房地產企業財務管理存在的問題及對策探討

鄒薇

（南昌市政公用房地產集團有限公司，江西 南昌 330000）

現階段市場經濟飛速發展，房地產行業的競爭十分激烈，房地產企業想要實現可持續發展必須做出改變。在房地產企業內部，做好財務管理工作可以有效提高企業財務工作效率，優化部門之間的溝通與協調機制，降低財務風險的發生，提高企業綜合管理水平，利用信息化平臺整合各項資源，提高財務數據準確性及時效性，提升企業經濟效益。現階段房地產企業財務管理還存在很多問題有待解決，為此，論文將深入研究房地產企業目前財務管理存在的問題，并試圖針對問題提出有效地解決對策。

一、財務管理的概念及內容

（一）財務管理的概念

財務管理是企業管理中的一部分，是組織企業財務活動，處理財務關系的一項經濟管理活動，包括投資活動，籌資活動、股利分配活動、營運活動，財務管理工作與企業的各利益方都存在經濟關系。

（二）財務管理的內容

第一，企業在進行投資活動時，其目標選擇在風險低收益高的項目，房地產項目伴隨的通常是高風險高收益，在進行投資決策時，企業需要做好投資風險與投資收益的權衡，選擇合適的投資方案。

第二，企業在進行籌資活動時，首先，需要確定籌集資金額度，選擇合適額度。其次，完善資本結構，企業資金可以分為債權資金以及股權資金兩種，債權資金融資成本低但融資風險高，股權資金與之相反，在籌資時，需要根據房地產實際情況進行權衡，選擇適合企業發展的籌資方式。

第三，股息分配活動需要在企業長期利益與短期利益中進行權衡，選擇適合企業發展的最優股息分配政策。

第四，在企業內部營運資金由應收賬款、貨幣資金以及存貨組成。營運資金一方面可以帶給企業收益，應收賬款可推進企業銷售活動，貨幣資金可保證企業完成正常的支付活動，存貨有利于企業的生產活動正常開展。在相反面，持有這些資金和資產都需要付出相應的成本。進行運營資金管理的目標就是為了將成本和收益保持一定的平衡，確保企業在正常生產時實現收益最大化。

二、房地產企業財務管理存在的問題

（一）財務管理運行機制較差

首先，房地產行業與其他行業的區別是非常大的，該行業具有投資高、收益高、投資期長等特點，因此在企業內部進行資金的合理化分配以及集中管理都是一大難點。由于財務管理制度不健全，很容易在企業內部出現資金不能良性運轉的情況，占用項目資金，引發財務風險。其次，現階段，我國很多房地產企業并沒有根據實際情況選擇適合自身的財務管理運行機制，沒有重視此項工作的構建，所以在房地產企業內部會存在部門工作無法有效協調的情況，各部門分工也會出現一定問題，對整體工作造成影響。在此時，由于財務管理運行機制比較差，房地產企業的預算工作也不能順利開展，各項財務數據信息也缺乏一定的準確性以及可靠性，對房地產企業的發展帶來負面影響。造成這些問題的主要原因是由于歷史遺留問題引起的，之前房地產企業利潤率較高，會更加重視擴張，在國家調控之后，不能及時的改變發展方向，財務管理運行機制依舊在延續舊的機制，不能適應現階段的房地產企業發展方向，因此各項數據核算等工作不能及時到位。

（二）融資渠道相對單一

房地產企業在項目開發的過程中需要投入巨額的資金，建設費用以及地價都是非常大的支出項，對房地產企業的資金運用是一個較高的考驗。現階段房地產企業進行融資主要是從內外兩部分進行，其中內部融資指的是企業自有資金以及預售賬款，自有資金在項目建設中的投入會占到百分之三十左右，預售賬款也會在項目投入中占到百分之三十左右。房地產企業的外部融資渠道主要集中在上市融資、房地產債權、銀行信用貸款等途徑，其中銀行信貸是最為常見的融資渠道，因為房地產信貸的金額通常比較高，因此銀行設置的門檻也比較高，企業融資難度較大，房地產企業的發展會因此受限。

（三）運營活動管理不夠細化

房地產企業的財務管理人員在運營活動管理中不能十分細化的完成各項管理工作，會直接影響運營活動的質量。在貨幣資金管理方面，由于財務人員的資金管理能力較弱，對貨幣資金無法進行合理規劃，使其在項目投資中充分地發揮出作用，正常的支付活動便會受到影響；應收賬款管理工作中，應收賬款在總資金中的占比會直接影響到企業的資金安全，稍有不慎，便會對整體利益造成影響；企業通常不重視存貨管理工作，存貨過高，形成積壓，企業的流動資金勢必會減少，影響企業利潤。

