農村閑置房屋資源的“共享”探究

□譚波媚，朱鵬飛

（南寧學院 廣西 南寧 530200）

2018 年4 月，中國農村發展研究所和社會科學文獻出版社發布了《農村綠皮書：中國農村經濟形勢分析與預測（2018—2019）》，該綠皮書中提到，2018 年全國農村宅基地空置率約為10.7%，農村空房率最高達7 成。按此計算，目前全國有近8 億農村戶籍人口，按照農業普查公報，全國約有2.3 億套農村房屋。按照10.7%空置率計算，接近2 500 萬套住房空置。如果按照每年每套5 000 元的租金來計算，每年全國僅在農村空置房屋資源上造成浪費就高達1 250 億元。這是全國范圍農村房屋空置的大體現狀，而這種現狀在某些省份地區特別突出，尤其是中西部欠發達省份尤為明顯。農村閑置房屋越來越多，造成這一現象的原因包括富裕的村民追求更好的住房條件而轉移到城市購房、農村居民建房存在盲目性、農村勞動力的大量轉移等，但最大的原因在于無法把農村的土地、房屋資源放在市場中進行調控和配置。

楊遂全說“農村土地和房屋資源閑置現象嚴重，而這一現象背后的原因便是農村土地、房屋資源無法在市場條件下進行配置”[1]。如何利用農村閑置的土地、房屋資源，縮小城鄉資源差距以及城鄉居民的貧富差距，促使部分農民返鄉或刺激部分城市居民下鄉進行創新創業，并把農村中的剩余閑置資源帶入市場，由市場進行調控和支配。

1 共享模式下農村閑置房屋資源市場化

“振興鄉村要圍繞農民的核心財產地、房來提供創新服務”（視農網：“共享住宅”喚醒閑置農房，閑置農村資源需要共享起來）。2018 年，新華社報道了安徽探索“共享農房”模式盤活農村閑置農宅，安徽省合肥市開始對農村閑置房屋資源進行“共享農房”模式試點探索，地方政府通過與一個閑置農房云平臺合作，把農村空置住宅信息推到線上，并制定了相關的標準，例如租客可以根據自己的個人喜好和房屋用途來確定租期，也可以改造裝修風格，租期時間一般為5～30 年。該平臺運營30 d 以來，平臺上發布的閑置農村房屋有100 多套，房屋的位置、大小、目前情況、現有設施、周邊環境等信息，都可以通過該平臺進行了解。隨后土流網針對農村閑置房屋推出了除展示業務之外的其他系列服務，如改造、經營、投融資、規劃等，提出以“共享住宅”的形式對閑置農房進行盤活，使得農村閑置房屋資源進入市場接受配置，讓農房的“冷資產”有價有市，這極大地刺激了部分省份的農村。一些農村紛紛效仿，把本村的閑置房屋資源通過平臺宣傳出租，或房主已改造妥當租戶拎包入住的模式，或者以原裝出租由租客根據自身的喜好、用途進行針對性改造，但是改造過程所產生的費用由租客自付等形式開始。

農村閑置房屋的“共享模式”，已造就出一個又一個網紅村點，吸引著各地游客、租客前往體驗，享受采菊東籬、山居秋鳴的洗滌凈化式田園生活。農村閑置房屋流轉進市場的同時，在一定程度上也促進了村落的基礎設施規劃改造、鄉村旅游業的發展。農村閑置房屋的“共享模式”是一種新的經濟組織范式，如能實現則是城鄉居民雙方的共贏。農村農業部農村經濟體制與經營管理司原司長張紅宇說“實現億萬農民群眾在鄉村振興中共享、共贏的大業，需要培養多元、融合、共享、規范、開放的新經濟組織。農房的共享模式，雖然這種組織范式仍然處在初級實踐階段，但隨著城市化進程的不斷深化，鄉村旅游的不斷興起，該種模式會越來越受到歡迎和得到實踐”。“共享農房”作為一種新共享理念的具象化體現，具有很強大的生命力。其憑借互聯網平臺對外進行網絡農房租賃，利用共享經濟理念優化資源配置，發揮農村閑置資源價值最大化[2]。同時，農業農村部發布的《關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》，鼓勵在依法維護農民宅基地的權益基礎上，積極探索盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅的有效途徑和政策措施。

