趙逸琳 何林欣 黃海君

摘要：近些年來我國政府利用一系列土地供應政策對房地產市場進行宏觀調控，加大對房地產市場的調控力度，并將土地供應政策納入國家宏觀調控房地產市場和國民經濟發展的政策體系中。其實質是以中央政府為主的國家各級政府通過對全國或本轄區內土地資源的供應總量、供應方式和供應結構的干預，對一定范圍內房地產市場運行進行引導和調節的過程。在經濟發達國家，土地政策是次于貨幣經濟等手段能夠穩定國家的經濟平穩增長的手段。客觀上，國家可以通過不供地，從嚴供地等政策調整土地用地結構，宏觀調整市場經濟。

關鍵詞：土地供應;市場調控;房地產行業

一、土地供應政策

（一）土地無限供應對一線城市的影響

土地市場的供應在未來將轉化為房源進入房地產市場，這個土地給予量的增加帶來的影響是雙方面的，利處保證了市場需求，房價的控制也更加有效和及時，弊處：房地產開發商的壓力增大，一旦土地供應量增加，房價的下跌，會導致有一部分民眾對于購房的決定產生動搖。就如同炒股一般，買漲不買跌一個道理，也側面說明了購買房屋也是一個投資性行為。

（二）實行土地供應政策的必要性

由于土地的經濟社會特性決定了國家政權要以社會代表的身份對全國的土地進行管理、監督和調控。其次，土地是物質基礎也是生產需要，人們對于土地的需求需要統籌規劃和保障。且土地屬于不可再生資源，禁不起嘗試，因此不可由人民自主決定如何使用，政府統一實施具有全局性和長遠性。政府的限制，能影響開發規模和市場供給，也能穩定房價。最后，一塊兒土地的合理利用，不僅能給使用者和提供者帶來利益，更能影響周邊地塊，甚至整個城市，乃至全國。因此實行此政策是非常必要的。

（三）土地供應稀缺的深層原因

其實土地資源稀缺的本質原因是地區發展不平衡所致。一線城市吸引外來人員導致人多，那么這樣一來勢必會導致供應不均衡、存量不均衡。換句話說并不是房價太高，而是人們期望所居住的地方或所投資的地方人口過多。因此，產生了部分地區房價過高，土地值錢，土地不夠供應的現象。

（四）影響土地供應的原因

1、住房價格

2、生產要素變動

3、政府稅收和扶持政策

二、土地供應與房價的關系

（一）供求關系是房價上漲的結果

供求論是指房價上漲是土地價格上漲的結果。在現在大多的百姓心中總有宣傳留下的固有印象：即土地供不應求，沒有土地，人太多，因此房價才不斷上漲。但現實中卻并不這樣，土地的自然供應是不具備彈性的，我們所認為的土地稀缺其實是住宅用地稀缺，總的土地是不稀缺的。而房地產開發商不斷給大眾營造一種土地價格哄抬房價的假象，但現實卻是企業開發商利潤的穩步上升。

1、短期視角

土地的經濟供給也是需要一定時間進行轉換的，土地的購置受政府和資金的制約，但這些因素是短時間內無法更改，而眾所周知房地產商品周期過長，因此短期房地產價格由需求決定。

2、長期視角

房地產開發商增加土地儲存量以增加規模，而房地產項目的完成，市場供應量增多，而平均成本在長期視角下的改變導致了價格的上漲。

而經濟學中所述供求影響價格，土地為一種生產要素必然導致了需求決定價格，因此房地產的供求和價格必然對土地的需求和價格造成很大影響，而李嘉圖模型也表明，地價上升是房價上升的結果，并不是原因。

（二）土地供應政策對房地產市場的影響

1、土地供應政策影響房地產市場的原因。

首先，房價包括土地價格，因此，當土地價格上升時，開發商的成本增加，導致企業的投資規模減少，房子供給減少，房價因而也會受到影響，而土地供應量決定了開發規模，也會影響房價。

2、土地供應量對房價的的影響

首先，供應量直接導致房地產開發商的開發規模，也影響了土地在市場的供求關系;其次，土地供應量增加，市場處于擴張狀態;減少，開發規模減少，價格必然會有影響。

3、土地供應結構對房價的影響

可以通過對土地結構進行合理的調整，優化房屋結構，對高檔商品房土地供應進行調整，對我國商品房空置率進行調整，土地供應結構的調整可以保證其與城市中的總規劃相一致，加大基礎設施的建設，可以提升房地產整體價值。但一切立足于合理的房地產土地供應。

4、土地供應方式對房價的影響

我國實行的土地出讓方式為招、拍、掛的土地出讓方式這一定程度上決定了土地的價格，并且在市場體現競爭的優勝劣汰，對資源進行合理利用，但是這并不是土地價格提升的原因，而是別的市場因素，例如地方政府對于土地財政的依賴等。這些出讓方式一定程度上并不會改變其土地的供給和需求之間的關系，因此土地價格并不會過高提升。

5、土地供應價格對房價的影響

收購成本，整理成本和土地預期的增值收益是影響土地供給價格的因素。土地價格提升增加了開發商的開發成本，因而增大了規模，住房供給和房價。

因此土地是房價提升的原因。

三、結語

（一）土地供應與房價如影隨形

土地供應和房價相互不可分割，土地供應可以影響房價也可以促進房地產事業的發展，房價也會影響土地供應的規模和價格，規范市場需要不同政治和經濟手段相配合。而市場因素是不可固定的，也是不停在變化的，因此要不停調控不停調整。

（二）建議

1、應將土地的計劃管理、城市規劃管理、土地儲備開發和土地出讓制度聯系起來，共同組成一個制度體系，才能對房地產市場產生影響。

2、增加人口擁擠城市的建筑用地供給量，一些人口大城市用地十分緊張，可考慮人口遷移的因素 ，增大這部分城市的用地指標。

3、放開容積率限制，容積率由房地產商自行選擇，最終由市場決定合適的容積率。目前我國不少城市忽略了居民實質上的居住條件改善 ，嚴格控制了容積率，導致很多土地稀缺地區，只能建少量住宅。

參考文獻

[1] 李立新，呂福鵬.土地供應及其對房地產市場價格的影響 [J].沈陽建筑大學學報（社會科學版），2015（1701）：62-67.

[2] 單志鵬.在宏觀調控中土地政策對房地產市場的影響效果 研究[D].吉林大學，2013.