談房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題及相應(yīng)舉措

王梅芳

（福建省碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，福建 漳州 363000）

房地產(chǎn)企業(yè)前期需要投入大資金，且資金周轉(zhuǎn)期長，同時(shí)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)。因此，資金是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)非常重要的資產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中最主要內(nèi)容就是資金管理。特別是近年來房地產(chǎn)企業(yè)面臨一些生存和發(fā)展環(huán)節(jié)的危機(jī)與挑戰(zhàn)，使得房企更加關(guān)注資金管理的重要性。因此，通過分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題，并針對性提出對策建議，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)的資金特點(diǎn)是密集型、金額大，一家企業(yè)資金斷鏈就意味著破產(chǎn)，所以資金是企業(yè)的生命力，如何保持這條生命力健康運(yùn)營是資金管理的主要工作。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要意義是現(xiàn)金——資產(chǎn)——現(xiàn)金的循環(huán)過程，它是指企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的基本循環(huán)資金鏈條，是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，資金是否良性運(yùn)轉(zhuǎn)是企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的根本。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理，有助于組織資金供應(yīng)，保證經(jīng)營活動(dòng)不間斷，提高資金效率，節(jié)約資金，提出合理使用資金建議和措施，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高資金管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。因此資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的最重要的內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀和存在的問題

（一）資金來源渠道較窄

房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源股東投入、融資、銷售回款三方面，獲取土地后支付的土地款及相關(guān)稅費(fèi)來源于股東投入；開發(fā)過程中的融資包含開發(fā)貸、供應(yīng)鏈上下游企業(yè)支付工程款等。而由于資金市場不完善，主管部門對房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)限制條件多，一部分上市公司可通過發(fā)行股票、債券方式籌集資金，中小房地產(chǎn)企業(yè)通常很難符合上市條件，因此銀行貸款是在部分房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源，但隨著央行對房地產(chǎn)行業(yè)借貸政策收緊，融資成本增加，企業(yè)融資更困難；銷售回款方面房地產(chǎn)企業(yè)存在預(yù)售制度和銀行按揭制度，但銷售回款需取得預(yù)售證后方可銷售實(shí)現(xiàn)資金回收，因此在建設(shè)過程中中小房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨資金困難。

（二）資金回籠速度慢

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程自獲取土地后辦理立項(xiàng)、土地證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證再到預(yù)售證許可證節(jié)點(diǎn)多，常規(guī)項(xiàng)目快則一年慢則數(shù)年。預(yù)售后可實(shí)現(xiàn)部分銷售回款相應(yīng)轉(zhuǎn)入監(jiān)管戶再按照監(jiān)管制度要求從封頂、單體驗(yàn)收、竣備各節(jié)點(diǎn)后，方可解凍相應(yīng)比例的資金用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)資金。項(xiàng)目開發(fā)周期長、資金?？顚Ｓ脤傩杂绊懛康禺a(chǎn)企業(yè)資金回籠速度。其次房地產(chǎn)企業(yè)的資金金額大，項(xiàng)目需要大量資金作為開發(fā)和經(jīng)營成本，除了監(jiān)控資金還有沉淀資金，對于在途資金缺乏管理如按揭款因員工離職或是其他原因未及時(shí)收回，往往造成房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)及經(jīng)營過程中面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金預(yù)算的執(zhí)行效率低

房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是借助預(yù)算制度的推行，對公司的經(jīng)營管理活動(dòng)進(jìn)行事先規(guī)劃、控制，并有效協(xié)調(diào)各部門，以達(dá)成既定的經(jīng)營目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行效率較低，具體體現(xiàn)在資金預(yù)算計(jì)劃與實(shí)際執(zhí)行存在較大偏差，項(xiàng)目資金的投入與回籠并未按照預(yù)算鋪排的金額和時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn)。資金預(yù)算不準(zhǔn)確不利于企業(yè)的決策，大大降低了資金使用效率，在出現(xiàn)極大偏差時(shí)，如果無法對項(xiàng)目預(yù)算做出科學(xué)的調(diào)整，甚至?xí)绊懙狡髽I(yè)的整個(gè)資金鏈條，出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問題的原因分析

