房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細(xì)化管理模式探討

陳群暉

（貴陽(yáng)市中西房管所，貴州 貴陽(yáng) 550001）

現(xiàn)階段，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不斷深入，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展目標(biāo)，就需要摒除傳統(tǒng)的粗放型管理模式，落實(shí)精細(xì)化管理的理念。房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)成本管理工作存在的主要問(wèn)題進(jìn)行研究，進(jìn)一步明確運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)，做好對(duì)各個(gè)流程的細(xì)節(jié)把控工作，制定完善的戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃，提升成本管控的執(zhí)行力。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的財(cái)務(wù)管理階段，需要以成本精細(xì)化管理為核心，控制資源的使用情況，做好成本核算工作，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)降本增效的發(fā)展目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細(xì)化管理模式構(gòu)建面臨的問(wèn)題

（一）缺乏規(guī)范化的成本管理制度

現(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的階段，建立了單獨(dú)的成本管理部門，但是還缺乏程序化、制度化的成本管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理人員一般都是負(fù)責(zé)進(jìn)行全面預(yù)算編制工作，制定合理的發(fā)展計(jì)劃，確保工程造價(jià)的科學(xué)性、合理性。然而就實(shí)際情況來(lái)看，在項(xiàng)目前期成本管控的階段，成本管控部門無(wú)法將自身的管理效用發(fā)揮出來(lái)[1]。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)缺乏健全的責(zé)任考核體系，使得員工不了解自身的基本工作職責(zé)，內(nèi)控規(guī)章制度流于形式化，開發(fā)階段成本管理工作無(wú)法貫徹到實(shí)處。相關(guān)人員如認(rèn)為做出成本預(yù)測(cè)、決策等不重要，使得成本計(jì)劃無(wú)法貫徹到各個(gè)流程當(dāng)中，缺乏規(guī)范化的操作體系，導(dǎo)致成本管理目標(biāo)與實(shí)際情況存在較大差異。

（二）忽視決策階段的成本控制

許多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的決策階段，都沒有充分了解到做好成本管理工作的意義。其僅僅將注意力放在如何獲得土地、銷售層面，以此促進(jìn)企業(yè)的資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)在決策階段，將關(guān)注點(diǎn)放在了編制研發(fā)報(bào)告層面，以此進(jìn)行合理的策劃。而對(duì)于收集研發(fā)報(bào)告材料來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的代表性、真實(shí)性，還需要分析整個(gè)計(jì)算的過(guò)程，并選擇合理的指標(biāo)[2]。但就實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)操性不強(qiáng)，無(wú)法為投資決策提供指導(dǎo)性較強(qiáng)的參考意見。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目決策，最關(guān)鍵的就是規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)等。如果某項(xiàng)細(xì)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，就可能會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)因素增加，不利于開展后續(xù)的銷售活動(dòng)，甚至導(dǎo)致資金損失。而決策階段出現(xiàn)失誤，也會(huì)影響整體的結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致實(shí)際的管控功能無(wú)法發(fā)揮出來(lái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)成本支出增加。

（三）忽視規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)速度較快，從動(dòng)工、設(shè)計(jì)、銷售等多個(gè)層面分析了解到，時(shí)間都十分緊迫。而由于整體開發(fā)節(jié)奏較快，使得企業(yè)為了趕工出現(xiàn)盲目設(shè)計(jì)、規(guī)劃不合理、成本投入量較高等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的順利開展。在簽訂的設(shè)計(jì)合同當(dāng)中，一般都是根據(jù)設(shè)計(jì)圖的出圖時(shí)間，做出相應(yīng)的規(guī)定，并控制設(shè)計(jì)的范圍，提出相應(yīng)的工程技術(shù)要求。但是，很少有企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位的成本提出相應(yīng)的約束條件，大部分都存在缺乏良好成本管理意識(shí)的問(wèn)題。而對(duì)于收取設(shè)計(jì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，大都是以建筑面積為基礎(chǔ)，不利于顯著提升企業(yè)的成本管理意識(shí)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細(xì)化管理模式構(gòu)建思路

