構建大連市房地產發展長效機制的稅收改革相關建議

高滋棠，廖志剛

（1.大連東軟信息學院，遼寧大連 116023；2.大連集發環渤海集裝箱運輸有限公司，遼寧大連 116001）

2016年12月中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，國家通過一系列的制度和法規進一步明確了讓住房回歸原本的居住屬性。2020年7月24 日，住房和城鄉建設部召集北京、上海、廣州等房價波動較大的十個城市的負責人開會；同年8月20 日又召集六個城市開會，再次強調“穩地價、穩房價、穩預期”的要求。

隨著房地產市場的快速發展，大連市的房價越來越高，已經與人民群眾的收入水平脫節。近年來，市政府積極推出了加稅、限購、控制貸款比例等政策措施，這些措施在一定程度上緩解了房價急劇上漲的趨勢。但從近年來房價走勢來看，大連市依然處于較高水平，各項管控措施遠遠未實現預期效果。稅收政策作為大連市調控房地產行業健康發展的主要手段，需要進一步發揮作用，為“調房價，穩民生”做出應有的貢獻。

一、大連市房地產的稅收體系現狀

（一）存在稅負結構不均衡

通過近期對房地產市場進行調研了解到，目前大連市房地產稅收種類較多。在房地產的整個交易整體環節上，主要有兩大部分的稅負內容，即買方征稅和賣方征稅。相比較而言，國家對賣方征收的稅較重。近幾年大連市的房價有較大幅度的上升，尤其是2016年以后，房價有較明顯的漲幅。大連市政府已經高度關注這種炒房現象。為了降溫房地產市場，大連市政府針對各方投資、投機購房者出臺多項管理規定，同時為賣方設立了多個稅目，增加了房屋交易的成本，從而降低了炒房的利潤空間。這種將房地產稅作為有效調控房價方式的辦法的確能在短時間內給投機購房者造成較大損失，從而在一定程度上減少房地產交易，起到降低房價的作用。但賣方往往把自己需要繳納的稅當做房產成本，加價售房，從而導致房價的進一步上漲。從長遠來看，這些增加交易成本的稅收政策起不到相應的降房價功用，反而更有可能引起房價的進一步上漲。

（二）房地產稅收重復征稅現象嚴重

當前大連市房地產稅的稅目設置主要為環節征稅，以開發、建設、轉讓為主。這種征稅是流轉稅，其特點為非常容易轉嫁到其他交易對象身上。所以，房地產開發商在繳納了相應的稅款后，必然會提高房屋售價，從而達到轉嫁成本的目的。

（三）租、稅、費混雜現象較為嚴重

第一種現象是以稅代租。國家征收土地使用稅的主要目的是想讓土地的收益控制在政府手中，這就讓稅與租的差別變得很不清晰。第二種現象是以費代稅。國家為了防止囤地，對閑置土地征收了土地閑置費。這是國家為了提升土地資源的利用率，有效提升土地使用水平而采取的策略。但在具體操作過程中，往往用費收代替了稅收。第三種現象是以費擠稅。目前房地產行業的稅種較多，基本上包括了房地產從立項到銷售的各個環節，這些種類繁多的稅費很容易引發擠稅現象。通過調研了解得知，只是在地產項目的開發環節，就有數十種，甚至一百多種稅費，直接導致房地產相關行業需要背負著很重的稅費負擔。房地產業開發過程中的相關費用如表1 所示。

表1 大連市房地產企業開發過程中相關費用表

通過調研了解到，在這種租、稅、費混雜的情況下，大連市雖然制定了多項房地產相關稅收政策，但這些政策并沒有實現調節房價和經濟收入的作用。而且由于稅費的管理權力基本上在基層辦事人員手中，處理彈性很大，很難有效管理約束，也讓極少數貪污腐敗分子有了可趁之機。

二、構建大連市房地產稅收長效機制，提高稅收調控效率

（一）明確稅與費的關系，避免重復征稅

經過對大連市房地產企業以及購房者的多次調研，發現目前存在著稅費體劃分不明確的現象。“稅、費、租”三者關系不明確，稅與費的功能交叉錯節，時常出現以費代稅的情況，起不到通過稅收進行調節的功能作用。大連市現行房地產稅收所涉及的稅種多、內容復雜，主要包括印花稅、增值稅以及房產稅等，稅收種類比較復雜，導致在具體征稅過程中不可避免地發生重復征稅的情況。例如，在目前政策下，轉讓的土地不但收取土地使用稅，還對土地上的建筑物加收了房產稅，重復征稅會造成征稅成本增加，也在一定程度上增加了應納稅人違法逃繳稅行為。

所以，政府必須將稅費劃分清楚，同時對多重征稅的情況進行調整。可以不實施耕地占用稅，這就不會與征收土地轉讓金重疊收稅。這種方式可以有效減少買賣雙方需要繳納的稅種，也可以提高稅收效率。

