城市規(guī)劃對房地產經濟的引導探討

王英豪 喻榮勝

【摘要】現(xiàn)階段，我國經濟邁入了新的發(fā)展階段，城市化建設進程不斷加快，其中房地產行業(yè)也得到了快速發(fā)展，但是當前城市規(guī)劃與房地產經濟存在諸多矛盾與問題，嚴重制約了城市經濟的發(fā)展。國內相關學者針對城市規(guī)劃與房地產之間的協(xié)調關系展開了深入研究，因此本文基于城市規(guī)劃與房地產經濟理論的相關研究，對兩者發(fā)展過程中存在的矛盾和問題展開了深入分析，并就如何發(fā)揮城市規(guī)劃的作用，實現(xiàn)對房地產經濟的引導和調控進行了詳細探討。

【關鍵詞】城市規(guī)劃;房地產經濟;引導;調控 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.35.010

隨著我國城市現(xiàn)代化進程不斷加快，城市建設的需求也在逐漸擴大，而城市規(guī)劃的主要工作內容是結合現(xiàn)代化城市的發(fā)展戰(zhàn)略目標，對多方面的發(fā)展建設進行規(guī)劃設計，具體包括城市空間規(guī)劃，基礎設施建設，經濟發(fā)展等關鍵因素。作為一項城市發(fā)展的重要工作內容，城市規(guī)劃需要綜合全面考慮多種影響因素，設置科學合理的建設方案。在城市規(guī)劃過程中，相關規(guī)劃人員進行方案設計時，需要充分考慮到城市規(guī)劃對城市房地產行業(yè)經濟的引導和調控作用，明確城市規(guī)劃對于房地產行業(yè)的重要影響，在房地產行業(yè)發(fā)展過程中，城市規(guī)劃不僅直接關系到相關證件的獲取，如建筑用地開發(fā)許可證等，還對于房地產建設功能的實現(xiàn)以及周邊環(huán)境的環(huán)境效應等產生影響。

1、房地產經濟和城市規(guī)劃及其關系概述

房地產行業(yè)是城市經濟發(fā)展的重要組成部分，對于房地產行業(yè)來說，房地產開發(fā)是一項基礎環(huán)節(jié)，也是所有房地產相關工作開展的前提和基礎，因此對于房地產經濟發(fā)展具有重要意義。當房地產行業(yè)的開發(fā)商從政府獲取相關的土地開發(fā)使用文件時，就可以通過投入大量資金對這部分土地進行開發(fā)規(guī)劃，并對這項重要的城市資源進行建設使用。相較于其他經濟行業(yè)，房地產經濟的商品存在較大的差異，房地產商品嚴格意義上屬于典型的不動產資源，在開發(fā)利用過程中需要投入大量的資金，也需要耗費大量的人力和物力，尤其是建設的周期較長，期間可能會受到各種因素的限制，阻礙房地產建設進程，因此房地產行業(yè)經濟存在較大的經營風險。

城市規(guī)劃主要是指相關政府部門或相關工作人員基于對城市運行情況的了解，包括城市空間，結構，經濟情況等多方面的因素，制定出科學合理的城市資源利用和建設方案，通過這種方式實現(xiàn)對城市土地資源的開發(fā)和利用，同時對城市空間進行合理規(guī)劃，實現(xiàn)空間資源的合理配置，從而完成城市建設的目標，并為城市經濟發(fā)展奠定良好基礎。在社會經濟不斷發(fā)展的過程中，城市規(guī)劃對于城市經濟發(fā)展具有重要的作用，在綜合考慮了多方面的因素，并對整體的空間規(guī)劃進行綜合的評估工作之后，相關政府部門可以對相關區(qū)域的功能和布局進行調整，并根據(jù)城市的實際情況配置大型機械設備，從而確保城市功能的實現(xiàn)以及城市整體化系統(tǒng)化的運行。

