社會養老與老年住房租賃連接模式探索*
——以廣州市為例

文/廣東科學技術職業學院 梁春閣 許秀娟

1 人口老齡化問題嚴峻

近年來，隨著我國經濟快速發展，人口老齡化問題嚴峻。截至2020年，全國60周歲及以上老年人口達2.64億，占總人口的18.7%；其中65周歲及以上老年人口達1.90億，占總人口的13.5%。廣州市自2005年開始積極探索養老服務建設，歷經10余年，基本形成以“綜合+功能”服務設施為平臺的服務網絡，涵蓋家庭綜合服務中心、居家養老服務部、星光老年之家、日間托老服務機構、長者飯堂等設施在內的“10分鐘社區居家養老服務圈”。雖然社區養老設施在數量上已基本覆蓋全市街道，但仍存在問題，如資源相對分散，服務半徑過大；規模小、場地少，服務品質低、適用性差；社區衛生服務中心設備落后、使用率低。諸多問題嚴重制約社區養老服務的品質與成效，需探尋新的突破口。

為應對老齡化問題，多種養老模式應運而生，其中機構養老及居家養老模式應用較廣。“十一五”期間，我國提出構建“9064”養老格局，其中90%為居家養老。針對養老現狀，政府通過組織專業團隊及建設養老設施為老年人提供照料服務，進而催生新型養老模式——社區養老。

在養老服務需求不斷增長的背景下，各地政府加快推進社區養老服務建設。2015年廣州市積極開展養老服務綜合改革試點工作，密集出臺60余份養老服務政策文件，涉及規劃用地、機構養老、居家養老、社區養老、人才隊伍、醫養結合等方面，并引入社會專業力量，為養老服務業發展提供保障。目前，廣州市有11個區級、153個街鎮級居家養老綜合服務平臺，24個居家養老服務示范中心，1460個星光老年之家，1144個農村老年人活動站點，1024個長者飯堂，188個社工站[1]。針對此，對社區養老服務設施現狀及實施成果進行調研與反思成為行業研究重點[2]。此外，人口迅速老齡化趨勢影響家庭消費能力和養老模式，給廣州市住房消費帶來影響[3]。

廣州市第七次全國人口普查公報顯示，廣州市常住人口1867.66萬，較2010年1270.08萬增加了597.58萬，增長率為47.05%。在全市常住人口中，人戶分離人口為1152.29萬，流動人口為937.88萬。流動人口增長迅速，規模進一步擴大，流動趨勢明顯，主要聚居于近郊及“城中村”等城鄉接合部。隨著“城中村”改造的逐步推行，價格低廉的“城中村”和“城鄉接合部”租賃房源逐步減少，因此增加租賃房源，滿足流動人口的租房需求成為城市化進程中亟需解決的問題。

2 老年住宅與住房租賃置換連接模式

老年住宅與住房租賃置換連接模式是指城市中擁有住房產權的老年人與社會養老機構簽訂協議，養老機構提供一定期限內專業老年住宅的生活權和居住權，而老年人將一定期限內的住房使用權交給養老機構，由養老機構統一與房地產經紀機構進行房屋租賃運作，既為老年人提供專業養老服務，又為房屋二級市場提供穩定的租賃房源（見圖1）。

圖1 社會養老與住房租賃連接模式

2.1 適用條件

老年住宅與住房租賃置換連接模式適用于年齡超過65歲的老年人，老年人擁有獨立產權，不與子女共同居住，且其適應力較強，接受或希望入住老年社區，同時老年人住房具有出租價值，可獲得充足的租金以入住老年社區。

2.2 運作優勢

2.2.1 保留產權，增強心理依托

在此種模式下，老年人將原住房的使用權暫時讓渡給社會養老機構，仍保留房屋產權，以此增加老年人的心理依托。

2.2.2 緩解社會養老資金不足

根據人力資源和社會保障部公布的《2020年度人力資源和社會保障事業發展統計公報》，2020年我國參加基本養老保險的人數達99865萬，較2019年末增加3111萬，2020年養老保險基金收入49229億，基金支出54656億，我國社保基金收支缺口達5427億。由于社會養老金缺乏，導致老年住宅建設積極性降低，老年公寓服務及居住質量無法滿足要求。政府通過租賃機制聯動，使整個社會共同應對“老齡化”問題，緩解社會養老金不足難題。同時，向房地產二級租賃市場提供穩定房源，促進市場健康發展，解決大量流動人口的住房問題，實現社會和諧。

2.2.3 退出機制靈活

該租賃模式中，社會養老機構與擁有住房的老年人簽訂的期限分為短期或長期，靈活性較高。老年人在養老機構居住一段時間后，若對居住質量與服務不滿意，下個續期可選擇退出或終止簽約。

2.2.4 規避風險，提高生活質量

目前，我國房屋租賃市場管理不成熟，存在不規范因素，未經房地產登記備案的隱租、轉租現象大量存在。老年人因精力、身體及年齡等原因，在租賃過程中處于劣勢，難以保障自身權益。將住宅交由養老機構統一處理，可規范管理房地產租賃市場登記備案制度，使老年人規避風險。

2.3 運作劣勢

2.3.1 社會養老機構收入來源易受市場波動影響

老年人入住老年住宅的生活費主要來源于原住房租金，租金受租賃市場影響較大。利率、房價等因素對租金影響較大，租金漲落影響養老機構的收入來源，不易調控和管理。

2.3.2 較難在租賃市場不發達地區推廣

受經濟發展水平影響，部分中小城市流動人口較少，租賃市場不活躍，租金水平較低，因此，該模式較難在租賃市場不發達的地區推廣。

2.3.3 模式涉及主體眾多

連接模式涉及不同主體，需研究主體的權利、義務及模式運行的程序規范，制定范本合同，使模式有據可依，保障各方權益。在研究入住條件時，需確定不同條件下老年人退出的機制，以確保入住方便，退出靈活。

2.3.4 模式運行中風險規避機制尚不健全

模式運行中存在政策風險（土地使用年限、利率風險等）、住宅金融機構道德風險、老年人生活權益保障風險等，如何防范和化解以上風險是該模式有效運行的保證。政府有關部門在完善相關法律法規時需考慮與保險業聯動，以規避和化解風險。

3 操作步驟

老年住宅與住房租賃置換連接模式的操作步驟如下。

1）擁有獨立房產的老年人向養老機構提出申請。

2）養老機構核實情況，接受申請后委托房地產評估中介機構對其房產進行租賃價值評估。

3）養老機構與老年人簽訂委托經營協議。

4）社會養老機構與房地產經紀機構合作，出租老年人房產，獲得租金。

5）老年人根據租金范圍選擇老年公寓，簽訂協議，包括入住期限與老年公寓類型。

4 結語

基于城市化進程中出現的租賃房源缺乏與老齡化引發的住房需求變化，提出老年住宅與住房租賃置換連接模式，目的是有效整合社會資源，以住宅消費為切入點，依托巨大的住宅租賃市場，尋找社會養老和家庭養老模式的平衡點。該模式的有效運行依賴于養老機構職能的完善，我國政府可在政策上給予引導與扶持，規范市場管理機制，規避市場潛在風險。