（二）增加征稅種類，統一征稅歸口

市政府應適當擴大稅收范圍，除了目前政策中的管理范圍，如下轄的市內六區，四縣等也要對各縣區下轄的農村的房地產項目進行征收。目前稅收政策主要對城鎮房屋進行征稅，而農村區域的自建房是予以免稅的，這種情況下會有人鉆政策空子，出現出售自建房的情況。為保證公平和公正，政策不應對兩者以不同的標準要求，應該統一歸口。

（三）改善稅收結構，完善稅收政策

大連市政府應優化房地產稅收政策，將稅收重點環節轉移至保有環節。這種政策優化可以有效對大連市的房地產稅收政策進行優化，同時也可以在一定程度上加大大連市現有住房的流動量，有效提升土地供給，提升大連市的住房使用率，進而實現房地產資源的有效流動，達到改善房地產市場，實現良性循環。

（四）針對不同物業類型，有針對性的制定稅收政策

房地產的物業可劃分為民用產權住宅、商用地產、寫字樓宇、公寓、商用酒店以及大面積別墅等。民用商品住宅主要定位是居住功能，是廣大人民群眾需求數量最多的住宅物業。建立起稅收長效機制的根本目標是從根本上控制房地產行業的投機行為，所以，在大連市稅收制度調整中必須優先考慮對民用產權住宅稅率給予一定的優惠。而經營性商用物業承擔稅負能力強，且從本質上能夠帶動強勁的社會消費需求，所以建議采取較高的稅率。

（五）針對不同對象合理設計稅率

為建立有效的稅收長效機制，應當結合征稅對象的具體情況，根據大連市房地產行業的發展現狀以，及目前階段政府財政的實際收支情況來科學制定稅收稅率，并在符合國家稅種和稅率政策范圍內進行浮動。從房地產的消費對象來看，可以被分為剛性需求消費者、住房改善消費者和房產投資者等三種。大連市政府應該通過核查網上不動產登記的實際房屋擁有情況，對于購買第一套房的剛性需求房產消費者，為保障其基本住房需求，鼓勵居住消費，采取優惠稅率；對于擁有兩套或以上的購房者來說，可以借鑒上海市、重慶市的試點措施，采取嚴格的高稅率政策，阻止市場投機行為；對于房產投機者即空置房屋所有者，要采用嚴苛的高稅率。只有這樣，才能提高商品房的自住率，防止有限的公共房屋資源的大量浪費。

三、完善大連市房地產配套政策措施建設，強化稅控政策調控效果

為進一步加強大連市房地產稅收政策對房價及經濟發展的調控作用，還要對其發展的配套政策進行完善。

（一）大連市相關部門應加強財政政策建設，規范政府行為

國家實行分稅制改革以來，大連市政府主要通過兩種方式來增加財政收入。一是收取出租土地的相關租金；二是充分利用房地產擴大城市規模，收取產業稅。這兩種方式既增加了大連市政府的財政收入，也進一步提高了各相關部門的政府公共服務水平，客觀上促進了大連市經濟的快速發展。但是，隨著大連市房地產發展壯大，房地產業占用土地急劇增加，不僅造成耕地不斷減少，還造成土地出讓的價格高速上漲，房地產開發基礎成本也隨之上揚，房價不斷攀升。所以，市政府應該限制房地產行業土地使用，合理規劃相關房地產配套設施；應當結合房地產稅收政策合理規劃公共支出和建設，精準制定房地產行業稅收改革和社會公共建設及支出的相關政策，從而降低土地價格，減少房地產業土地成本。

（二）建立健全房產登記制度

由于房地產行業的稅收征收成本高，所以在稅收前必須對房屋的財產價值進行正確評估，也要通過現有房地產市場科學調查房產市值，從而造成房屋財產的監管成本也隨之提高。因此，大連市政府需要建立土地管理部門、稅務部門和房產管理部門三方聯合的監管機制，實現三方共同監管，共享各項相關價格、稅收、估價等數據，通過數據分析，優化房地產稅收管理方式，通過房地產登記系統的大數據來提高征管效率。同時，更要建立完善統一平臺，以收集全市各區的房產和價格信息，完善全市的房產登記制度，根據行業大數據來對房產價值進行合理管控，避免人為干擾因素。

（三）建立完善房地產估價制度

作為房地產稅收基礎數據的房地產價值評估，直接決定稅收的基準數量和標準。因此，要以大數據為中心建立起科學的房地產估價和管理制度及流程，以保證房地產稅收相關政策和調控措施得到真正實行。大連市相關部門必須建立完善的房地產價值評估機構，通過現有的房產登記系統、二手房交易管理系統，收集58 同城、鏈家、安居客等中介的價格數據，依據實際成交價格對房地產進行專業評估。同時，政府要嚴控評估過程中的違法違規現象，杜絕“低評高賣”情況出現。大連市政府相關部門應該建立一整套房產評價專業人員培養體系，對房地產評估人員進行考試、認證，并制定準入、注冊、管理等相關辦法。相關評估工作人員必須有注冊職業資格才可以從事相關工作。另外，不允許稅收部門指定私人評估單位進行評估，明確監管管理機構和制度，保證評價的公平、公開和公正。完善懲處評估過程中違法行為的相關法規和制度，堅決防止利用評估低評以偷稅的行為。