2 農村閑置房資源“共享”存在的問題

2.1 尚無共識性的平臺

眾所周知，隨著城市發展的不斷深化，伴隨網絡時代的到來，眾多知名的網絡平臺開始參與到人們的生活和工作中，其涉及到購物、交通等方面，這使得人們的生活越來越便捷，工作效率提高。不管以網絡還是APP 的形式出現，人們總會共識性地打開同一個平臺并相信這個平臺。農村閑置房資源“共享”，是一個新興的經濟業態，要想新興事物達到共識，就需要一個平臺和渠道。農村閑置房屋的“共享”也應該有一個全民共識性的平臺進行展示和宣傳，該平臺或由政府機關進行運營，或由商業中介進行運營。房主可以根據自身意愿，自己或委托平臺方把自家的房屋以照片、視頻或者VR 全方位展示，同時把周邊設施、環境等軟資源進行描述展示。租房可根據自身的需求，通過平臺進行篩選，進而通過房主所展示的內容進行了解、溝通。共識性平臺的搭建是房主和需方初識的重要媒介，同時也是資源存在、資源認識最終達到資源共享的重要渠道。盤活農村閑置房屋資源是城鄉資源雙向置換、流動的過程，而整個流動的過程需要一個共識性的平臺去實現城鄉資源的最終置換。

2.2 缺乏法律制度的雙約束

不管是在已有的農村閑置房共享式中，還是即將要進行擴大化的共享模式，這些都是不可避免的，會存在雙方的契約和誠信問題。一方面，租客因不確定因素產生生活居住的問題，不敢租太長；另一方面，租客擔心房屋的所有權不在自己身上，一旦承租方強行收回房屋，租客將血本無歸。“兩頭怕”的問題，導致了城市資本不愿意投入或不愿意多投入，致使農村閑置房資源“共享”仍然處在初級、起步階段，甚至止步階段。這就需要國家制定和健全農村閑置房屋資源“共享”的法律制度，明確租房、承租方、中介各方監管的權責，解決農村房屋所有權歸屬是否清晰的問題，進而解決在承租期間各方的投入、明確收益，需明確在承租期間，一方毀約所帶來的法律問題，甚至需明確在改造及承租期間對周邊設施、環境、衛生等要求，以達到農村閑置房屋在市場中能進行良性配置。閑置民居使用權共享中出現了一些亟待解決的問題，如同質化、權屬管理、法律糾紛、利益分割等，這些問題如不能得到及時解決，最終會影響到閑置民居資源的科學開發與利用[3]。租房和承租方的契約和誠信，不能僅依靠口頭和協商的達成、依靠合同去約束，而應該有法律制度作為基礎來簽訂合同，使其具有法律的效力可保證其有效，同時也避免因一方不履行合同而引起的糾紛，從而對整個農村閑置房“共享”產生質疑和不信任感，繼而一直處在社會投資止步的狀態。

2.3 缺乏農民的資源“共享”后的保障

目前，國家對農村農民的保障力度正在得到逐步加強，涉及到生活、子女教育、醫療保障等方面。農村閑置房屋資源“共享”后的退路問題如何得到保障，也應該是資源“共享”前所應該解決的。農民把自身唯一的不動房產出租后，租期較長，如在出租期間，農民進城失敗，或因家庭、生活出現變故，農民必然要考慮退回家鄉尋找出路，那已經出租的農村閑置房屋所帶來的問題該如何解決，這不僅僅是“一收了之”的問題，也涉及相關的法律以及整個資源配置市場的良性運轉。農民把自我不動房產進行出租后，農民自身及家庭的生計，以及附著在不動房產上子女的教育、家庭成員的醫療等問題，都需要相應配套的保障措施。

2.4 農村閑置房吸引力不足，配套的軟資源相對缺乏

“共享農房”一般以農村閑置宅基地為租賃對象，只需通過網絡平臺支付租金，即可享受農房的租用權，體驗休閑旅游、田園養生、鄉土文創等豐富多彩的鄉村品質生活。農村閑置房屋資源的“共享”，決不是僅僅共享房屋這個單一的資源，還需要共享的是房屋資源所附帶的青山綠水、休閑靜謐、鄉土故園等情懷式的文化氛圍，甚至還需要創業所需要的市場環境。現今，但凡農村閑置房屋“共享”的案例，基本都依托原來的文化旅游或市場基礎。農村閑置房屋資源的“共享”，也決不是單棟房屋的“共享”，而是連屯、連村、連片房屋資源的“共享”。這就需要社會投資方或地方政府機關單位前期進行一定的投入，對閑置房屋資源所附帶的環境、設施、文化等軟資源進行雛形初建，甚至出臺相關的房屋資源“共享”創業項目進行補貼或放寬貸款的條件，讓承租方勇于承擔、敢于創業。

3 如何實現農村閑置房屋資源“共享”

