我國房地產價格的持續上漲因素及對策

一、前言

自我國房改房政策落實以后，房子不再是國家分配的資源，轉而成了商品。隨著我國科技、工業的不斷發展與精進，各種工業制成品的價格也都隨著時間的推移出現肉眼可見地下降，兩千零幾年十幾萬買一輛普桑的時代已成了歷史，各種工業制成品、電子產品不斷升級，價格也變得更加親民。不過在工業化日益發展的今天，房價似乎卻并沒有享受到發展的紅利，反而是不斷大幅上漲，已成為壓在我國無產階級頭上的新大山。

2019年，新冠疫情讓整個世界的經濟都變得低迷，而且由于對疫情的控制不力，直到目前世界上大多數國家的經濟仍處于泥潭之中。即便在抗疫這場不見硝煙的戰爭中打得最好的我國，在疫情爆發后相當一段時間內經濟增長也是大受影響。不過有趣的是，就在世界經濟持續低迷的大環境中，國內外的房價卻都如商量好了一般持續上漲，房地產業成為了世界上唯一不受新冠疫情而產生負影響的行業。遙想在2014年，西安的商品房每平米均價不過六七千，而現如今已破兩萬，其中近一萬的漲幅還是疫情后出現的。房地產業做到了無視經濟環境而使房價不斷上漲，以至于今天很多年輕人已選擇了躺平，完全放棄了買房的念頭。

二、房地產價格持續上漲的因素分析

房價為何會持續上漲？國家將如何對房價進行調控？以下將基于經濟、人口、政策以及供需關系這四點對房地產價格持續上漲因素進行簡要分析，并對房地產價格上漲的對策進行簡單研究。

首先看經濟。常言道，經濟基礎決定上層建筑。房價的上漲雖然看起來受經濟波動的影響不大，但一定會受到經濟總量的限制——比如一個西北地區三線小城市的經濟總量是不足以支撐起均價兩萬的房地產的。我國房地產最發達的地方也是經濟總量最高的地方，相較北上廣深日新月異的房價，東北的房地產就一直很低迷。改開以來，經濟的發展一度刺激著房地產，同時由于房地產的膨脹也進一步（在數據層面）推動了其所在地區的經濟發展。這一來二去，便為房地產這一泡沫不斷的膨脹打好了基礎，有些地區的GDP幾乎都是由房地產貢獻的。利用房地產拉動經濟曾是很多城市管理者的政績捷徑，而當時由于國家對房地產業的銀行貸款限制不足，導致房地產過度發展以及房價過高問題像滾雪球一樣越堆越大，以至于國家已經無法通過簡單地要求房地產業降價而調控房價，因為房地產已經和銀行深度捆綁，降房價就是燒銀行的錢——國家的錢。房地產通過和銀行“綁鍋”的方式確保了其自身安全，使得國家對其投鼠忌器。然而國家對于房價的控制一定是需要的，因此國家通過對銀行業對房地產業的貸款限制增加，從源頭上一定程度限制了房地產業的發展。然而由于基數太大，同時由于我國國民自身的財富積累，房地產業的發展并不是能夠通過限制貸款的手段遏制住的。

人口結構會左右國家政策。從人口和政策角度而言，我國的房地產業是比較遵守我國人口規模與流動的規律的，同時受政策的影響也非常大。

從微觀角度而言，二三線城市人口向一線城市流動，農村人口流向城市，這就給人口流向地的房地產發展帶來了天然的生長環境。在很長一段時間的“控制大城市人口，積極發展小城市，區域均衡發展”的我國城市化指導思想下，土地政策向三四線以及中西部地區傾斜，但人口卻向大城市流動，出現了人口城市化和土地城鎮化問題，從而導致了人地失衡、供需錯位、一二線城市房價過高、三四線城市房地產庫存過高、且大家也都在喊買不起房的矛盾現狀。

