城鎮(zhèn)化進程是如何影響房價的？
——基于省級面板數據的實證研究

廖昱輝

（中南財經政法大學，湖北 武漢 430073）

改革開放后，我國政府轉而鼓勵人口流動，如吸引農村人口進城務工，為城鎮(zhèn)化進程開始奠定了良好基礎。2001年，隨著“十五”計劃的實施，我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方針改為“全國各城市協調發(fā)展”，摒棄了先前控制大城市規(guī)模的方略，著重加快城鎮(zhèn)化進度。自此，中國城鎮(zhèn)化被提為國家性戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)化正式走向高速公路。與此同時，中國房地產市場也隨著改革開放等一系列政策開始逐步發(fā)展，房地產價格尤其是城市房地產價格增長不斷加快。作為居民生活中尤為重要的一環(huán)，房價快速增長成為社會焦點、引發(fā)廣泛討論。城鎮(zhèn)化進程不斷推進與房地產價格上升間是否具備相關性，如果有，其與房地產價格之間是如何相互作用的？這個問題的解答對于之后調控城市化進程和房地產價格都具有重要意義。

一、文獻綜述

對于城鎮(zhèn)化與房地產價格的關系，眾多學者通過研究得出結論：城鎮(zhèn)化是推動房地產價格上漲的原因之一。鄧翔等（2013）運用六個中部省份數據，采取GMM估計方法得出房價與城市化水平之間的正相關關系。陸銘等（2014）通過使用地級市數據，采用移民占比和移民占比變動作為核心解釋變量，得出城市化水平增加帶來房價上升的結論。郭娜等（2015）使用PSTR模型分析人口結構變動、城鎮(zhèn)化水平對房價的影響，提出城鎮(zhèn)化能夠抵消老齡化對房價的消極作，應加快城鎮(zhèn)化水平的發(fā)展。孟慶斌等（2017）提出城鎮(zhèn)化、區(qū)域間發(fā)展不平衡導致的人口流動及收入水平共同推動了房地產價格變動。杜冰等（2020）使用實證分析得出房價隨城鎮(zhèn)化效率提高而上漲[5]。但也存在部分學者認為城鎮(zhèn)化和房價之間并不具備顯著的相關性，城鎮(zhèn)化不是推進房價上漲的重要因素之一。如姜松等（2014）采取空間計量模型，運用非農人口占比衡量城鎮(zhèn)化水平來測度對房價的影響發(fā)現，城鎮(zhèn)化和房價之間具有顯著的負相關性。洪建國等（2020）使用PVAR模型分析城鎮(zhèn)化、地方公共支出及房價三者的相互關系，得出地方公共支出對城鎮(zhèn)化的促進作用呈現明顯的區(qū)域特征，其只有在東中部地區(qū)才能發(fā)揮作用；且得出房價和城鎮(zhèn)化之間并無明顯聯系，城鎮(zhèn)化并不是推進房價的重要因素。得出這樣的結論，原因在于這些學者使用了如非農人口占比等不同指標衡量城鎮(zhèn)化水平，導致得出不同研究結論。

根據諾瑟姆曲線，我國城市化正處于最為關鍵的快速發(fā)展階段。此時政府應該采取因地制宜、適度的房地產政策，避免出現發(fā)達國家在發(fā)展城市化時出現的社會性問題。如王青云等（2020）通過分析韓國城市化歷程，發(fā)現韓國在城市化后半段出現了住房供給不足、住房自有率低等問題，引發(fā)了財富分配兩極化、家庭負債率增加等社會問題。為避免重蹈韓國城市化錯誤道路，我國政府在推進城鎮(zhèn)化的同時要采取相對平穩(wěn)的住房政策，并注重政策對于收入分配的影響。

二、實證分析

1.數據來源

本文采用2000年～2020年中國30個省份（未包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣地區(qū)；由于西藏自治區(qū)數據缺失嚴重，因此剔除）的面板數據進行實證分析。其中，2020年城鎮(zhèn)化比重、性別比來自于第七次人口普查數據，剩余年份數據來自各省份的《城市統(tǒng)計年鑒》及人口抽樣調查報告。地方公共財政支出、房屋竣工面積、老年撫養(yǎng)比、城鄉(xiāng)收入差距來自于《中國統(tǒng)計年鑒》。

2.變量說明

房地產價格作為被解釋變量，由商品房平均銷售價格來體現；城鎮(zhèn)化率作為解釋變量，用城鎮(zhèn)化比重（城鎮(zhèn)人口/總人口）來衡量。控制變量：（1）老齡化，由老年撫養(yǎng)比體現；（2）地方公共財政支出，由地方一般公共預算支出這一指標來體現，反映當地用于地方民生建設的支出份額；（3）地區(qū)經濟發(fā)展水平，由當地人均GDP來反映；（4）房屋竣工面積；（5）城鄉(xiāng)收入差距，由城鄉(xiāng)居民收入比重指標反映。

3.模型構建

為了分析城鎮(zhèn)化與房價的交互作用，本文參照先前相關論文的模型，添加了老年撫養(yǎng)比、地方財政支出等指標，構建模型如下：

其中t，i表示第t年第i個省市，β0表示常數項。hp為被解釋變量房地產價格，urb為解釋變量城鎮(zhèn)化率。其余各項為控制變量，具體包括：area為房屋竣工面積，pgdp為地區(qū)經濟發(fā)展水平，pe為地方公共財政支出，urir為地區(qū)城鄉(xiāng)收入差距，old為老年撫養(yǎng)比，sex為性別比， λyear為時間控制。本文將各個變量作對數處理（相對指標除外），來消除異方差對于結果的影響。

