房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質(zhì)量控制

【摘要】房產(chǎn)測繪面積如果出現(xiàn)問題，將會導(dǎo)致房產(chǎn)交易糾紛增加，直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，所以必須對其中的問題進行控制，提升測繪工作的質(zhì)量。本文就對房產(chǎn)測繪面積的問題進行研究，提出解決措施。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪面積;問題;質(zhì)量控制 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.35.021

房地產(chǎn)行業(yè)是社會的重要行業(yè)之一，房產(chǎn)面積作為衡量房產(chǎn)價值的重要數(shù)據(jù)，必須具備足夠的精確性。但是近年來在房產(chǎn)測繪面積工作中，由于人員、管理、技術(shù)等因素導(dǎo)致測繪結(jié)果存在精確性問題，會增加房產(chǎn)交易糾紛，因此必須采取有效措施，加強對測繪質(zhì)量的控制。

1、房產(chǎn)測繪工作概述

1.1房產(chǎn)測繪面積定義

房產(chǎn)測繪面積是指房產(chǎn)工程完工驗收后，具備合法測繪資格的單位根據(jù)規(guī)定等對房產(chǎn)開展實地勘察工作，對房產(chǎn)進行繪圖和計算獲得房產(chǎn)面積，確定內(nèi)建筑面積和共用建筑面積。測繪工作必須保證準確性，以保護消費者的利益。

1.2房產(chǎn)測繪面積重要性

房產(chǎn)測繪面積可以獲得房產(chǎn)重要的面積數(shù)據(jù)，如果測繪工作質(zhì)量控制存在問題，或者測繪缺少精確性，將會直接影響房地產(chǎn)商或者購房者的權(quán)益。為了避免出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛或者法律糾紛，工作人員進行測繪時必須嚴格執(zhí)行各項測繪要求，以及貫徹法律對測繪工作的要求，獲得準確的面積數(shù)據(jù)。在進行測繪工作之前，也要進行充分準備和精準預(yù)算[。一些房產(chǎn)交易中，容易出現(xiàn)紛爭性情況，為了解決矛盾必須業(yè)主提供有效的數(shù)據(jù)，以便獲得足夠的法律支持和援助，保護自身權(quán)益不受侵害。所以房產(chǎn)測繪工作中，應(yīng)不斷提升測繪的規(guī)范性，保證測繪數(shù)據(jù)的真實性和準確性，提升測繪結(jié)果的權(quán)威性，做好歸檔工作，保證數(shù)據(jù)的長期使用。

1.3房產(chǎn)測繪面積的社會作用

房產(chǎn)是我國國民的重要資產(chǎn)，是國民滿足自身居住需求的途徑，國民也通過購房提升生活品質(zhì)，另一方面，房地產(chǎn)也是一個重要的投資渠道，很多人都通過投資房產(chǎn)提升資產(chǎn)，所以房產(chǎn)測繪面積工作的精確性將會直接決定生活品質(zhì)和投資合法性。在缺少健全、完善管理辦法的情況下，一些房產(chǎn)測繪工作的展開中，未能嚴格測繪規(guī)范的相關(guān)規(guī)定展開，導(dǎo)致測繪誤差的出現(xiàn)，不僅影響工作質(zhì)量，也會對房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展產(chǎn)生嚴重制約。房產(chǎn)測繪工作人員在工作中必須保證數(shù)據(jù)的真實性和準確性，避免因工作的失誤，造成房產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)問題，同時，也能保證顧客的合法權(quán)益，保證房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。

2、房產(chǎn)測繪面積的問題

2.1缺少完善的測繪標準

房產(chǎn)測繪工作具有復(fù)雜性和精密性，為了確保各項工作的順利執(zhí)行，必須規(guī)范流程和各個步驟，明確細節(jié)要求，否則其測繪結(jié)果將不能滿足建設(shè)部與國家測繪局制定的房產(chǎn)測繪規(guī)范的相關(guān)要求，也難以滿足開發(fā)商和客戶的需要。我國雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是房產(chǎn)測繪工作、測繪管理工作還處在初級階段，對各方面缺少有效的約束，也缺少有力的規(guī)范控制房產(chǎn)測繪面積工作，或者由于測繪參數(shù)不明確，會影響測繪結(jié)果。很多測繪工作在缺少足夠資料支持和并沒有建立標準的情況下就開展工作，也難有足夠的依據(jù)判斷測繪結(jié)果的精確性，多數(shù)情況下都是依靠測繪人員的個人經(jīng)驗確定測繪結(jié)果，會導(dǎo)致比較嚴重的測繪偏差^[3]。

