新形勢下房地產價格與房地產經濟學分析

文/趙靜（對外經濟貿易大學金融學院）

進入21世紀以來，我國的經濟發展進入了一個嶄新的黃金時期。受益于諸多新興技術的支持，社會各領域的發展都呈現出了蓬勃嶄新的姿態。

房地產作為與百姓日常生活息息相關的一個行業，其在促進社會發展等方面也起到了至關重要的作用。以至于，在很長的一段時間中，房地產行業一度成為某些地區推動經濟發展的重要手段。房地產行業在高速發展的同時，也暴露出了很多的問題，例如過高的房價成為很多群眾提高生活質量的重要瓶頸。而當前，隨著相關調控政策的出臺，房地產經濟的未來發展何去何從也需要進行重新的思考。在房地產價格宏觀調控的大背景下，針對房地產價格以及房地產經濟學進行研究意義重大。

一、房地產價格及其影響因素分析

房地產行業的發展事關國計民生，房地產價格的高低很大程度上也會直接影響社會的發展狀態。所以關注房地產價格的變化，就影響房地產價格的因素進行分析和總結意義重大。

（一）房地產價格

房地產價格包含兩個主要因素，第一是房屋建筑過程中所消耗的成本。另一個是房屋建筑本身所占用的土地價值。對于房地產價格而言，其自身的高低，會對房地產經濟的運行秩序和資源調配造成重要的影響。從本質上來說，房地產價格就是房地產價值的直接表現形式。因為房地產本身具有商品屬性，所以要想獲得房地產的使用權和所有權，就必須以貨幣作為對應的交換條件。但是因為與普通商品的買賣交易存在較大的差異性，所以對于房地產價格的調控也會面臨較大的難度。

（二）房地產價格的特征

房地產價格主要包含以下幾個特征。第一，房地產價格的形成機制具有多元化的特征。第二，房地產的交易價格與其所屬地區、經濟環境等諸多因素有著密切關聯。第三，房地產的評估價值與抵押價格之間有較大出入。第四，房地產的屬性也存在不同。因為我國房地產行業一方面會涉及民眾的保障性住房，同時還涉及有一定的投資屬性，所以房地產價格的調控便更具挑戰性。這也使得相關工作的開展面臨更多的挑戰。

（三）房地產價格的影響因素

眾所周知，影響房地產價格的因素十分復雜，總的來說，可以從三個方面進行考慮。第一是設計因素，第二是經濟因素，第三是政治因素。以第一點為例，在房地產設計建造的過程中，建筑標準、資源投入等都是其影響因素。而經濟因素則是指因社會經濟環境所造成的建筑成本上漲等影響因素。政治因素則是指圍繞房地產的土地政策、住房政策等，在房地產價格的調控過程中，政治因素的考量也必不可少。總的來說，不同因素都會對房地產價格造成影響，但是影響的程度會有所不同。要想實現對房地產價格的調控，就需對其影響因素進行分析。因為房地產價格自身的屬性特征，所以要想確保房地產價格分析的合理性，也需要從宏觀以及微觀兩個角度去進行思考。

（四）房地產價格變化規律

房地產價格變化的規律也有所不同，因為影響房地產價格的因素較多，所以也難以精準判斷影響其價格變化的規律與特征。首先，房地產的價格與宏觀經濟之間存在必然的聯系，在宏觀經濟層面中，必然會存在有很多可以預見的因素，通過對這些因素的分析與匯總，也能在一定程度上確定宏觀經濟的發展趨勢。因為經濟基礎指標會對房地產行業造成影響，所以宏觀經濟的發展也能夠從房地產價格上體現出來。其次，房地產行業本身在發展的過程中也表現出了較強的經濟發展優勢，這里我們可以理解為房地產價格可以有效抵御通貨膨脹。最后，不同地區和國家的房地產價格及價格規律都有較大的差異，受人口因素、社會經濟發展因素等層面的影響。所以總體而言，在一些經濟發展越高的地區，其房地產的價格也就相對越高，房地產價格與其所屬地區的人均可支配收入之間，也存在有理想狀態下的正比例關系。

二、房地產經濟學

房地產經濟學本身就屬于應用經濟學的范疇，其主要的研究對象是房地產經濟的發展規律。作為當前社會發展結構中不可忽視的重要環節，房地產行業的發展、房地產經濟的發展在產業經濟領域中都有較為顯著的交叉特征。例如房地產經濟學與資源經濟學之間的交叉性主要體現在資源經濟學中所研究的土地資源配置，本身也是房地產經濟學需要關注的內容與要素。

