地產(chǎn)微利時代建筑安裝工程前期成本優(yōu)化

陳雅青

象嶼地產(chǎn)集團有限公司

1 引言

房地產(chǎn)市場根據(jù)國家政策、市場環(huán)境、人口環(huán)境不斷變化，房地產(chǎn)市場走過紅利時代十年，接下去是存量時代，建筑開發(fā)的微利時代已經(jīng)到來，成本優(yōu)化成為重要環(huán)節(jié)之一。房地產(chǎn)企業(yè)面臨行業(yè)政策、行業(yè)新規(guī)、客戶、供方成本、行業(yè)競爭、融資成本各方面的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，諸多外部環(huán)境的變化，同時也壓縮了地產(chǎn)的利潤點，成本控制不好的話，低利潤或無利潤，甚至虧損將成為為常態(tài)化。

2 房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境的變化如下

（1）行業(yè)政策：限購、限貸、限價、限賣、限備案；（2）行業(yè)新規(guī)：設(shè)計新規(guī)、PC預制構(gòu)件、綠色建筑、海綿城市等；（3）客戶：客戶越來越挑剔，對品質(zhì)要求越來越高；（4）供方成本：建筑材料價格，人工價格上漲明顯；（5）行業(yè)競爭：行業(yè)競爭加劇、大魚吃小魚、強強聯(lián)合；（6）融資成本各方面的壓力：政府控制金融風險，融資成本明顯加大。

3 成本控制的目標

保證成本的支出獲得最有效的收益-提升價值。方案優(yōu)化≠省錢、方案優(yōu)化≠降低品質(zhì)、方案優(yōu)化要兼顧效果、質(zhì)量、成本、實施。

4 目前機電成本控制現(xiàn)狀

（1）一線公司剛成立時，機電設(shè)計及成本人員往往不會馬上到崗，甚至有的一線公司開盤后機電設(shè)計崗位都沒有人，直到總包招標時才安排到崗，造成機電成本人員未參與前期方案的優(yōu)化。

（2）機電成本在住宅房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本中所占比例不大，約15%～20%，如果是施工圖方案再進行優(yōu)化，成本優(yōu)化效果不明顯，例如安裝造價2200萬左右，能優(yōu)化150多萬。但是，安裝成本卻一直沒有得到應有的重視。

（3）面臨很多公用工程壟斷的實際做法，索性隨它去。其實壟斷部門也可以有成本優(yōu)化空間，后文舉例分析。

5 機電成本優(yōu)化要點

眾所周知，影響造價最主要的因素是設(shè)計，影響整個房地產(chǎn)項目投資在80%以上。項目的設(shè)計不經(jīng)濟，無論后期招標管理再怎么好，價格壓得再低，綜合成本還是很難控制。因此要達到成本控制的目的，需要更多地關(guān)注設(shè)計階段的成本優(yōu)化。如施工圖設(shè)計、材料部品選擇、二次深化設(shè)計，現(xiàn)場設(shè)計配合等，無論是哪一個設(shè)計環(huán)節(jié)，成本人員都應該提前介入?yún)⑴c、輔助。越具體的設(shè)計工作，成本人員的參與深度及可發(fā)揮的影響越大。成本優(yōu)化是個技術(shù)活，設(shè)計圖紙一旦確定，其造價也就基本確定，所以成本的優(yōu)化關(guān)鍵在于成本與設(shè)計、施工的協(xié)同。

以下從我個人實際工作經(jīng)驗角度，以及學習相關(guān)案例經(jīng)驗后，闡述建筑安裝工程前期成本控制要點。

5.1 壟斷單位機電成本談判

配套費的金額一般相對較大，屬于房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的一部分。很多成本人員認為既然配套費屬于壟斷型的收費，也有標準，就直接按照相應政策進行繳交和簽訂合同即可。實際上，此類政策文件有一定的靈活度，且在不斷更迭中，在合理合規(guī)的前提下，具有一定的可談判性。這類壟斷型單位一般有2種：行政事業(yè)單位、壟斷型企業(yè)，特別是針對收取“小配套費”的壟斷型企業(yè)，因有利益的考核，往往更具備一定的商務談判條件。

通過設(shè)計方案優(yōu)化控制成本這條根本性的途徑，也適用于配套工程，這是治本之策。因此，如何在合理合規(guī)、不違背政策的情況下進行成本商務談判，這個能力對成本人來說尤為重要。機電成本人員需通過調(diào)查了解和案例對標、橫向?qū)Ρ龋赐黄瑓^(qū)同類項目與收費對比，摸清市場行情、運作模式、收費標準、常規(guī)做法、價格水平等情況，在商務談判過程中，機電成本人員善于借力，協(xié)同開發(fā)部、項目部等部門進行綜合談判、協(xié)調(diào)好外部關(guān)系。案例如下：1)供水工程：部分項目片區(qū)內(nèi)有兩家供水公司應進行價格比對和談判、供水工程開口費可談；2)燃氣工程：某一體量較大的項目燃氣公司的報警器單價可談；3)電視工程：漳州市項目15元∕m2，大項目可談至10元∕m2。

