不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響與策略分析

[摘 要]不動產(chǎn)的登記對于房地產(chǎn)的經(jīng)濟產(chǎn)生了較大的影響，近年來，我國國內(nèi)對于房地產(chǎn)的登記制度越發(fā)完善，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理和運營也變得平穩(wěn)。文章介紹了不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟影響的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上分析了不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，給出相應(yīng)的策略建議。

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)登記制度;房地產(chǎn)經(jīng)濟;房地產(chǎn)市場

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.35.085

我國實行的不動產(chǎn)登記制度對于房地產(chǎn)行業(yè)有著非常重大的影響，實施不動產(chǎn)登記制度的目的是有效地控制我國的房地產(chǎn)市場，有效地整頓房地產(chǎn)行業(yè)，將我國內(nèi)部的房地產(chǎn)行業(yè)的信息進行統(tǒng)計，規(guī)范國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息。

1 不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟影響的現(xiàn)狀

第一，不動產(chǎn)登記制度有效地明確了產(chǎn)權(quán)，使得房地產(chǎn)交易安全得到了保護，維護房地產(chǎn)交易秩序，推動房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。不動產(chǎn)登記的過程，就是權(quán)利人與關(guān)系人對不動產(chǎn)進行申請，之后國家相關(guān)部門的工作人員將不動產(chǎn)的變動記錄到不動產(chǎn)簿中，從而完成不動產(chǎn)登記工作。房子屬于人們十分重要的固定資產(chǎn)，而不動產(chǎn)登記制度則是在房地產(chǎn)財產(chǎn)歸屬權(quán)的基礎(chǔ)上維護房地產(chǎn)交易的安全。針對不動產(chǎn)作出合法登記，依照法律的條款來對房屋產(chǎn)權(quán)人具有的權(quán)利提供保護，促進房地產(chǎn)交易市場迅速壯大，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。

第二，不動產(chǎn)登記制度使得房屋的擔(dān)保物權(quán)被廣泛應(yīng)用，房地產(chǎn)投資屬性被認知。銀行、證券、保險等行業(yè)的不動產(chǎn)融資逐步向市場化方向發(fā)展。他項權(quán)利的登記使得出資人權(quán)利受到法律保護，而房地產(chǎn)價格的連年上漲，也保障了出資人的資金安全，同時產(chǎn)權(quán)人亦可用房屋余值進行多次抵押，高效滿足企業(yè)、社會融資需求，城市中的存量房抵押融資旺盛，房地產(chǎn)投資性被廣泛認可，促進融資周轉(zhuǎn)，盤活地方經(jīng)濟，保障了經(jīng)濟發(fā)展。

2 不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

第一，對房價的影響。在城市發(fā)展過程中，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了非常大的發(fā)展空間，得益于不動產(chǎn)登記制度，使得房地產(chǎn)可以像所有商品一樣進入流通環(huán)節(jié)，產(chǎn)權(quán)清晰的房地產(chǎn)所帶來的回報收益，有效地激發(fā)起市民對于購買住房的熱情。過去十余年，我國城市的房價持續(xù)上漲。但是由于這部分人群數(shù)量較少，其行為不會對房地產(chǎn)發(fā)展造成毀滅性影響，不會動搖房地產(chǎn)經(jīng)濟的根基，因此不動產(chǎn)登記制度并不會對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成根本性影響。通過不動產(chǎn)登記制度，對房地產(chǎn)市場原有的制度進行改革，使房地產(chǎn)交易秩序更加規(guī)范化，推動房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運行。

第二，二手房供給增加，房地產(chǎn)由增量向存量轉(zhuǎn)變。隨著城市化進程加快，在大都市圈中，出現(xiàn)了大量農(nóng)村人口涌入城市的現(xiàn)象，推動了當(dāng)?shù)囟址渴袌龅陌l(fā)展，而目前在一二線城市新房供應(yīng)不足，且新房豪宅化趨勢加劇，二手房已成為滿足北上廣深及部分二線城市首次置業(yè)需求的主戰(zhàn)場。隨著不動產(chǎn)登記制度的逐漸完善，可以將各個房地產(chǎn)市場的資源進行整合，對房地產(chǎn)市場進行統(tǒng)一管理，將信息技術(shù)與房地產(chǎn)管理與工作相結(jié)合，建立信息化管理平臺，實現(xiàn)對社會不動產(chǎn)的有效規(guī)劃與管理。

第三，房地產(chǎn)租賃市場受到越來越多人的關(guān)注。一個成熟的市場一般由新房市場、二手房市場和租賃市場構(gòu)成，三者都是滿足居民“住”的需求，缺一不可。2015年之后，人們對租賃市場的關(guān)注已經(jīng)開始發(fā)酵，而政策的全面鼓勵和市場的“井噴式”發(fā)展是在2017年，其背后的根本原因在于我國“購租”的極大不平衡。而租購并舉，則對不動產(chǎn)登記有了新的要求。

第四，新房地產(chǎn)經(jīng)濟時代下的新需求。房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求到基本實現(xiàn)總體均衡，人們對居住品質(zhì)的需求不斷提升。目前，居住品質(zhì)失衡已成為當(dāng)下中國居民住房需求的主要矛盾，改善型住房需求成為主流。這是目前房地產(chǎn)市場一個較大的轉(zhuǎn)變。而隨著2021年《民法典》的正式實施，居住權(quán)被賦予了法律意義。在此背景下，未來房地產(chǎn)經(jīng)濟的潛在空間也會向品質(zhì)租賃、服務(wù)等方面轉(zhuǎn)變，會產(chǎn)生物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)等一系列與居住相關(guān)的服務(wù)，全面升級新的需求。