（四）財務人員綜合素質較差

房地產企業在前期發展過程中，并未重視財務管理工作，有些企業的財務管理崗位人員是直接從其他崗位人員調動過來的，專業知識并不牢固，不能滿足企業的發展需求。一方面，由于房地產行業的發展特性，使得其與其他行業的財務管理工作的差別較大，財務人員如果只熟悉財務知識，但并不具備行業工作經驗，很難處理房地產企業相關的各項財務工作，在實際工作中很容易出現各項偏差。另一方面，財務人員大多是企業的老職工，其專業素質較差，雖然對企業情況較為了解，但是不能與時俱進的了解各項財務政策，對各類財務管理軟件的運用也無法熟練掌握，在分析財務數據時不能將其投入到大環境當中。這些都會給房地產企業的發展帶來財務風險。

三、提高房地產企業財務管理水平的對策

（一）構建科學的財務管理體系

房地產企業首先，需要提高企業經營管理者對財務管理工作的重視程度，進行財務管理體系科學構建需要管理者在企業內部明確財務管理的地位，并根據企業具體情況將各項權利賦予到財務部門中，使各部門可以主動、積極的配合財務部門高效地完成各項工作。其次，在企業內部需要不斷完善項目預算、項目評估等管理工作，在財務管理中這些項都屬于重點內容，科學的財務管理體系是財務管理工作順利開展的有效前提，可以有效提高財務管理工作的和諧度，幫助房地產企業實現可持續發展。再次，企業需要根據自身實際情況，并結合國家的各項政策，確立財務管理制度，明確財務管理部門的各項權利以及責任，貸款、審計、記賬的工作內容都需要明確。此外，需要進行內部管理制度的制定，將財務管理工作不斷細化，貫穿到各工作環節當中，使其可以將企業內部各項工作貫穿起來，更加協調的完成財務管理工作。最后，需要將資金管理工作落實到位，將各項資金的用途都進行明確，并定期進行復核，促使各款項落到實處，各項工作規范有序地開展，提高項目建設效率。

（二）拓寬融資渠道

房地產企業需要降低對銀行信貸的依賴程度，不斷拓寬自身的融資渠道，多找健康且低成本的融資渠道。第一，中小型房地產企業在選擇項目時可以選擇聯合開發模式，和其他企業共同完成項目開發，共擔風險，共享利益。第二，房地產企業還可以選擇民間融資，這也是一種有效的融資方式，可以以比銀行借貸略高的利率向民間企業進行借貸，此種方式可以有效降低借貸門檻。在利用民間借貸融資時需要注意規避財務風險，使企業可以安全穩定的運轉。第三，企業可以有效利用企業自身產業鏈中的各項資源，確定與上下游的合作關系，在長期合作關系確定之后，可以通過溝通暫緩支付材料供應商、施工單位的費用，獲得商業信用融資。第四，房地產企業還可以適當提高購房首付，以此擴充企業的項目資金。第五，企業還可以通過信托或者私募基金等方式進行融資，緩解企業的資金壓力，促進企業實現可持續發展。

（三）細化運營活動管理

細化運營活動管理，對現金、應收賬款、存貨管理等工作不斷細化，可以有效控制項目成本。一方面，需要加強對招投標工作的管控，避免出現資金使用、吃回扣等情況，合理分配以及有效控制企業資金；另一方面，需要不斷加大施工項目成本費用的支出管理，細化管控環節，將不必要的成本支出進行減少，減少因為質量返工等問題造成的成本增加情況，加大對細節的控制，還需要加大預算管理的執行力度，實行預算考核，對各部門進行定期考核，以此提高資金的利用率。

（四）提高財務管理人員綜合素質

一方面，面對企業現有財務管理人員，企業需要定期開展各類專題培訓，組織外派學習，使財務人員學習到先進的財務管理模式，并加強對國家政策的了解以及學習，將其運用到實際工作中，并定期就國家政策以及專業素質開展各項考核工作，考核結果與其職業發展以及薪酬直接掛鉤，以此提高企業現有財務管理人員的綜合素質。另一方面，企業在招聘財務管理人員時不能只注重學歷，還需要對其實踐能力加以考驗，對其稅務、貸款等知識都需要進行考核，使其可以適應房地產企業的發展情況，不斷擴充企業的財務管理人員隊伍，建設高素質的財務管理人員，助力企業發展。

四、結束語

在房地產企業中財務管理是一項十分重要的工作，對企業經營有著規范以及指引的作用，對成本費用支出可以進行有效控制，促進企業實現經濟利益最大化。現階段房地產企業的財務管理工作還存在很多問題，房地產企業需要構建科學的財務管理機制，不斷健全財務管理制度，細化運營活動管理，提高財務管理人員綜合素質，不斷提高房地產企業財務管理工作水平，促進房地產企業實現可持續發展。