5.2 強電工程成本優(yōu)化要點

重點控制樓盤總用電規(guī)模、開閉所及變電所的容量、數(shù)量、供電范圍和高壓線路。一般住宅負荷計算取40W∕m2～50W∕m2，因為涉及行業(yè)壟斷，需要設(shè)計人員與審圖所進行多方位溝通，否則等方案已經(jīng)定案，于事無補。因此成本人員要提前關(guān)注優(yōu)化，避免工作不到位。

（1）變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選：變壓器的綜合單價較高，體積較大，變壓器的優(yōu)化，除了可節(jié)省費用外，還可節(jié)省空間。經(jīng)分析，變壓器規(guī)格在1250kVA以內(nèi)單臺容量越大，單位容量費用越低，規(guī)格在1250kVA以上變壓器價格昂貴，建議不選。（2）電纜選用：室內(nèi)：普通或阻燃電線電纜；室外：YJV22或YJV電纜。（3）地下停車場照明系統(tǒng)由配管改為線槽：根據(jù)圖紙要求，停車場照明系統(tǒng)采用配管方式，由于地下二層頂部管線復雜，燈具吊桿施工難度大，且不美觀整體效果差，通過與設(shè)計單位溝通優(yōu)化后，采用照明線槽安裝燈具，施工難度大大減少，并增加項目效益。

5.3 BIM的應用管理

一些不必要的管線碰撞問題，應該提前在設(shè)計階段，利用BIM等技術(shù)就解決掉，不要在施工過程中發(fā)現(xiàn)了再拆除修改，不但成本浪費，還影響進度。

5.4 給排水工程成本優(yōu)化要點

給排水系統(tǒng)是最重要的組成部分，與日常生活息息相關(guān)，對用戶的生活和體驗有著非常重大的影響。

（1）加壓泵房及消防泵房應該盡量布置在須加壓樓房的中心，使管線布置長度最短且利于水力平衡。

（2）設(shè)計時，在滿足壓力、流量等技術(shù)條件時，管徑達到要求即可，比如每戶住宅進水入戶管管徑控制在DN20以內(nèi)。立管選擇PPR管和鋼塑管居多，橫管選用PPR管居多。

（3）出戶排水管管材優(yōu)化：某項目施工圖設(shè)計底層外排排水管為柔性機制鑄鐵管，在甲指乙供材料招標過程中，招標清單為A型柔性機制鑄鐵管，投標單位報價為22萬元，但W型柔性機制鑄鐵管由于接口形式的優(yōu)勢比A型價格便宜，后讓投標單位報W型價格，報價為16.8萬元。其實本次優(yōu)化仍未到位，后與設(shè)計溝通，同意改為UPVC管材，優(yōu)化后報價為5萬元，兩次優(yōu)化共節(jié)約成本17萬元。

（4）室外管網(wǎng)優(yōu)化：檢查井分布間距盡量按規(guī)范允許的最大值設(shè)計，并且要與景觀設(shè)計圖紙吻合，不能影響景觀效果。別墅類項目尤其要注意，避免室外檢查井“糖葫蘆”狀。除機動車道外的非機動車道或綠化等部位嚴控采用重型。

接下來結(jié)合漳州某別墅項目室外排水管網(wǎng)工程，淺談管網(wǎng)工程優(yōu)化（設(shè)計優(yōu)化前造價381萬元，優(yōu)化后造價298萬元，優(yōu)化造價83萬元）。

小區(qū)排水管網(wǎng)的成本一般比較小，只是在別墅項目中成本會相對偏高。而工作中，我們又常把這部分內(nèi)容放到總包合同，或者景觀合同中合并招標，因為管網(wǎng)工程常常易忽視。通過該案例的分析，介紹在招標過程中減持“一個不要、兩個確保”（即：管材選用不要超標；確保盡量短距離、盡快排水；確保不傷害外立面效果）來滿足項目整體利益的優(yōu)化原則。

①優(yōu)化管網(wǎng)設(shè)計，減少工程量。優(yōu)化外立面落水管位置與數(shù)量，減少雨水井。通過發(fā)揮明溝匯水的作用，減少雨水井。由“落水管—雨水口—雨水井”改為“落水管—明溝—雨水口—雨水井”，這樣使相鄰的幾個落水管可以先匯集到明溝中，通過明溝與雨水口的協(xié)調(diào)，減少過密的雨水井，而不是一個落水管對應一個雨水口、一個雨水井，基本可以做到減少一個井、減少4M連接管。近距離合并、減少污水井。設(shè)計位于道路上的排水管，盡量改為就近于綠植草坪內(nèi)，即減少了道路上井蓋數(shù)量、提升景觀品質(zhì)，也減少排水管數(shù)量、降低井蓋等級。

