土地儲備工作中存在的問題及對策

魏善行

摘要：眾所周知，我國土地資源比較豐富，但是由于我國人口眾多，土地利用還存在著一定的不足。為更好地管理和利用我國的土地資源，提高土地資源的利用率，必須做好土地儲備工作，以促進土地資源的進一步開發。為此，本文作者以A市為例，結合多年的工作經驗，簡要闡述了土地儲備工作中存在的問題及對策。本文僅供業界同行參考。

關鍵詞：土地儲備;問題;對策

土地儲備工作是指各級政府在其職權范圍內取得土地使用權，包括土地的取得和征用。在法律程序的指導下，通過多種途徑，是國家土地資源管理的重要組成部分。這有助于解決當前土地供需矛盾，促進土地合理利用，是符合中國市場基本規律和政府行為的土地利用制度改革。提高土地集約利用水平，推進城市化進程具有十分重要的意義，1996年上海建立了第一個土地儲備制度。目前，該制度已經形成了制度框架、部門間的合作、制度的理論和技術支持，積極促進了我國土地的高效集約利用。本文探討了土地儲備管理中存在的問題及管理機制。

1土地儲備存在的問題

1.1地方政府對土地儲備融資的過度依賴

一些地方政府缺乏經濟發展資金，嚴重依賴土地儲備的融資功能，隨著城市化進程的加快和土地供求矛盾的加劇，土地儲備的融資功能越來越重要。國家加大了土地調控力度。在市場疲軟和土地銷售低迷的背景下，土地供應適度緊縮，在市場上漲的情況下，土地供應有所增加。許多地區的發展都存在著資金不足的問題，由于土地資源稀缺、政府主導，土地儲備融資功能成為地方政府融資的重要手段。導致土地儲備規模不斷擴大，資金不斷到位，為城市化建設提供了資金保障。我國大部分省份土地儲備基金總額占土地儲備基金總額的40%以上，高達80%，過度依賴土地儲備基金，無法與市場需求相匹配。

1.2賠償標準不統一，相關法律不健全

目前，我國五種土地儲備中有四種可用于現有建設用地和新建建設用地，我國建立的土地儲備制度最初主要用于存量建設。土地儲備工作包括地價、附屬補償、安置、土地企業建設等費用[1]，國家始終堅持以人為本的原則，重點保護失地農民的合法權益，充分尊重公民的財產權，逐步完善和理順既定的補償標準。但是，由于相關法律的不完善，這些補償標準的界定不夠明確，雙方都考慮到各自的需要，補償價格差異很容易發生。土地儲備處置工作應從全面建設和諧社會入手，更加慎重。

1.3部門間的協作和協作效率低下

土地儲備工作是一個系統工程，涉及規劃、交通、財政、國土等多個部門，需要各部門之間加強協調與配合，而在我國政府部門的機構設置中，這些部門又不屬于同一體系，溝通不多，協作配合效率很難提高。因為手續繁瑣，再加上一些責任劃分不清楚，各部門之間會出現一定的推諉，從而降低土地儲備工作的效率。

2優化土地儲備的對策

2.1改進再開發的獎勵政策

強化土地一級市場管理，實行“統一規劃，統一收購，統一供應”的土地供應機制。加大對收儲土地的管理力度，制定土地增值收益分配、分配方案和使用監管的政策措施，建立收儲土地統一管理機制。探討土地增值收益合理的比例分配方式，充分調動各城區和收儲對象的積極性，規范有序地推進城區閑置低效工業用地的再開發。對A市城區低效用地進行摸底調查，針對中心城區改造企業、城中村等低效用地制定增值收益分享激勵政策，全面有序推進城市管理。探討制定相關政策，圍繞A市工業項目“西減東加”戰略，企業“紅黃藍”退出制度，政府財政平臺建設，土壤污染治理，加大城市用地規模，建立工作機制，并將其納入A市“十四五”發展規劃。

2.2建立征地資金運行的保障機制

確保儲備土地報批、征收補償、拆遷環節資金充足，確保經省政府批準的儲備土地征地工作一次完成，不因補償不到位而延誤。確保前期開發階段儲備土地資金及時到位，實行“三通一平”（通電、通路、通水、通電），達到基礎建設條件，實現土地收益最大化。確保土地儲備程序整體實施資金的有效落實和順利運行，加強政府各部門之間的統一協調，集中力量做好保障工作。

2.3合理確定土地儲備和供應規模

本文提出了土地儲備系數、土地儲備周期、土地儲備總量和分類的概念，以滿足房地產市場的合理需求，保證城市基礎設施建設的資金需求，實現土地收益最大化?？茖W合理地預測住宅用地的儲備規模，有序地穩定土地供應，降低房地產市場的波動風險。

2.4科學把握土地儲備，合理安排供應時間

依據城市控制性詳細規劃和年度土地儲備計劃，結合人口變化預測、住房普查數據、商品住宅庫存、房地產用地供應潛力及近三年實際供應規模，合理安排、有序調整儲備土地供應總量、結構、布局、時序和方式，全力保障重點領域的公共服務和基礎設施建設，提高儲備土地的使用效率。科學規劃，統籌平衡，合理安排各方面的土地供應，在多目標上尋求動態平衡。

2.5征地補償與城市基礎設施建設深度融合互補

行業規劃整合，土地收購儲備與城市基礎設施建設分屬不同的行政部門，工作機制也不一樣。在編制土地儲備計劃和基本建設計劃時，要加強部門間的統籌協調，發揮各自優勢，實現有效互補。收支額度應互補，土地收購儲備收益應根據土地市場狀況、城市基礎設施投入及發揮作用的時間長短進行合理預測。基建投資要根據城市建設規劃，按具體項目確定建設規模、標準。

2.6前期設計階段，建立土地大儲備模式

探討將城市設計納入規劃條件，作為出讓儲備土地的前置條件，將儲備土地供應的相關內容納入A市法規和技術標準，深度融合儲備土地收儲流程，建立完善“出讓前納入出讓條件—出讓后納入審批內容—竣工后納入規劃核實”的“三納入”工作機制，確保重點區域城市設計能夠有效指導土地供應。逐漸探索建立“五統一”（統一規劃，統一征收，統一管理，統一開發，統一供應）的土地大儲備模式，把住宅用地納入土地儲備機構統一儲備，著力構建由“生地”向“凈地”“熟地”轉變的運作機制，真正發揮土地儲備作為土地一級市場“調整器”的作用[3]。

3結論

總之，盡管土地儲備工作發展迅速，但仍缺乏可供借鑒的經驗。開發利用過程中，應結合實際，及時發現土地儲備工作中存在的不足和問題，進行研究和及時調整，為開發利用奠定良好的基礎。

參考文獻：

[1]劉浩.新形勢下土地儲備轉型路徑研究[J].農家參謀，2019（22）：160-162.

[2]張裕利.我國土地儲備制度轉型研究[J].農業開發與裝備，2018（11）：181-182.

[3]馬驍，翟婧彤，王振坡.我國土地儲備制度轉型研究[J].中國房地產，2019（12）：124-134.

煙臺市土地儲備和利用中心 264000