（一）落實(shí)成本管理目標(biāo)，搭建信息化管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)需要有清晰的成本管理體系，完善科學(xué)化成本管理制度，落實(shí)基本崗位責(zé)任制。在強(qiáng)化成本考核力度的同時(shí)，建立健全的激勵(lì)體系。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完善的成本管理機(jī)制，需要實(shí)現(xiàn)責(zé)任成本系統(tǒng)與績(jī)效管理體系的融合，逐步完善項(xiàng)目成本適配體系，做好項(xiàng)目成本核算的規(guī)范化管理工作，反映出成本管控的效果[3]。房地產(chǎn)企業(yè)利用先進(jìn)的信息化技術(shù)，健全成本管理系統(tǒng)。采用錄入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的形式，結(jié)合合同簽證、變更的情況，編制合理的資金計(jì)劃，使得相關(guān)人員直觀了解預(yù)算計(jì)劃目標(biāo)、實(shí)際成本支出差異。以信息化的管理系統(tǒng)為核心，收集各個(gè)部門提供的信息數(shù)據(jù)，直觀地體現(xiàn)出目標(biāo)成本與數(shù)據(jù)情況。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行項(xiàng)目跟蹤、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目檢查。借助成本信息化管理系統(tǒng)，科學(xué)化評(píng)價(jià)各個(gè)環(huán)節(jié)的反饋成本信息，及時(shí)調(diào)整偏差，確保項(xiàng)目成本支出處于可控范圍內(nèi)。

（二）結(jié)合前期戰(zhàn)略，做好決策階段成本精細(xì)化管控工作

房地產(chǎn)企業(yè)開展成本精細(xì)化的管理工作，最關(guān)鍵的就是做好決策階段的工作。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然決策階段使用的成本費(fèi)用不高，但是在整體項(xiàng)目成本管理的階段，能發(fā)揮出關(guān)鍵的效用。房地產(chǎn)企業(yè)要想做出科學(xué)化的決策，就需要確保調(diào)研工作到位，并且建立科學(xué)化的投資分析評(píng)估機(jī)制。在制定戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃的同時(shí)，健全成本管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建設(shè)可行性研究小組，分析項(xiàng)目成本支出、市場(chǎng)需求、設(shè)計(jì)活動(dòng)、開發(fā)注意事項(xiàng)等[4]。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研之后，應(yīng)當(dāng)直觀的了解市場(chǎng)周邊配套的基礎(chǔ)設(shè)施，包括從產(chǎn)品實(shí)際定位、客戶等多個(gè)層面分析，確保成本估算到位。結(jié)合前期戰(zhàn)略，做好決策階段成本精細(xì)化管控工作，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化的投資活動(dòng)管控，不斷強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)的成本管理力度。

（三）強(qiáng)化設(shè)計(jì)審核力度，做好設(shè)計(jì)階段成本精細(xì)化管理工作

1．房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化評(píng)審設(shè)計(jì)方案，成本管理人員應(yīng)當(dāng)做好全局性的成本分析工作，分析基礎(chǔ)造型、結(jié)構(gòu)體系等。注重與設(shè)計(jì)人員的交流與溝通，并且提出實(shí)質(zhì)性的建議。房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)人員，需要進(jìn)行合理的成本計(jì)算，并進(jìn)行全過(guò)程的評(píng)審與監(jiān)督，消除人為因素導(dǎo)致的設(shè)計(jì)圖紙不合理問(wèn)題，避免出現(xiàn)返工延誤工期的問(wèn)題。

2．企業(yè)利用限額施工圖設(shè)計(jì)的方式，明確建設(shè)限額指標(biāo)，還需要以工程造價(jià)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)學(xué)技術(shù)指標(biāo)為核心，做好限額設(shè)計(jì)的工作，并且給予設(shè)計(jì)人員更多的激勵(lì)。

3．做好建筑設(shè)計(jì)圖的審核工作，還需要對(duì)設(shè)計(jì)消耗的人力、時(shí)間進(jìn)行控制，并且確保圖示設(shè)計(jì)質(zhì)量，還要排查設(shè)計(jì)圖不足的地方。房地產(chǎn)企業(yè)可以聘請(qǐng)專門的圖紙審查人員，做好嚴(yán)格的審查工作。

4．在施工圖審查、變更以后，成本管理人員應(yīng)當(dāng)將施工圖作為基礎(chǔ)，做好成本編制層面的工作，還需要更加嚴(yán)格的執(zhí)行目標(biāo)成本原則。利用目標(biāo)成本，為各項(xiàng)設(shè)計(jì)工作提供相應(yīng)的指導(dǎo)。

（四）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)管理力度

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理層面的問(wèn)題，提出科學(xué)化、精細(xì)化的管理理念，并且將稅收調(diào)控的職能充分地發(fā)揮出來(lái)，以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。在現(xiàn)行管理體制下，進(jìn)一步落實(shí)各項(xiàng)管理需求，做好稅務(wù)管理工作，加快信息共享速度，促進(jìn)各個(gè)部門的配合，做好一體化的管理工作。企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前，不僅要了解我國(guó)頒布的全新稅收政策，還需要對(duì)法律法規(guī)進(jìn)行把控，真正做到知法懂法。還需要確保各項(xiàng)工作到位，積極地與稅務(wù)部門進(jìn)行交流與溝通。明確哪些屬于可扣除的項(xiàng)目，哪些屬于不可扣除項(xiàng)目范圍，以此確保稅收籌劃工作順利進(jìn)行。