②選擇性價比更高的材料或型號。管材優(yōu)化（地下室底板范圍內(nèi)HDPE雙壁波紋管優(yōu)化為UPVC塑料管），優(yōu)化造價23萬元。管道周圍回填砂高度由管頂500mm優(yōu)化至管頂200mm，優(yōu)化造價32萬元。井蓋優(yōu)化：處在景觀道路上的井蓋，由“裝飾性井蓋”改為“普通抗壓井蓋”，通過以往已經(jīng)在樣板區(qū)施工實例，不影響景觀效果，且避免了日后裝飾性井蓋的鋼結(jié)構(gòu)部分生銹帶來的物業(yè)維修問題，可延長使用年限。

6 淺析案例

隨著住宅地產(chǎn)批量精裝房項目的增多，本文以漳州市某精裝項目為例（主體安裝造價2200萬元，優(yōu)化150萬元），結(jié)合已完工結(jié)算項目，淺談住宅精裝安裝工程前期成本管控。

6.1 避免無效成本的產(chǎn)生

在招采階段之前，提前與設(shè)計部溝通圖紙的合理性，總結(jié)以往項目的經(jīng)驗，避免圖紙落地后與現(xiàn)場其他分包工程的情況不相符造成諸多拆改，造成無效成本的浪費。（1）在以往的工程中存在如總包施工的公共區(qū)域精裝修大部分預埋的管與后期精裝圖紙設(shè)計的點位不一致，造成精裝單位二次批量敷設(shè)電氣明管，原有預埋管造成無效成本的增加。吸取經(jīng)驗教訓，在漳州市區(qū)某精裝項目，主體公區(qū)預埋前推動設(shè)計部、精裝設(shè)計單位前置工作，出具一份預埋版精裝圖紙，確保與后期精裝水電點位一致，避免后期精裝單位進場時需進行混凝土割槽布管等工作，造成前期預埋管無效成本的產(chǎn)生。此項舉措節(jié)約造價18萬元（批量公區(qū)精裝）+60萬元（批量戶內(nèi)精裝）。（2）因地產(chǎn)營銷政策變化，由原來不贈送面積改為補板贈送面積，燃氣工程設(shè)計時，未考慮到該因素，造成補板后，原有燃氣豎管由位于戶外變成位于戶內(nèi)，必須改管，改造燃氣豎管及水平管（75萬），才允許通氣。吸取經(jīng)驗教訓，漳州某精裝項目燃氣工程設(shè)計時，確保燃氣管道的走向不在有補板可能的位置經(jīng)過，避免造成無效成本的增加。③批量精裝戶型戶內(nèi)混凝土內(nèi)豎向給水管由傳統(tǒng)的方式（精裝公司后期割混凝土槽）改為預埋管供給水管路通行的方式，節(jié)約造價42萬元。

6.2 成本優(yōu)化

（1）鋼套管使用量較大，驗收標準相對較高（整個工程的套管指標在120萬以上，單方造價指標10元∕m2），局部進行優(yōu)化后，穿樓板鋼套管造價優(yōu)化50萬元。（2）對于不敏感部位的開關(guān)、插座降低品牌檔次（品牌由西蒙優(yōu)化為公牛）。（3）橋架更改品牌：不同品牌橋架價格差異20%以上，而觀感差異不大。造價優(yōu)化15萬元。④坐便器及洗臉盆孔洞預留由預留套管更改為預埋止水環(huán)，單處節(jié)約造價80%，總造價節(jié)約-10萬元。

7 結(jié)論

我們所處的時代變化日新月異，相關(guān)政策環(huán)境、人口環(huán)境、小業(yè)主的需求都不斷在變化，要想在行業(yè)中取得全新的勝利與發(fā)展，必須構(gòu)建企業(yè)自身的核心競爭力，永葆立足于市場。在房地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理更是企業(yè)的核心，成本水平在行業(yè)內(nèi)是否有優(yōu)勢，決定房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，利潤是企業(yè)未來的生命線。作為專業(yè)的成本人員，我們需通過尋找足夠多的案例，積累足夠多的樣本數(shù)據(jù)，并進行專業(yè)分析、處理，其數(shù)據(jù)才能被參考和利用。通過案例收集、數(shù)據(jù)分析、原因查找、歸納總結(jié)的過程中，我們所接觸的同行、所看到的各種看法、所積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)等這一切的所有經(jīng)歷，才是一個成本管理者最大的收獲。