房地產經濟行業(yè)的發(fā)展主要是基于房地產開發(fā)商的經濟利益，而城市規(guī)劃是面向公眾的，考慮的是城市居民的生產生活需求以及城市經濟的發(fā)展，因此具有公眾性特點，這也是房地產經濟與城市規(guī)劃矛盾產生的重要方面。與此同時，在城市土地資源開發(fā)利用的方面，房地產經濟與城市規(guī)劃又存在一定的共性，在進行房地產開發(fā)和利用時，房地產開發(fā)商需要嚴格按照城市規(guī)劃的需求及標準開展工作，而城市規(guī)劃在實行過程中也需要對房地產的開發(fā)利用情況進行監(jiān)督，并對其存在的不合規(guī)行為進行約束和規(guī)范。除此之外，在進行城市規(guī)劃過程中，需要根據(jù)城市建設的實際需求進行區(qū)域規(guī)劃，因此城市各個區(qū)域實現(xiàn)的功能以及產生的經濟效益存在明顯的不同，而經濟效益是房地產經濟發(fā)展的重要指標，直接影響了房地產的開發(fā)工作。由此也可以看出，城市規(guī)劃對房地產經濟發(fā)揮著重要的引導作用。

2、城市規(guī)劃和房地產經濟之間存在的矛盾與問題

在我國城市化建設進程中，部分城市在發(fā)展過程中出現(xiàn)了城中村的發(fā)展現(xiàn)象，而這種情況的出現(xiàn)主要原因在于城市整體規(guī)劃不夠合理。現(xiàn)階段，城中村的存在對于城市現(xiàn)代化進程產生了十分不利的影響，也造成了城市資源的分配不合理，城市經濟的不平衡發(fā)展等情況，城中村的覆蓋面積較廣，占用土地資源較多，同時人口數(shù)量也較大，這一現(xiàn)象對于城鎮(zhèn)化發(fā)展造成了嚴重的阻礙，不利于城市的現(xiàn)代化發(fā)展。

現(xiàn)階段，由于我國人口數(shù)量在不斷增加，尤其是城市人口，因此對于住房的需求進一步加大，房地產行業(yè)基于此獲得了迅猛發(fā)展，但是隨著越來越多的城市土地資源被應用于房地產開發(fā)，對于城市建設也產生了一些不利影響，其中城市交通就是一個主要的方面，在進行房地產開發(fā)建設施工時，周邊的城市道路會受到阻礙，加上原本城市交通就存在擁堵情況，因此會進一步加重城市交通的堵塞，使城市面臨嚴重的交通壓力，同時，房地產開發(fā)工作的實施，會對周邊居民的生活造成一定的影響，因此進行合理的城市規(guī)劃，并加強對房地產經濟行業(yè)的引導和調控是十分有必要的。

3、優(yōu)化城市規(guī)劃實現(xiàn)對房地產經濟引導的具體策略

3.1強化政府的調控作用

在城市規(guī)劃建設的過程中，政府發(fā)揮著一定的調控作用，但是在對城市規(guī)劃內容進行干預時，政府應將干預力度控制在一定范圍內，需要注意的是政府的調控首先要體現(xiàn)政府對城市發(fā)展的管理目標，在城市規(guī)劃的過程中采用宏觀調控等多種手段進行合理的干預，其次應注意干預的范圍和力度，需要在發(fā)揮政府調控功能的前提下，確保城市規(guī)劃建設符合城市經濟發(fā)展的需求和經濟效益的提升，為城市發(fā)展注入活力，即保障社會效益的實現(xiàn)。在城市規(guī)劃的過程中，政府要貫徹以人為本的理念指導城鄉(xiāng)規(guī)劃工作，但是在實際實施過程中，這種效果并沒有很好的實現(xiàn)，主要的原因在于政府實行干預的頻率較大，干預密度較強，導致干預情況下產生的一系列管理工作難以應付，因此不僅沒有對房地產經濟實現(xiàn)良好的調控，反而影響了房地產行業(yè)的發(fā)展，對房地產經濟形成了制約，同時對于城市整體規(guī)劃和發(fā)展也產生了一些不利影響。針對這種情況，政府應充分遵循適度干預的原則，需要充分結合城市發(fā)展的實際情況，適量減少對城市規(guī)劃和房地產經濟的干預，解除對城市發(fā)展的政策束縛，同時應對制約城市發(fā)展的各種因素采取有效措施加以排除，為城市現(xiàn)代化發(fā)展和房地產經濟發(fā)展提供有力保障。除此之外，對于房地產行業(yè)在發(fā)展過程中產生的各種矛盾，政府應發(fā)揮好調控職能，對這些矛盾加以調和，在協(xié)調的過程中，應把公共利益作為調和矛盾的落腳點，充分發(fā)揮好政府對房地產經濟行業(yè)的干預和調控作用，從而促進房地產經濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。