由于不同地區(qū)的城鎮(zhèn)化率具有較大差異。因此，本文將全國地區(qū)分為西部、東部、中部三個地區(qū)進行分別回歸。根據圖1，可以發(fā)現東部、中部、西部三個地區(qū)中各個省、自治區(qū)、直轄市2000年～2020年的房價及城鎮(zhèn)化率呈現同一變化趨勢，即房價隨著城鎮(zhèn)化進程不斷推進而逐步上漲。

圖1 各地區(qū)2000年～2020年城鎮(zhèn)化及房價趨勢圖

本文使用的各個指標的描述性統(tǒng)計如表1所示。

表1 各變量描述性統(tǒng)計

4.結果分析

首先，使用混合OLS回歸，分析城鎮(zhèn)化水平和房地產價格之間的相互作用關系。而后使用城鎮(zhèn)化水平滯后一期作為工具變量，繼續(xù)進行OLS回歸，控制內生性問題并進一步證明結果。

通過表2結果，全國內城鎮(zhèn)化與房價顯著正相關，相應的R2為0.901，擬合度接近1，城鎮(zhèn)化率很好地解釋了房地產價格的變動。隨著城鎮(zhèn)化率增加，農村人口向城市轉化，使得城市經濟體量不斷增大，增加了政府財政收入，能夠用于進一步完善城市公共設施與服務水平。但這一情形也加大了城鄉(xiāng)收入差距，導致貧富差距加大等問題。為緩解不斷增加的城市人口住房問題，政府采取相應住房政策，不斷增加每年住房供給，從而在一定程度上緩解不斷上漲的房價。

表2 城鎮(zhèn)化水平對房地產價格影響的回歸結果

分地區(qū)來看，作為經濟較發(fā)達的東部、中部地區(qū)，城鎮(zhèn)化與房價間具有明顯的正向相互作用，均在1%的水平下顯著。但對于欠發(fā)達的西部地區(qū)，這種推動作用則不顯著。觀察到最后一列控制變量，隨著東部地區(qū)老齡化加重，人口紅利逐漸消失，并逐漸轉化為“人口負債”，我國住房需求將不斷下降，房地產市場將會呈現逐步萎縮的發(fā)展態(tài)勢。這一結論與牟新娣等（2019）提出的人口年齡結構改變對房地產市場帶來負面沖擊的結論一致[9]。

5.工具變量法

根據司海平等（2017）所述，為避免內生性問題，本文使用城鎮(zhèn)化的滯后一期作為工具變量。其次檢驗因變量是否是內生的，根據結果顯示強烈拒絕原假設，得出因變量房地產價格是內生的。對工具變量進行兩階段最小二乘法（2SLS）后，再對工具變量進行弱相關檢驗，根據結果得出不存在弱相關的工具變量。

再加入城鎮(zhèn)化滯后一期作為工具變量后進行回歸。根據結果，可以得出再加入工具變量后，其估計系數依然為正，從而證明了城鎮(zhèn)化水平與房地產價格間的正向關系。

6.穩(wěn)健性檢驗

按照秦佳平（2015）所得到的結論，可以使用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入替代城鎮(zhèn)化作為解釋變量，對主回歸結果進行檢驗。根據結果，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入依然與房地產價格存在顯著正向關系，進一步證明了先前所述結果的穩(wěn)健性。

三、結論

本文使用了2000年～2020年全國30個省市的面板數據進行回歸，分析城鎮(zhèn)化率與房地產價格之間的關系。為探尋不同經濟水平條件下城鎮(zhèn)化率與房地產價格相互作用大小，將全國分為東部、中部、西部三個不同地區(qū)。根據結果顯示，城鎮(zhèn)化推進可以帶動房地產價格的增加，兩者間的相互作用關系在東、中部地區(qū)更為明顯。因此，可以得出城鎮(zhèn)化促進農村人口進入城市，帶來城市人口增加從而能夠促進房地產價格的上升。根據上述結論，針對性提出以下幾點建議：在繼續(xù)推進城鎮(zhèn)化政策時要注意因地施策，加快提高西部地區(qū)城鎮(zhèn)化水平，而對于東部地區(qū)來說，應穩(wěn)步不移的繼續(xù)實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，進一步加大中小城市規(guī)模；在積極推進城鎮(zhèn)化進程同時，還要注意各城市由于人口增加而帶來的住房供求變化，采取相應住房政策確保住房供給與人口增加相匹配，積極建立并完善住房租賃市場，以防由于住房供給短缺而帶來的社會收入分配不均等問題；在穩(wěn)步實施城鎮(zhèn)化政策時，要注意可能帶來的諸多問題，如城鄉(xiāng)收入差距增加、住房供給不足等。并警惕作為先前推動房地產市場迅猛發(fā)展的“人口紅利”已經逐漸消失，無論是國際經驗還是中國具體國情， 從長期角度來看， 老齡化會通過房地產消費性需求抑制房價。因此，要通過發(fā)展城鎮(zhèn)化來抵消老齡化對于房價的消極作用。