新發展階段關于房地產市場發展的新思考

趙兆

隨著我國城鎮化進程不斷推進，城市發展格局和市場消費需求發生了深刻變化，房地產行業競爭加劇和市場分化態勢延續，房地產企業面臨著新的發展階段與新的競爭格局。去年以來，圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”的明確定位，結合經濟運行情況和行業發展現狀，黨中央、國務院多措并舉，在金融、土地、市場監管等領域陸續出臺有效措施，不斷加快房地產市場長效機制建設，各地也嚴格落實“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標，促進房地產市場平穩健康發展。

一、房地產市場調控政策回顧

（一）金融監管方面

去年8月20日，住房和城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，明確重點房地產企業資金監測和融資管理規則;12月31日，人民銀行、銀保監會聯合發文，調整銀行業房地產貸款占比上限與個人住房貸款上限。中央通過對資金供應、需求兩端進行精準管控，實施對房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理，有效抑制房地產信貸的過快增長。今年8月份，人民銀行召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會強調，要加強預期管理和引導，不向房地產市場發出錯誤信號。

（二）土地競買方面

今年2月份，自然資源部對22個城市啟動實施“兩集中政策”，涉及城市全年將采取集中發布出讓公告、集中組織出讓住宅用地，這一土地端的重要新政對實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標提供了重要保障;8月11日，自然資源部積極響應國務院召開的關于進一步做好房地產市場調控工作電話會議（即“7.22”會議）加快完善“穩地價”工作要求的精神，進一步探索和完善重點城市土拍出讓規則，向“競品質、15%溢價率封頂、減少競配建競自持、限制馬甲、審核房企資質”等方向進行調整。

（三）市場監管方面

今年7月23日，在“7.22”會議召開后的第二天，住房與城鄉建設部等八部委聯合下發《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，整治涵蓋房地產開發、房產交易、住房租賃、物業服務等全鏈條，形成監管閉環，并要求力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。

（四）財稅等其他政策措施方面

針對房產交易環節中存在的潛在漏洞，上海、北京、武漢等地陸續實施有關贈與房產、離婚購房、房票機制等新規，進一步明確購房資質，優化調整限購措施;深圳、廣州、成都、上海等地則通過建立二手住房交易參考價格機制，為二手房交易提供市場參考，平抑市場交易熱度，促使市場回歸理性。

二、房地產行業市場形勢與未來走勢

（一）當前形勢

1、房地產行業各項指標增速下降

根據國家統計局發布，全國新建商品房銷售、房地產開發投資、新開工、土地購置等統計數據均有回落。今年1-9月，全國房地產開發投資約11.3萬億元，同比增長8.8%，增速連續8個月下滑;房地產開發企業房屋新開工面積15.3億平方米，同比下降4.5%，自7月份出現年內首次同比轉負后降幅進一步擴大;房地產開發企業土地購置面積1.37億平方米，同比下降8.5%，土地成交價款9347億元，同比略有增長0.3%。房地產開發企業到位資金15.2萬億元，同比增長11.1%，今年以來同比增速逐月明顯下降。商品房銷售方面，9月份70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體回落。

2、融資環境整體持續趨緊

根據人民銀行發布的金融數據，今年1-9月社會融資規模增量為24.75萬億元，比上年同期少4.87萬億元。9月末貨幣供應量M2同比增長8.3%，與上月末基本持平;社會融資規模同比增長10.0%，比上月末低0.3個百分點。銀行信貸額度同步收緊，資金來源和資質審核趨嚴，放款周期普遍延長，房貸利率逐步走高，部分銀行額度不足甚至出現停貸現象。部分“紅檔”房地產企業被停貸，限制公開市場發債，融資成本有所上升。

（二）未來走勢

隨著各地調控政策的陸續落地，以及調控效果的逐步顯現，全國商品房銷售面積和銷售金額同比增幅有望繼續收窄。展望未來，今年“7.22會議”和7月中央政治局會議為下半年房地產市場定下基調，未來房地產調控將繼續從嚴，房地產金融趨緊未變，多地上調房貸利率并發布二手住房成交參考價格，持續強化對房地產市場的監管，部分市場熱度較高的城市仍有調控政策加碼的預期。同時，隨著多地推遲并調整第二批集中土地出讓規則，土地市場熱度將有所回落，房地產企業拿地將更為謹慎，更加趨于理性和務實。

三、房地產企業實現高質量發展的舉措建議

在新發展階段，面對行業調控的長期性、常態化，房地產企業應認真貫徹落實黨中央、國務院調控精神，積極響應“降杠桿、減負債、防風險”的要求，以經營性現金流為核心，同時平衡發展需要與風險防范，科學安排投資額度，合理維持負債規模，加快去庫存、加快資金回籠與周轉，實現企業高質量發展。

（一）加強行業政策研判，堅定執行調控政策

房地產企業要提高政治站位，充分認識到“房住不炒”的核心要求是在新發展階段黨中央對行業明確的新發展理念，必須一以貫之堅決執行。要堅決貫徹黨中央、國務院有關行業調控精神，嚴格落實好國家各項有關調控政策。要注重加強政策研判工作，深刻領會政策要領，深入分析市場走勢，快速反應、贏得時間、爭取主動，搶抓機會性和政策窗口期，為經營發展提供有力支撐。

（二）加強現金流管理，提升資金回籠效率

面對復雜多變的市場行情，保持充裕的現金持有量是實現企業發展的重要保障。一方面，房地產企業要制定有效的產品去化措施，加快銷售周轉，提升資金回籠效率和使用效率，確保經營性現金流維持合理區間;另一方面，要將資金管理與開發效率提升相結合，持續關注預售、封頂、竣工備案等關鍵開發節點落實，促進監管資金釋放、存貨推售去化以及預售賬款結轉等工作，最大限度地釋放存量資金，為企業發展備足頭寸空間。