（一）資金管理缺乏監(jiān)督機(jī)制

企業(yè)業(yè)務(wù)部門對資金計(jì)劃管理主觀意識薄弱，對資金預(yù)算管理不夠重視，資金計(jì)劃在執(zhí)行過程中存在偏差度較高等問題。在實(shí)際工作中計(jì)劃大于實(shí)際需求的情況會(huì)影響企業(yè)整個(gè)周期的資金安排，融資貸款時(shí)間加長則增加資金成本。

（二）投資拿地不嚴(yán)謹(jǐn)影響資金回收速度

大型房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大市場占有率瘋狂拿地，各地區(qū)“地王”屢創(chuàng)新高，地價(jià)成本占了總成本的70%以上。企業(yè)為了營利需開發(fā)中高檔商品，但我們國家大多數(shù)住房消費(fèi)者的收入水平不高，需要的是低成本，物美價(jià)廉的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，中高檔商品的銷售周期長、去化慢則拉長資金時(shí)間占用。開發(fā)過程中每個(gè)環(huán)節(jié)把控不嚴(yán)影響工程進(jìn)度，圖紙修改、車位配比、驗(yàn)收要求等因素也會(huì)拉長開發(fā)周期，從而影響資金周轉(zhuǎn)速度。好的地塊決定的一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)能否成功的70%概率，故投資前的規(guī)劃預(yù)測要精準(zhǔn)，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)由于決策中存在失誤，造成項(xiàng)目難以快速銷售，影響資金回籠。

四、房地產(chǎn)企業(yè)完善資金管理的對策建議

（一）科學(xué)謀劃投資行為同步擴(kuò)大融資渠道

對房地產(chǎn)企業(yè)投資必然會(huì)涉及較大的資金投入，一旦出現(xiàn)投資決策失誤將會(huì)給企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟(jì)損失。所以，增強(qiáng)投資決策的科學(xué)性和可行性，使企業(yè)更好地適應(yīng)當(dāng)前宏觀政策和市場環(huán)境，是企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)順利進(jìn)行的前提。通常在新地塊在獲取前進(jìn)行把投資測算，由投資部、設(shè)計(jì)部、開發(fā)部、工程部、財(cái)務(wù)部對戶型、面積、容積率、綠化率、定價(jià)、去化率、資金回報(bào)率等指標(biāo)評判并做出評判意見，確認(rèn)項(xiàng)目可行性投資方案并由各部門對各自的指標(biāo)承責(zé)。在獲取地塊后開發(fā)過程對于投測的各指標(biāo)落地情況與投測對比，做到事前、事中、事后有監(jiān)督、有反饋、有改進(jìn)。做一成一避免因投資失誤影響資金回收，實(shí)現(xiàn)每個(gè)項(xiàng)目資金的自我發(fā)展、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營，做有利潤的資金循環(huán)之路。

要想保證企業(yè)的經(jīng)營有效運(yùn)行，就要有合理足夠的資金安排，對于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。僅僅靠企業(yè)內(nèi)部的資金運(yùn)轉(zhuǎn)是不合理的，通過外部融資是必不可少的方法。當(dāng)前資管新規(guī)等政策對房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資沖擊較大，企業(yè)可以采取供應(yīng)鏈融資。所謂供應(yīng)鏈融資是在真實(shí)的貿(mào)易背景下，通過第三方機(jī)構(gòu)提供融資方案，使得上游企業(yè)能如期收到賬款的融資方式。它能有效緩解項(xiàng)目現(xiàn)金支付壓力減少資金占用。按資本類型可分為公開市場和非公開市場，具體產(chǎn)品有ABS、ABN、保理、再保理、商票等多種方式。公司要優(yōu)先選擇成本低的資源操作并且關(guān)注融資成本對于稅務(wù)口徑增值影響，充分發(fā)揮融資成本抵稅效益。

