防止房地產市場下行引發經濟硬著陸

陸挺

過去幾個月中國房地產業各項指標急轉直下，如何防止房地產市場的嚴峻形勢引發經濟“硬著陸”，已成為當下的熱點話題。

始于2020年秋季的這輪房地產調控，直指房企杠桿和銀行信貸供給，是有史以來中國政府對房市的最嚴厲調控。加之房地產行業本已是強弩之末，目前，房企債務違約率已經攀升，海外高收益美元債哀鴻遍野，若現有調控政策不作大幅調整，未來幾個月債務違約率可能加速上升，或將引發更大的金融風險。

宏觀調控部門可能已陷入兩難。一方面，即使調控政策執行力度已有所放松，以房地產占中國經濟25%的比例來估計，未來幾個季度萎縮的房地產業或將拉低GDP增速4個百分點。宏觀經濟是一個整體，一段時間內種種問題導致的經濟失速，會引發經濟各部門和金融體系之間的惡性循環，之后往往需要政府大幅刺激才能讓經濟增長回歸正軌。另一方面，若此時大幅放松調控乃至刺激地產業，會強化房價永遠上漲、政府永遠呵護地產的預期，房企、居民會再度大加杠桿，全國房價可能出現新一輪報復性反彈。現如今，中國房企的高周轉模式、高杠桿問題，以及爆雷頻頻的美元債市場，都和過去的刺激政策有關。

房地產市場如何走出周而復始的“緊縮—放松”循環？如何尋找本輪房地產調控的最佳路徑，既防止經濟硬著陸和系統性金融風險，又能維護政策的一貫性，實現穩定房價預期、降低居民和房企杠桿、提升資源配置效率和住有所居的多重目標？我認為，理想的房地產調控應注重兩個關鍵：一是做好預案，房地產對中國經濟的重要性無需贅言，成功的房地產調控必然是漸進的軟著陸的，必須準備必要的對沖工具，設計好合理的退出機制;二是要與其他政策做好協調，不能給宏觀經濟穩定太大的壓力。

堅持當前的房地產調控政策不現實，盲目放松和大水漫灌也不可取。當前，地產萎縮對經濟、財政的影響還未完全體現，政策上必須有所作為。應該看到，短期內沒有哪個行業能夠取代房地產在中國經濟中的位置。

此外，中國城市化尚未完成，有2億多農民工要向城市遷徙，每年有800多萬大學畢業生，人口向中心城市和城市群遷移是必然趨勢，大量城市住房需求仍舊存在。

基于此，我以為，作為短期內的應急措施，為避免經濟硬著陸，有必要保障大部分資質較好的房地產企業的融資和家庭按揭貸款的正常審批。但長期看，真正的出路在于市場和公共保障并舉，通過供給側改革，讓市場和政府各就各位來平衡住房供需，并以此推動更有效率的城市基礎設施投資，具體為：

一是城市的住宅用地的供給數量應和戶籍人口或參加社保人數等指標緊密掛鉤，適度向中心城市和城市群傾斜。二是中央的轉移支付適度向戶籍人口數量增加較快的城市傾斜，以此鼓勵城市向農民工開放戶籍。中央還可設立專項基金鼓勵興辦農民工子弟學校。三是在增加熱點城市住宅用地供應和征收房地產稅的預期下，分階段放松商品房和相關土地限價，限購限售政策也可小幅放松，鼓勵向農民工和新畢業大學生出售二手房，并適度給其提供購房優惠和補助。四是中央要做好保障房建設用地和資金的分配。五是推進農村宅基地改革，使城市落戶農民工有權自主處置農村宅基地，并允許其向落戶城市轉讓復耕用地指標。