3.1 共識性平臺的構建

共享經濟是依托互聯網平臺，在運用信息技術的基礎上將個人、集體或企業的閑置資源，其中包含商品、服務、知識和技能等，實現不同主體之間使用權的分享，實現以閑置資源換取經濟收益的經濟模式[4]。“共享”的前提是平臺，沒有平臺依托，資源擁有方仍然沒有改變，沒有改變就無從談起“共享”。共識性平臺是農村閑置房資源存在的說明，是其宣傳平臺，是租方和承租方的溝通橋梁。

3.2 政府鼓勵引導，并完善相關的法律

2018 年中央一號文件提出，要完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，要保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，同時適度放活宅基地和農民房屋使用權。2021 年6 月，國家住房和城鄉建設部、農業農村部、國家鄉村振興局聯合印發《關于加快農房和村莊建設現代化的指導意見》，提出了12 項應遵守的原則要求，提出新建農房要避開自然災害易發地，堅持“避害“原則，不在地質災害危險區建房，農房建設要尊重鄉土風貌和地域特色，傳統村落中新建農房要與傳統建筑、周邊環境相協調，鼓勵結合發展民宿、旅游等產業內容。這為農村閑置房屋的開發改造提供了較為具體的參照和指導，對其“共享”有著重要意義。為促進農村閑置房屋資源流轉，對于在農村閑置房屋租賃過程中所涉及到的《物權法》《土地管理法》《合同法》等相關法律，應完善相應的規定和要求，保障各方的權責、利益，同時也應對農村閑置房屋資源的監管部門有要求，防止改造無度，損害當地的生態環境及文化文創氛圍，避免閑置房屋呈無序性的擴張。

3.3 利用“互聯網+”“農房+”，增強其吸引力

武漢出臺20 條措施鼓勵市民下鄉以租賃、合作的方式對空閑農房創新創業，措施中明確了租賃補貼、減免稅費、政策優惠等內容。而有些地方，政府給予租住的城市居民補貼或獎勵。這些做法對于承租方的吸引力較大，但是承租方也會考慮到房租所在地整體的軟資源問題，如其他設施的配套、文化文創的開發、民俗民風、居民的消費熱點和能力以及整體的市場情況等。國家提出要對形成規模的閑置宅基地和農村閑置房屋資源優先安排基礎設施建設，包含輔助道路建設、污水處理、排水改造、供水供電系統改造建設、垃圾處理、廁所配套、通信覆蓋等。2016 年中央一號文件指出，大力推進“互聯網+”現代農業，應用系列現代信息技術，推動農業全產業鏈改造升級，從而實現“農房+”產業的興起和發展，使得“農房+”與“互聯網+”共同為農村鄉村旅游、文化創意、運動健身、養生養老、農產品加工、電商物流等產業的多樣性和深入性發力。

3.4 充分考慮農民“退路”問題

讓進城農民工保留農村宅基地和住房，不僅降低了農民進城的風險，而且極大地降低了中國現代化中出現不穩定的風險。在農村閑置房屋未進行共享前，農村的宅基地和住房的保留降低了農民進城失敗所帶來的風險，降低了諸多農村發展中的諸多不穩定因素。當農村宅基地以及附著在宅基地上的農村閑置房屋資源進行“共享”后，那這部分農民進城失敗后，一段時期內在農村內無住房的“退路”該如何保障，需要深思。

農村有家、有土地、有基本保障，使農民有退路[5]。是否可以考慮，在把農村閑置房資源“共享”后所產生的利益進行分配時，農民占據一定的份額？在農村閑置房屋資源所在地中所產生的文化旅游收入，讓農民占據一定的份額？進城失敗農民返鄉后，政府能給予這部分農民相應的創業技能培訓及創業補貼？能結合地方產業，在自家出租民房所在地進行適當的就業崗位安置？希望國家出臺相關的分配制度，兼顧國家、集體、個人利益，在保證農民利用自身農村閑置房增收的基礎上，也需充分考慮農民把自家閑置房屋“共享”后的退路問題，別讓農民遭遇“城市待不下、故鄉回不去”的尷尬局面。同時農民返鄉后，其子女的教育、農民的醫療也應有對應的保障措施，讓農民大膽進城，也能放心回鄉。

農村閑置房屋資源能在市場配置中實現良性“共享”，需要國家相關的法律及相關的保障措施先行，需要一個共識性的平臺作為依托，需要租方和承租方的勇氣和誠信，需要增強農村閑置房屋資源所附帶的當地的軟文化實力，雖然已有部分省份村莊開始試驗實踐，但大范圍的推廣仍需要長期的摸索和經驗積累。利用了農村閑置房屋資源為農民增加收入的同時，也需考慮到資源的開發利用是否尊重當地的生態環境、文化民宿，是否把進城失敗農民的“退路”作為農村穩定甚至國家穩定的重要因素進行考慮。