而從宏觀角度而言，我國建國以來的“嬰兒潮”[1]是1954年、1957年、1963年、1968-1970年、1986-1990年以及2015（二胎開放）-2016年。1970年及以前的暫且不談，他們成年那時的房子是國家分配的;1986-1990的這一波嬰兒潮，也就是現在社會上我們這群今年30-35歲左右的人。該群體基本在2007年-2011年畢業，而買房的需求基本從畢業即存在。2007年9月國家出臺9·27房貸新政（其中就包含首套90平米房首付調低至20%）后[2]，全國房價開始出現暴漲，并出現了大量89平外加贈送面積的樓盤;2008年國家放寬二套房貸（對個人購二套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。12月21日國務院辦公廳發布支持房地產開發企業積極應對市場變化的“國13條”），金融政策也全線放寬，以致2009年出現新一輪大漲。1986-1990的這一波嬰兒潮中還有很多都是在2017年前后買房，正趕上一波房價大漲。而2015-2016這一批人即將就要上學了，而學區房在2017年大漲了一波。等他們大學畢業，房價會是怎樣的呢？其實不只是房價，只要自己是嬰兒潮這一批的，是絕難逃過資本的收割的。

而與嬰兒潮的境遇相反，1977-1979年是我國自1970年嬰兒潮后至當年出生人口數量最低的，該群體25歲基本就是2002-2004年，恰好也基本上是我國房價的歷史最低位（相較CPI指數）;未來50歲左右該群體二次改善性置業基本在2027-2030年，所以那時的房價很可能應該也是一個低點——同時考慮到2003-2005年也是我國出生人口的低點（甚至比1977-1979年間出生人口還低），該群體大學畢業也就是2027-2030年間，所以2027-2030年我國的房價大概率會是一個相對低點。

從供需關系而言，上文已經提到，由于政策在較長一段時間受城市化發展指導思想的影響，以至于一二線城市房地產需求持續居高，而三四線城市則面臨人口不足而房地產庫存嚴重的問題。因此可以預見，未來的房價增速一定會放緩，但放緩的主要來源并不會是政府控制房價的結果，而是隨著人口流動，三四線城市房價將會縮水，一二線城市新房房價仍將保持高位甚至上漲，但是全國房價的均值會被價格縮水的三四線城市房地產以及一二線城市逐漸老化的住宅小區所拉低。

據截至2020年末的統計數據展示，我國的房價收入比為28.4，世界排名第八，全球所有國家和地區房價收入比平均值是14。我國居民杠桿率全球排名22，在2015年的時候這個數據只有38.9%，2020年上升到61.1%，而我國居民人均GDP全球排名是63[3]。我國居民杠桿率快速上升，根源問題主要還是因為房價大漲。因此，我國居民購買力是出現下降的，嚴重影響我國經濟內循環，因此長遠而講國家一定會對房價進行調控。

三、相應對策

自2016年年底，中央經濟工作會議就明確了樓市發展方向，“房子是用來住的，不是用來炒的”。2017年習近平總書記代表十八屆中央委員會所作的工作報告中[4]，再次強調：“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。由此可見，對于房地產的持續炒作與房價不合理的上漲，國家的態度是明確的。同時對于房地產業現狀的改變，以習總書記為代表的中央委員會也明確提出了綱領。

首先是“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位”，以是否是用來“住”來評估樓市的性質，遏制炒房團、投資房產的行為，同時也從根源上遏制了部分地方政府為了GDP而大肆開發房地產的行為。

其次是“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。這個指導思想中，涵蓋了以下三個方面。

一，多主體供給，就是可以是開發商按照市場需求進行供給，也可以是政府與開發商根據住房規劃進行供給，或者政府或國企直接為低收入人群提供居住用房，或者也可以是農民利用集體土地蓋房實行自給自足。在住房供應問題上，將不再出現因為受限于開發商而造成的住房供應單一的問題。房價可以上漲，但不能脫離政府干預而無序、不合理上漲，保障各種收入層次的人群都能夠有能力購買符合其個人經濟狀況的房產。