（五）實(shí)現(xiàn)全過(guò)程監(jiān)督，加強(qiáng)建設(shè)實(shí)施階段成本精細(xì)化管控

房地產(chǎn)企業(yè)開展成本精細(xì)化管理的工作，需要加強(qiáng)建設(shè)實(shí)施階段成本精細(xì)化管控力度。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目推進(jìn)，招標(biāo)活動(dòng)、簽訂合同是關(guān)鍵的組成部分，也是制定固化成本管理目標(biāo)的關(guān)鍵方式，需做好以下幾個(gè)層面的工作：1．確保工程量清單的準(zhǔn)確性，還需要更加細(xì)致的進(jìn)行招標(biāo)文件的編制，做好風(fēng)險(xiǎn)管控工作、質(zhì)量管控工作、進(jìn)度管理工作，分析建筑項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出更加明確的規(guī)定。2．房地產(chǎn)企業(yè)開展招標(biāo)活動(dòng)，如果施工圖紙有問(wèn)題，就需要盡早解決，以此避免對(duì)后續(xù)的設(shè)計(jì)、施工活動(dòng)產(chǎn)生影響[5]。3．確保事前的審批工作到位，了解設(shè)計(jì)變更活動(dòng)是否能順利地開展，并充分了解變更金額，變更情況是否處于預(yù)計(jì)范圍內(nèi)。如果設(shè)計(jì)變更超出了預(yù)計(jì)的范圍，就無(wú)法進(jìn)行成本合理規(guī)劃工作，并做好事前成本管控工作。工程變更如果缺乏合理性，需要及時(shí)否決，不能落實(shí)到項(xiàng)目施工過(guò)程中。4．房地產(chǎn)企業(yè)做好事后監(jiān)督、確認(rèn)的工作，了解變更的金額，還能及時(shí)的確認(rèn)，以此充分了解項(xiàng)目成本。在此過(guò)程中，對(duì)比目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本，調(diào)整與分析已經(jīng)確認(rèn)的工程簽證造價(jià)，明確目標(biāo)成本，杜絕企業(yè)出現(xiàn)無(wú)謂的資金消耗。

（六）建立科學(xué)化的績(jī)效考核機(jī)制，推進(jìn)成本核算精細(xì)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)建立科學(xué)化、有效化的績(jī)效考核體系，能逐步推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目成本的精細(xì)化管理工作開展。在制定科學(xué)化績(jī)效考核工作指標(biāo)的同時(shí)，做好精細(xì)化的成本管理工作，有效地提升企業(yè)單位內(nèi)部資金管理質(zhì)量。例如，房地產(chǎn)企業(yè)首先了解項(xiàng)目消耗的成本定額，并獲得單位內(nèi)部結(jié)算的價(jià)格[6]。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善費(fèi)用核算機(jī)制，分?jǐn)偝杀竞怂悖嵘?jì)量工作的時(shí)效性。對(duì)于成本核算精細(xì)化管理進(jìn)行分析，需要明確成本核算的工作流程、核算標(biāo)準(zhǔn)等，還需要確定核算原則、方法等，并對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的周期、規(guī)模等進(jìn)行分析。結(jié)合工程施工技術(shù)水平、充分了解成本管理與會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)。在落實(shí)精細(xì)化成本管理模式的同時(shí)，制定成本管理的目標(biāo)，強(qiáng)化成本預(yù)算精細(xì)化管理工作，避免開展成本管控工作盲目、隨意，能為企業(yè)制定戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃提供關(guān)鍵的參考依據(jù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)成本精細(xì)化管理工作，最關(guān)鍵的就是逐步完善成本管理體系，搭建完善的信息化系統(tǒng)，并且制定科學(xué)化的成本管理計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的成本管控目標(biāo)。在建設(shè)完善成本管理體系的同時(shí)，創(chuàng)新成本管理理念，從多元化的角度促進(jìn)成本管理活動(dòng)開展，從根源上減少企業(yè)的成本消耗，有效地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提升企業(yè)的綜合實(shí)力。在推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的階段，建立精細(xì)化管理模式，提升各個(gè)部門人員對(duì)經(jīng)濟(jì)化管理的認(rèn)知，提升監(jiān)督管控力度，做好財(cái)務(wù)成本核算的工作，獲得真實(shí)的會(huì)計(jì)信息，落實(shí)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，逐步為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。