（三）控制有息負債規模，防范化解經營風險

舉債融資是房地產開發業務的重要工具，房地產企業要嚴格按照“三道紅線”的監管要求，堅持審慎的財務管理，積極轉變發展方式，通過創新融資渠道，優化債務結構，壓降債務成本等手段，合理管控好企業有息負債規模、債務期限組合以及資產負債水平。同時，企業還要強化自有資金管理，提高資金歸集能力，提升自身造血功能，減少對信貸資金的依賴。

（四）合理把控投資規模，確保高質量資源獲取

房地產企業要堅持穩健安全的投資策略，始終保持投資定力，量入為出、等量拓展，合理有序開展項目投資工作。一是要聚焦拓展重點市場，將項目拓展與開發效益緊密結合，保證有限資源投入到優質項目，持續優化區域布局和產品結構，確保投資活動實現預期收益;二是要合理把控好投資力度和投資節奏，不打預期，不哄抬地價，確保權益拿地金額與銷售金額占比符合監管要求。此外，企業應恪守社會責任，積極參與城市更新、棚戶區改造等民生工程，助力提升民眾居住水平。

（五）積極探索多元化業務，助力企業轉型升級

房地產開發規模終有“天花板”，當前部分一二線經濟發達城市已率先進入存量房階段，增量市場難以為繼。出于公司未來長遠發展考慮，房地產企業應在鞏固提升基本盤的同時，以產業協同和優化組合為發展思路，進一步拓寬業務發展新路徑，積極開辟新賽道，扶持培育新業務，創新商業新模式，增加公司業績貢獻點，不斷提升抗風險能力和經營安全性，助力企業轉型升級、做大做強。

四、促進房地產市場平穩健康發展的相關建議

“十四五”時期是我國全面建成小康社會、實現第一個百年奮斗目標之后，乘勢而上開啟全面建設社會主義現代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標進軍的第一個五年。2021年作為“十四五”規劃的開局之年，國家應繼續在住房供給、金融監管、行業整治、稅收改革等方面多管齊下，持續發力，持續完善房地產長效機制，努力實現全體人民住有所居。

（一）加快推進建立健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度

一是要以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善以政府為主體的住房保障體系，落實用地、稅收支持政策，增加保障性住房供給，著力做好中低收入群體住房保障工作;二是要加大土地供應，按照市場化原則，提供多樣化產品，滿足多層次住房需求，促進住房回歸居住屬性。此外，建立健全穩定市場租金、租購同權等相關配套措施，合理引導市場預期，營造長期穩定的租賃關系，確保租房市場規范有序發展。

（二）強化房地產金融監管

在不影響房地產行業整體穩定的情況下，牢牢抓住房地產金融這個關鍵，加快“三道紅線”擴大試點的步伐，盡早對更多房地產企業進行資金監測和融資管理，督促引導企業提高防范風險意識，尤其是部分拿地較為激進、資金鏈較為緊張的高風險房企，對于穩房價、穩地價，以及防范金融風險具有較大影響，需予以重點關注。對于個人信貸方面，則要繼續加強信貸資金投放和用途管理，嚴防經營貸、消費貸、信用貸等資金違規流入房地產市場，引發市場波動，破壞調控成果。

（三）制定差異化監控房款管理政策

目前全國各個地區預售房款監管尚無統一政策，個別區域監管資金留存金額較高。為更好落實“降杠桿、減負債、防風險”的要求，降低信貸資金的使用，提高企業自有資金使用效率，避免存貸雙高，可以參照“三道紅線”的管理規則，房款監管采取分檔分類進行管理，在全國范圍內推廣差異化監管方案。對于信用高、資質強，且調控政策落實到位的房地產企業允許使用銀行保函，降低監管資金留存標準等。

（四）實施更為精準穩定的分類調控政策，降低和化解市場風險

按照“分類管理、分類調控”的思想，通過對房地產企業經營能力、資金實力、風控能力等方面進行綜合性評估，制定更為精準的分類調控政策。這樣既有助于提升政策針對性，又能更好地落實風險防控的目標。同時，對經過實踐檢驗，能夠有效達到“穩地價、穩房價、穩預期”效果的政策，應考慮在一段時期內保持其穩定性和連續性，各地區可在統一政策要求的基礎上進行適當微調，為依法合規經營企業提供穩定的內外部環境。

（五）加大房地產市場秩序整治力度

充分運用法治思維和法治方式，暢通投訴渠道，創新監管思路，整合資源力量，加強市場監管，下大力氣整治人民群眾投訴較為集中的涉房問題，有效遏制各種違法違規行為，持續凈化市場環境，規范房地產市場秩序，切實維護好人民群眾合法權益，不斷提高人民群眾的滿意度。

（六）增加房地產稅試點城市范圍

積極穩妥推進房地產稅立法和改革，是一個循序漸進的過程。目前重慶、上海房產稅試點已實施十年，在房地產稅改革方面積累了一定經驗，已具備再擴容的條件。擴大房產稅試點范圍，一方面有助于提高房地產持有環節成本，引導市場預期，增加市場供應，鼓勵住房居住性需求，遏制投資性和投機性需求;另一方面在實現共同富裕的大背景下，有助于政府調節收入分配，增加直接稅種，優化財政支出結構，加大對民生領域投入，形成對初次分配的有效補充。

（作者單位：中國保利集團戰略投資中心房地產部）