2.2負責建筑測繪存在的問題

目前建筑種類增加、功能變得更為復(fù)雜，城市當中建立起大型、復(fù)雜的建筑，測繪工作、任務(wù)變得更為繁重，所以很難輕松確定測繪面積，針對特殊的建筑形狀，在操作上也比較繁瑣，必須處理大量數(shù)據(jù)，會增加統(tǒng)計和計算難度。所以在測繪工作中，很難避免測繪人員出錯，使得測繪結(jié)果并不能滿足精度要求。

2.3公攤面積分攤計算不準確

很多測繪活動中，多數(shù)業(yè)主并不了解測繪面積的獲得途徑，客戶的知情權(quán)被屏蔽了。其次，一些開發(fā)商也會誤導(dǎo)測繪人員，導(dǎo)致一些不需要分攤的公用建筑部分面積被分攤，影響消費者的權(quán)益。例如，在陽臺等突出部位，測繪計算中常常產(chǎn)生意見上的分歧。

2.4工作人員專業(yè)水平低

房產(chǎn)面積測繪工作對人員的技術(shù)能力和專業(yè)程度有很高的要求，但是很多職業(yè)人員存在專業(yè)水平不足的問題，比如不能正確操作精密儀器，導(dǎo)致測繪結(jié)果精度下降。還有一些測繪機構(gòu)為了控制運營成本，在人員招聘環(huán)節(jié)中，沒有選擇專業(yè)能力素質(zhì)較高的人員，同時在崗前培訓(xùn)環(huán)節(jié)中重視程度不足，在日常管理中也沒有有效的考核，導(dǎo)致人員的工作水平缺少提升，影響了測繪工作的進行。

2.5房產(chǎn)測繪的特殊性質(zhì)

房產(chǎn)測繪面積工作過程中會受到很多不同類型因素影響，在多元因素的影響下，針對面積超大房產(chǎn)開展測繪時工作的可控性會明顯下降。需要處理的復(fù)雜數(shù)據(jù)較多，導(dǎo)致目前自動化統(tǒng)計、計算被引入之后仍然容易出現(xiàn)管理問題。而且，如果房產(chǎn)測繪最終結(jié)果被確認，就會產(chǎn)生法律效力，不準確的面積將會影響房產(chǎn)的價值，既有可能導(dǎo)致相關(guān)人員在經(jīng)濟上出現(xiàn)損失，并增加房產(chǎn)交易中的后期賠償問題。

2.6房產(chǎn)測繪市場不完善

房產(chǎn)測繪市場機制的完善性將會直接決定房產(chǎn)測繪工作的準確性，必須進行有效的監(jiān)督和控制，完善市場控制機制，才能滿足房產(chǎn)測繪市場管理需求。目前，房產(chǎn)測繪市場目前并不完善，缺少有效的市場管理機制，對測繪工作缺少監(jiān)督和約束，導(dǎo)致很多錯誤的測繪結(jié)果直接作為市場交易信息，不僅不利于市場公平，也會影響測繪單位的信譽。由于多數(shù)單位僅僅能依靠管理進行監(jiān)督，所以很難控制測繪過程中存在的誤差，如果沒有足夠健全、完善的房產(chǎn)測繪制度，將會對房產(chǎn)測繪工作的社會監(jiān)督產(chǎn)生巨大的影響。

3、房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制

3.1測繪前期質(zhì)量控制

由于房產(chǎn)測繪面積工作的質(zhì)量受到很多因素影響，所以在測繪工作開始之前必須做好相關(guān)是的準備工作，尤其做好前期測繪資料的收集、圖紙質(zhì)量控制，為測繪工作提供有效的支持。測繪部門獲得的施工圖紙應(yīng)該交給監(jiān)督部門進行審核，并在經(jīng)過審批之后才能使用到測繪工作中，保證測繪面積的精確性。由于測繪過程中可能出現(xiàn)很多不可控事件，導(dǎo)致測繪流程會出現(xiàn)變更，因此委托方需要提供詳細的變更名單。測繪中的數(shù)據(jù)審閱和計算是影響測繪工作質(zhì)量的關(guān)鍵因素，為了確保這類工作的精度。比如測繪過程中可能出現(xiàn)面積核算范圍難以確定的情況，測繪過程中通過查閱剖面圖就能獲得準確的范圍，保證測繪結(jié)果精確。同時，測繪相關(guān)資料中也要提供很多建筑功能部位位置和功能說明，比如蓄水池位置、配電室位置等等，方便測繪人員針對這類特殊位置使用針對性的測繪方法。