（二）推行全面預(yù)算并實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)統(tǒng)一管理

1．加強(qiáng)成本控制

首先，加強(qiáng)日常資金核算、監(jiān)管工作，資金核算是資金管理的基礎(chǔ)，準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算結(jié)果真實(shí)的反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營成果，為管理層在經(jīng)營決策、投資、融資等決策中提供客觀的會(huì)計(jì)信息。其次，做好全面預(yù)算建立以收定支原則，當(dāng)年在建面積與收入、人績效能、費(fèi)用額度相掛鉤設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，一手抓收入一手控成本。一手抓成本方面可采取項(xiàng)目成員成本、費(fèi)用承包制，人人對項(xiàng)目成本、費(fèi)用負(fù)責(zé)。加強(qiáng)采取有效措施項(xiàng)目直接成本，將生產(chǎn)消耗、節(jié)約各項(xiàng)費(fèi)用設(shè)立目標(biāo)值，在開工前期進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)測，并將收入和績效掛鉤確保全面預(yù)算的執(zhí)行。通過下發(fā)年度總預(yù)算，分月釋放額度等方式進(jìn)行過程管控。

2．加強(qiáng)內(nèi)部管理提高簽售效率

房地產(chǎn)企業(yè)資金收入來自銷售回款，包含首付款和按揭款，管控好這兩個(gè)環(huán)節(jié)是加快資金回籠直接方法。可通過制定銷售回款管控措施加速回款，一方面首付款比例低于30%，自付與按揭簽約方式通過傭金拉差方案提高自付簽約；另一方面按揭回款嚴(yán)令禁止客戶按揭資格不足的單位采用按揭方式簽約，嚴(yán)令禁止客戶資料不齊進(jìn)行簽約，做到開盤前10天按揭銀行選定及準(zhǔn)入，定期組織商貸、公積金貸款政策培訓(xùn)，向客戶派發(fā)并解釋《按揭須知》，解釋按揭政策和要求、簽約流程及注意事項(xiàng)，指引客戶查征信、查冊、查公積金繳存、針對合同內(nèi)審、備案、預(yù)抵押及轉(zhuǎn)正式抵押規(guī)定辦結(jié)期限等。

3．推進(jìn)資金集中管理

實(shí)行資金集中統(tǒng)一管理主要為了加強(qiáng)企業(yè)資金收支管理和監(jiān)督管理的力度，規(guī)范財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算行為，提高資金使用效益。強(qiáng)化資金統(tǒng)一管理集中調(diào)度有償使用資金，內(nèi)部使用資金采用內(nèi)部計(jì)息可參照銀行結(jié)算模式，保持合理的籌資結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，力求降低籌資成本和籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)成立財(cái)務(wù)管理中心實(shí)行資金集中統(tǒng)一管理可以有效降低財(cái)務(wù)成本，有利于幫助企業(yè)來改善財(cái)務(wù)狀況，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（三）建立內(nèi)部管控機(jī)制人人參與資金管理

資金和成本是企業(yè)經(jīng)營管理的重要環(huán)節(jié)，也是預(yù)算管理的關(guān)鍵控制點(diǎn)。全面預(yù)算下發(fā)后，各項(xiàng)指標(biāo)下放到項(xiàng)目公司，銷售部門對銷售任務(wù)承責(zé)，設(shè)置獎(jiǎng)罰機(jī)制；工程部對工程進(jìn)度、支付工程款額度承責(zé)，超預(yù)算則無額度可支付，日常應(yīng)做好明細(xì)臺賬；費(fèi)用類科目則由相對應(yīng)的責(zé)任部分各自承擔(dān)，營銷費(fèi)用由銷售部做好計(jì)劃，對于超標(biāo)費(fèi)用、超標(biāo)人均效能承擔(dān)責(zé)任，可在同片區(qū)內(nèi)平衡調(diào)劑或啟用熔斷機(jī)制，管理費(fèi)用由行政部門負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行。全面預(yù)算主要是建立主人翁意識，人人懂得資金管理，資金的需求由業(yè)務(wù)部門申請、使用，財(cái)務(wù)部門過程反饋使用情況。加強(qiáng)資金運(yùn)作過程中監(jiān)管，提高資金使用效率，盤活沉淀、監(jiān)控資金，提高資金周轉(zhuǎn)速度。

五、結(jié)束語

本文從資金來源、周轉(zhuǎn)過程的角度講述了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對企業(yè)的重要性，解析了房地產(chǎn)在企業(yè)資金管理過程中存在的問題，提出了應(yīng)對方法和建議，希望在提升企業(yè)資金管理實(shí)踐中提高資金的管理水平，增強(qiáng)資金流轉(zhuǎn)速度，確保資金安全，使企業(yè)得以穩(wěn)健發(fā)展。