3.2完善相關法律法規(guī)，加強房地產開發(fā)管理

在房地產經濟發(fā)展過程中，應以城市規(guī)劃為基礎，在各種法律法規(guī)的指導下開展各種房地產活動以及房地產管理工作，因此需要進一步完善相關法律法規(guī)，從而為房地產的各項工作提供有力的指導和支撐。首先應完善城市規(guī)劃管理體系，現(xiàn)階段城市管理體系主要包括四個方面，分別是法律法規(guī)，控制程序，控制參數(shù)以及過程控制。城市管理的主要實現(xiàn)功能是完善相關的法律法規(guī)，并在這些相對完善的法律法規(guī)的指導下實現(xiàn)城市規(guī)劃對房地產經濟的調控引導作用。通過構建完善的城市規(guī)劃管理體系，對于城市規(guī)劃的各個環(huán)節(jié)和內容進行管理和優(yōu)化，提高城市規(guī)劃建設的質量和效率，同時為城市中的各個重要的組件和關鍵設施搭建相應的管理平臺，提高管理的效率。對于城市規(guī)劃建設中的各個建筑項目進行控制和管理，確保城市的土地資源以及其他各項資源能夠得到合理利用和配置，并進一步提高其經濟效益和社會效益。同時應合理設計城市規(guī)劃方案，充分考慮到城市的人文特質，將其與城市規(guī)劃建設實現(xiàn)較好的融合。其次是出臺相關的法律法規(guī)，國家和地方政府出臺的法律法規(guī)具有強制性作用，因此能夠有效規(guī)范各種城市規(guī)劃和房地產開發(fā)活動，促進其科學合理的開展。然而現(xiàn)階段，我國關于城市規(guī)劃的相關宏觀的法律法規(guī)體系尚不完善，無法對不同城市和不同地區(qū)的城市規(guī)劃和房地產活動進行控制，其次統(tǒng)一化的法律法規(guī)會忽視部分地區(qū)的差異性，以此無法起到關鍵的制約作用，因此各個地方政府應基于國家出臺的相關法律法規(guī)，結合當?shù)氐膶嶋H發(fā)展情況，加快構建具有地方特色的法律法規(guī)制度體系，為當?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產經濟提供有力保障。

3.3細化指標參數(shù)，實現(xiàn)有效約束

在城市規(guī)劃中，一般會設置相應的控制規(guī)劃，相關政府部門應充分利用這些控制規(guī)劃中的具體指標和參數(shù)，對房地產開發(fā)活動進行有效的控制和指導。由于這些控制規(guī)劃都具有法律效力，因此在城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的過程中，需要嚴格遵守相關的控制規(guī)劃，認真分析其中的關鍵指標參數(shù)，確保各項活動符合參數(shù)標準，當根據(jù)實際情況，需要對其中的某些指標參數(shù)進行變更時，應依照相關的法律法規(guī)進行變更。例如，某個城市的低收入群體數(shù)量較多，而且居民多是暫住人口，根據(jù)這一特征，在進行城市房地產開發(fā)時，需要以經濟型住宅為主，因此設計的戶型設定是不超過80平方米，但是根據(jù)城市發(fā)展的具體需求，需要對戶型的最小面積加以限制，因此最小面積為50平方米。除此之外，可通過設置住宅容積率等指標對房地產開發(fā)活動進行約束。通過這種細化指標參數(shù)的方式，較為精準的對房地產開發(fā)活動進行了限制，相對于其他的約束方式，這種方法顯然能達到更好的控制效果。

總結：

綜上所述，城市規(guī)劃與房地產經濟對于現(xiàn)代化的城市發(fā)展進程都具有非常重要的意義，而且城市規(guī)劃與房地產經濟存在著十分緊密的聯(lián)系，互相影響，互相促進，都需要按照一定的政策法規(guī)對城市資源進行規(guī)劃利用，同時城市規(guī)劃對于房地產經濟存在著重要的引導和調控作用，因此，相關政府部門應充分發(fā)揮這一作用，在優(yōu)化城市規(guī)劃的基礎上，通過政府調控，法律法規(guī)制約，細化指標參數(shù)限制等有效措施，更好的引導房地產經濟規(guī)范化，使城市規(guī)劃與房地產經濟實現(xiàn)協(xié)調發(fā)展。

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