3.2提升面積計算部位和公用分攤的合理性

確定面積計算部位時，必須嚴格遵守規(guī)范的要求，進行測繪之前，為了防止測繪面積有偏差出現(xiàn)，應(yīng)該明確不同類型的數(shù)據(jù)，包括全面積、主體面積、不需要計算的面積。然后根據(jù)要求對不同數(shù)據(jù)進行發(fā)計算。為此，也需要明確不同面積和建筑之間的關(guān)系，比如完全封閉狀態(tài)的公用面積需要計算其全面及;敞開狀態(tài)的則需要通過分析和建筑之間的關(guān)系計算，然后分情況展開測繪工作。針對測繪工作，測繪人員應(yīng)要求委托方提供詳細的說明書，防止一些位置標錯的情況。為了避免使用者的直接利益受到影響，完成對面積的計算工作后，還要根據(jù)測量規(guī)范和規(guī)定繼續(xù)計算分攤面積，如果發(fā)現(xiàn)不能獲得準確的分攤面積，要由測繪人員、質(zhì)檢人員分析分攤面積計算方法，以及在計算后比對和檢查計算結(jié)果，確保分攤面積的精確性，保護消費者利益。

3.3加強對外業(yè)測繪質(zhì)量的控制

強化對外業(yè)測繪的控制對房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量提升有巨大的幫助，所以測繪人員需要重視實外業(yè)測繪，測繪機構(gòu)也要制定更為合理的制度提升外業(yè)測繪的精度。測繪工作開始之前應(yīng)該進行實地勘察確定房產(chǎn)范圍，通過調(diào)查確定項目的產(chǎn)權(quán)邊界圖，保證其與設(shè)計圖一致。加強數(shù)據(jù)分析和統(tǒng)計工作，保證數(shù)據(jù)的精確性和完整性，對于房屋層次、幢號等信息，也要做好調(diào)查工作。

3.4做好對業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)的整理工作

由于房產(chǎn)的建設(shè)活動、交易活動很多，所以業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)種類多、數(shù)量大，所以計算工作和數(shù)據(jù)管理工作有比較繁重的任務(wù)，必須加強測繪工作的管理。首先都需要使用標準的規(guī)格、尺寸進行房產(chǎn)圖的繪制，保證繪制的圖紙具有足夠的清晰度，并且擁有完整的內(nèi)容。為了提升測繪數(shù)據(jù)的京確定，要使用正確的方法進行測繪，不能出現(xiàn)錯誤狀況，編制的報告也必須完整規(guī)范，各項內(nèi)容要精確表達，并做好房產(chǎn)檔案的保存管理工作。

3.5利用工作流程技術(shù)

通過工作流程技術(shù)能實現(xiàn)對測繪業(yè)務(wù)流程的全方位監(jiān)督，強化測繪人員、隊伍之間的協(xié)調(diào)合作，有效控制測繪的各個環(huán)節(jié)。隨著技術(shù)水平提升，房產(chǎn)測繪面積大量使用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)字技術(shù)，提升了測繪工作的流程化水平，為了適應(yīng)全新技術(shù)環(huán)境以及充分發(fā)揮新技術(shù)的作用，一些測繪單位也引入了該技術(shù)[6]。工作流程技術(shù)可以建立更為明確的崗位職責、任務(wù)，確定操作人員的權(quán)限，確保所有的工作都在嚴格的監(jiān)控下執(zhí)行，提升測繪結(jié)果的真實性和準確性，并且利用實時統(tǒng)計也能確保測繪面積結(jié)果的完整性。

3.6提升共工作人員的整體素質(zhì)

技術(shù)進步的背景下，房產(chǎn)測繪工作也引入了很多不同類型的測繪技術(shù)，對提升測繪精度有巨大的幫助，但是高水平的測繪技術(shù)也需要測繪工作人員使用，因此需要保證測繪人員的整體素質(zhì)，滿足測繪工作的長期要求。在招聘測繪人員的工作中，應(yīng)對人員的素質(zhì)、能力提出更為嚴格的要求，測繪機構(gòu)內(nèi)部也需要建立嚴格的人員提拔標準，淘汰低水平的測繪人員，并不斷通過培訓(xùn)、學(xué)習(xí)完善隊伍的整體能力和素養(yǎng)。培訓(xùn)內(nèi)容包括測繪工作的業(yè)務(wù)規(guī)范、測繪面積算法、各項測繪技術(shù)的使用等等。同時，也要加強實操確保測繪人員可以更加熟悉測繪工作的流程，提升測繪人員的熟練程度，并建立合理的考核制度，激勵人員細致工作，滿足市場和法律的要求。

結(jié)束語：

隨著群眾對房產(chǎn)重視程度的提升，以及房產(chǎn)交易的增加，房產(chǎn)測繪面積精度越來越受到關(guān)注，也會影響行業(yè)的發(fā)展。為了保證測繪工作的精確性，測繪機構(gòu)需要提升對人員的水平，行業(yè)內(nèi)也要提升對測繪工作要求和標準，強化測繪工作的各項流程，解決當前房產(chǎn)測繪中存在的問題，提升測繪的總體效果。

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作者簡介：

徐慧，女，籍貫：山東省膠州市，出生日期：1976年5月23日，職稱：中級工程師，本科，工作單位：膠州市住房服務(wù)保障中心。