3 不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟影響的策略

3.1 借助信息技術(shù)，提高便捷性能

隨著信息化技術(shù)的不斷發(fā)展，現(xiàn)代社會的工作已經(jīng)離不開信息化技術(shù)的支持，大數(shù)據(jù)技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已經(jīng)融入了絕大部分行業(yè)之中，而在不動產(chǎn)登記制度的工作實行過程中也離不開現(xiàn)代化信息技術(shù)的幫助，但目前的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)有待提高與改進，通過使用信息化技術(shù)與計算機互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)能夠建立起完善的不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺，使得登記過程中實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的登記模式，將市民的不動產(chǎn)權(quán)信息數(shù)字化，促進我國房產(chǎn)登記的統(tǒng)一化登記工作。

目前很多地區(qū)都不能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)計工作。在信息化快速發(fā)展的時代背景下，房地產(chǎn)市場想要得到更好的平穩(wěn)發(fā)展就需要依靠大量的數(shù)據(jù)化信息進行評測，以制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。在目前的不動產(chǎn)權(quán)登記制度下，更應(yīng)該加快登記平臺的信息化建設(shè)，防止在房地產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生信息不對等的交易。通過大數(shù)據(jù)等信息化技術(shù)工具，可以將市民的不動產(chǎn)相關(guān)資料與實際情況相對比，借助網(wǎng)絡(luò)信息平臺，市民們可以快速地查詢到自身的不動產(chǎn)權(quán)的詳細情況，建立起完善的不動產(chǎn)權(quán)查詢系統(tǒng)可以有效地提高市民們的查詢效率，實現(xiàn)各項經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的合理配置。但是在建立不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的過程中，還要保護市民的私人信息，對查詢信息實時進行實名制檢測，避免市民的私有財產(chǎn)遭到侵犯。利用信息化平臺整合數(shù)據(jù)詳見圖1。

3.2 創(chuàng)建公開體系，保證物權(quán)交易的公平、公正和公開，塑造良好的形象

在建立不動產(chǎn)登記系統(tǒng)時，也要開創(chuàng)相關(guān)的公開體系，能夠保證公民在進行房產(chǎn)交易時有一定的參考信息，提高交易過程中的安全性，保證物權(quán)交易的公平、公開，為房產(chǎn)交易提供一個良好的交易平臺，塑造交易平臺的良好形象。市民的私有財產(chǎn)屬于市民的個人隱私，應(yīng)享受到法律給予的保護。所以，建立起一個完善的不動產(chǎn)登記制度就非常重要，在平臺中建立起詳細的市民產(chǎn)權(quán)信息在全國范圍內(nèi)進行共享互通，實現(xiàn)信息的實時共享，也要加強登記部門與其他房地產(chǎn)相關(guān)的部門建立起緊密的聯(lián)系。因為不動產(chǎn)權(quán)的登記屬于國家層面的管理問題，而每個地區(qū)的政策又有所不同，每個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展有所差距，房地產(chǎn)所發(fā)展的經(jīng)濟空間不同，所以要針對各地區(qū)的實際情況而制定出相關(guān)的解決方案。

3.3 優(yōu)化登記體系，提高工作效率

在不動產(chǎn)登記工作的開展中，要能夠優(yōu)化登記體系，提高不動產(chǎn)登記的工作效率。可以進行不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的全國性信息共享，為實現(xiàn)全國范圍內(nèi)的不動產(chǎn)住房稅收工作提供技術(shù)性和數(shù)據(jù)信息的收集打下基礎(chǔ)，這有利于推進我國房產(chǎn)稅收的實行，那些擁有多套房產(chǎn)的市民將會進行售賣，加大房地產(chǎn)行業(yè)的競爭壓力，不利于房產(chǎn)的銷售，影響市場中的房價。在房產(chǎn)市場中，對于導(dǎo)致房價波動的原因有許多，但主要還是市場中客戶的收入水平與國家的貨幣政策等。從目前來看，不動產(chǎn)登記制度雖然會對市場中的房價造成一定的影響，但從長期來看，不動產(chǎn)權(quán)登記制度能夠更好地記錄市場中房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移與銷售情況，有利于對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。在現(xiàn)代化信息時代，通過信息化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)可以統(tǒng)計到大量的居民住房情況，這些數(shù)據(jù)有利于房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場進行思考與分析，制訂未來的相關(guān)目標(biāo)計劃，也可以針對消費者的喜好而制定出新型的智能化家居系統(tǒng)，將房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售中融入一些科技產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的附加值，擺脫傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售方式，增強與一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的合作，擴充房地產(chǎn)商的客戶范圍與市場空間，依靠物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和自動化技術(shù)，實現(xiàn)更高質(zhì)量的住房銷售。我國各地區(qū)各級政府的房產(chǎn)工作部門需要進行不動產(chǎn)登記整合，建立起相關(guān)的高效率實施部門，為全國范圍內(nèi)不動產(chǎn)登記統(tǒng)一工作做好準(zhǔn)備。

4 結(jié)語

不動產(chǎn)登記制度對于我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展有著重要的作用，各個地區(qū)應(yīng)根據(jù)自身的實際情況，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展方案。相關(guān)部門在進行不動產(chǎn)權(quán)制度的完善時，一定要高度重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中存在的風(fēng)險，對于可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行預(yù)防，能夠健全完善的不動產(chǎn)登記體制，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

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[作者簡介]王小玲（1984—），女，漢族，陜西西安人，研究生學(xué)歷，研究方向：不動產(chǎn)抵押登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響。