二，多渠道保障，租購并舉，即依據不同收入層次水平人群提供不同方案——高收入水平和中等收入水平居民的住房由市場提供保障，中低等收入水平的居民則通過保障房提供保障。

三，“住房制度”。以制度規范住房市場，將保障制度化，以確保保障手段的持續性落地。

同時，為了從供需關系角度解決住房矛盾，中央經濟工作會議提出了以下幾點措施要求：

要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。該要求旨在改善由于人口流動以及城市化率不斷提高造成的供需失衡，一方面確保人口流入地開源，確保做到流入人口安置;另一方面要求人口流出地節流，避免房地產庫存積壓導致入住率低，進而造成土地浪費。以我所在的城市西安為例，在2017年初，西安市人民政府發布了《關于印發進一步吸引人才放寬我市部分戶籍準入條件意見的通知》[5]，對外地人落戶西安的政策進行了進一步的寬松。相較于2015年的816萬與2016年的825萬，西安市2017年的年末戶籍人口增長到了906萬人。而相較于這突增的八十余萬人口，西安的房地產庫存顯然并沒有提前做好準備。同樣是在2017年，西安市的房價又開始了一輪飆升，月月搖號月月搖不到的事情在很長一段時間都是常態。這種尷尬的局面就是由于人地掛鉤的政策落實不到位造成的。雖然房價迅速的大漲以及接下來持續的走高為西安市的GDP做出了非?？捎^的貢獻，但是西安市政府在制定人口引進政策的同時卻并沒有為引入的人口解決住房的供需問題，并進一步加劇了房地產對當地居民的剝削力度，著實是市政領導班子城市管理水平令人無法恭維的真實體現。另一方面，西安周邊的部分縣市，置當地人口外流的現狀于不顧，一味為了拉動經濟大力買賣土地開發房地產，造成了大量入住率極低的“鬼城”，而又由于大量樓盤庫存積壓，開發商要么跑路要么破產，給當地銀行與政府財政造成嚴重的影響。

要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。這一點將責任具體化，地方政府有責任也有義務根據市場需求與房地產價格靈活調控建筑用地的規劃?？紤]到這話是中央經濟工作會發出的，因此可以看做是具有一定行政令意味的，即如果地方政府規劃不到位便是當地政府的失職，政府的相關責任人是需要負責任的。這一點要求，從源頭上杜絕政府官員的懶政。提高住宅用地比例，從源頭上改善住房供需關系的現狀，避免因供需不平衡導致的房價上漲。盤活城市閑置和低效用地，整合城市住房資源，優化配套的基礎設施建設，進一步提升城市的管理水平，改善宜居性。

特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。這就對城市管理者提出了看似“額外”實際是“還債”的要求。仍是以西安為例，截至目前西安市常住人口即將到達一千三百萬，而陜西省總人口也不過三千七百多萬，幾乎可以理解為三人之一的陜西人口在為西安的發展作貢獻，因此，作為幾乎享受了全省人才紅利的西安市，有義務發揚“吃水不忘挖井人”的精神，堅決貫徹“先富帶動后富”的方針。疏解部分城市功能，通過授人以漁的方式拉動周邊城市發展，同時加強與周邊城市的連接紐帶，破除大城市孤島化吸血化的現狀，打造城市群。

要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規?；赓U企業發展。年初的蛋殼暴雷事件就是由于住房租賃市場的相關法制不健全、相應監管不到位造成的。此類惡性事件務必需要通過加速立法與加強監管予以杜絕，否則短期而言其會對受害人造成經濟損失，長遠來看其必然會影響市場的良性運作，進一步加劇租住市場供需關系的矛盾。

加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。加強監管，是保障住房市場良性發展的必要手段;加強整頓，是規范當前房地產市場秩序的有力保障。只有保證做到對房地產企業開發、銷售、中介等環節全生命周期的監管與干預，方能有效對房地產企業乃至整個行業進行有效的管控，最終改善房地產價格不合理上漲的現狀，實現人民群眾居有其所。

四、結語

本文通過對房地產價格持續上漲的因素分析，以及對應對措施的簡要討論，基本厘清了目前我國房地產行業的一些問題與改善措施。結合我國未來10年的人口結構趨勢，以及我國政府所表現出的決心和同時已經在部分實施的整頓措施，我認為我國房價目前已經接近未來10年的最高點，接下來除了人口會持續流入的一二線城市外，房價的上漲基本會出現一定的停滯甚至回落，一二線城市房價上漲基本會與通脹持平或略有高出，而由于國家調控與人口結構變化，預計2027-2030年房價將進入低谷期，且住房的選擇范圍與供應來源也會變得更加多元。

引用：

[1]國家統計局.http：//www.stats.gov.cn/tjsj/pcsj/，[OL]

[2]央行，銀監會.關于加強商業性房地產信貸管理的通知，2007

[3]NUMBEO.https：//www.numbeo.com

[4]中國共產黨第十九次全國代表大會，2017

[5]西安市人民政府.關于印發進一步吸引人才放寬我市部分戶籍準入條件意見的通知，2017

作者簡介：

步巍，男，1989年8月，陜西省西安市，西安郵電大學經濟與管理學院工商管理專業2019級學生，研究方向為企業管理、投資、市場營銷。