三、房地產經濟學需要深入研究的問題

在針對房地產經濟學展開的研究中，需要著重圍繞房地產價格、商品住房價格和住宅經濟學三個層面展開研究與總結。

（一）房地產價格

房地產價格是房地產經濟學研究中需要重點關注的問題，因為房地產價格與社會民眾生活之間有著密切的關聯，所以加強相關研究，有助于房地產價格的深層次探索，有助于社會經濟的穩定。當前一方面一些民眾因為過高的房價而陷入無房可住的情況，另一方面一部分企業以及個人在房地產行業的發展過程中存在投機炒房的情況。這也使得房地產價格存在較大的波動，繼而不利于社會經濟的可持續發展。如何有效引導社會資本在投資結構領域的轉化，如何在確保經濟社會可持續發展的基礎上，減少社會民眾的生活壓力，研究房地產經濟學的意義所在。

（二）新建住房中商業住宅的價格

滿足群眾的住房需求，與滿足房地產企業自身的應得利益，二者在一定程度上并不是相互矛盾的。這就要求合理設置商品房價格，對于經濟學家而言，如何進行客觀的價格量測，這本身也是一個值得關注的問題。只有堅持嚴謹系統的研究，才能使得商品住宅房的價格有可能趨于穩定與合理。

（三）住宅經濟學

在房地產經濟的發展過程中，首先需要關注的便是確保房地產價格的穩定。為了達到這一目標，需要就住宅經濟學作出系統的研究與分析。同樣，對于社會公眾而言，其自身權益的維護與保障，也需要住宅經濟學的深入研究與總結。只有針對相關問題作出合理系統的研究，才有可能引導房地產的價格逐漸走向合理，邁進一個穩定的發展階段。

四、房地產經濟學視角下房地產價格問題的思考

房地產調控是確保房地產價格穩定的重要手段。當前，為了保證我國房地產價格的逐漸穩定，各地區都采取了積極的調控手段。從實際效果來看，盡管當前的調控已經起到了很大的效果，但是這與民眾的預期還存在較大的出入。我國當前房地產價格的高速增長趨勢已經得到了延緩，但是房地產從“投資”向“居住”的屬性轉化也需要一定的時間。

（一）房地產價格回落

從短期來看，房地產的價格會呈現出一個短暫的回落趨勢，就當前的形勢來看，這種回落的趨勢已經十分明顯。當前導致房地產價格回落的因素主要有三個。第一,國家針對一、二線城市房價增長的趨勢制定了相關的政策，對抑制房地產價格起到了理想的效果。以限購為例，相關的制約性條件有效抑制這些地區的住房需求，也有效抑制了房地產價格的狂漲。第二，地方房地產貸款政策也整體趨于收緊的狀態，隨著限貸政策的出臺，社會民眾的貸款成本不斷提高，這也成為房地產投資性需求下降的重要原因，很多地區限貸政策的推行，極大程度上推動了房地產價格的回落。第三，限售抑制炒作，隨著相關方法的落實，房地產的炒作空間愈發狹窄，炒房的成本愈來愈高，很多投機客也逐漸喪失了炒房的動力。所以說，這些因素的總和也使得房地產的價格正逐步回歸，不斷趨向合理化。

（二）調控結束后，房地產價格將處于長期的穩定期

在過去的一段時間里，我國城鎮化發展戰略取得了顯著的成效。對于很多非一線城市的發展而言，也需要就如何吸納這些新型城鎮人口進行關注。這些群眾在進入城市之后，必然會帶來相應的住房需求。這對于房地產市場今后一段時間的發展，能夠帶來一定的積極影響。但是同樣，很多早期建設的住宅因為房齡較長、居住面積較小等問題愈發突出，這些改善性住房需求也會提升。這就是今后房地產行業的全新發展機遇。

總的來說，供求比相對穩定已然成為今后房地產市場的主要趨勢。在今后很長的一段時間里，我國的房地產市場都不會出現突飛猛進或是斷崖式的狀況，而會在不斷的探索與總結中，逐漸地進入到一個相對穩定的發展模式中。民眾的住房需求得到滿足，房產公司的利益也能夠得到保障。

五、歷史房地產價格分析

通過全國商品房平均銷售價格與國民生產總值的比對（見表1），我們可以發現，商品房平均銷售價格近十年的增長速度并沒有超過國民總收入的增長速度。中國近十年經濟高速發展，房地產價格也隨著經濟的發展而增長，可能個別地區的房價增長高于經濟增長，但總體發展是平衡的。近幾年我國政府堅持房住不炒的政策，保障了房地產市場的平穩發展。相信在未來的發展過程中，中國的房地產仍然會健康發展。

表1 全國商品房平均銷售價格與國民生產總值的比對表

六、結語

在對房地產價格進行調控的過程中，需就房地產經濟學領域做出深入的研究，就房地產價格規律與社會經濟之間的必然聯系進行總結與分析，以此來確保房地產價格的理性增長。

與此同時，房地產經濟的發展關乎國計民生，在我國當前的全新發展形勢下，也可以充分借鑒一些西方國家的相關研究經驗，利用房地產經濟學的研究經驗，對房地產價格作出合理的調控，以此來確保房地產經濟的愈發合理。