論農村宅基地使用權的流轉

黃 夢

（江西財經大學，江西 南昌 330000）

我國農民欲在土地上建房，必須要取得宅基地的使用權，其途徑有兩種：一種是原始取得，即從宅基地所有權人處得之；另一種則是繼受取得或稱傳來取得，即從宅基地使用權人處受讓所得。

1 限制農村宅基地流轉的弊端

1.1 農村宅基地普遍閑置，影響宅基地的合理運用

隨著我國經濟的發展，在大城市生活的人越來越多，因其農村人口大量涌入城市，隨之而來的是農村人口急劇減少，年輕的勞動力進城務工或上學，留在農村的都是些老弱婦孺，農村耕地荒廢，人口減少，宅基地普遍閑置，使得許多資源被浪費。一些經濟寬裕的農民進城買房，因法律限制了宅基地使用權的流轉僅限于本村集體內部，導致農民空置宅基地的流轉效率大打折扣，農民的可支配資金減少，也不利于經濟的向好發展。更有些農民在城市和農村均有房屋，因法律和政策的規制了宅基地的自由流轉，許多宅基地上的自建房只能被迫閑置，也違背了“地盡其力”的原則。

1.2 農村宅基地流轉混亂

雖然現行的制度對宅基地的流轉有了一個比較的完善的規定，民法典規定了宅基地使用權的流轉規范，但是與之前的物權法相比，并沒有太大的改變，仍然是一種準用性規范，其依然要參照《土地管理法》等相關法律的規定。農村宅基地的流轉因為法律規定不明確等因素導致其形式和方法有些混亂。典型例如“小產權房”的轉讓，因其沒有合規的手續，導致賣家在將房屋出售給其他人后，由于產權關系模糊、土地市場秩序混亂，買受者沒有合法的產權證明，為后來產生的糾紛埋下了隱患。還有例如農村自建房出租和抵押的情況也不勝枚舉，尤其是雙方名為通過簽訂無期限租賃的合同來租房，實則是以買賣房屋的形式來掩蓋法律禁止非集體內部成員轉讓的情形。

1.3 宅基地管理混亂，隱患眾多

農村宅基地沒有清晰的管理主體，主要由村委會代行職責。《土地管理法》規定了自然資源部門享有對宅基地的監督監察權，但實際上是交由村民自治委員會管理。農村本就是一個人情社會，村民自治委員會出于人情考慮、怕得罪人，一般也只敢管直屬“大隊”的土地，對農民的宅基地使用權不敢伸出手管理，于是潛規則下往往宅基地的使用權歸村民自己。而且村委會也缺乏對此管理的經驗和合理性，有一些村委會成員法制意識淡薄，居然不知道也根本不關心宅基地是否能對外流轉。

還有一些私下轉賣的宅基地例如城鄉結合部和城中村，這些地區存在人流密集、成員復雜、治安管理不到位等情形。在這些地方，由于宅基地的流轉是非法流轉，沒有通過正規合法的渠道進行消防安全設施管理，加大了管理的難度和風險。這種情況下沒有合法完善的消防安全管理、電力基礎設施建設、衛生檢查等都難以開展，只能通過私設電線、自行管理衛生和消防等方式來提供這些日常服務，顯而易見，這些行為非常容易產生不可控的隱患，一旦緊急情況發生，救護車和消防車或難以通行，造成安全事故的后果可想而知。實際情況中，由于宅基地的非法流轉，農民經過多次轉賣之后，產權不明晰，導致對房主和各種承租人的追蹤不到位，一些城中村和城鄉結合部已經成為當地政府治理的頭號難題。

1.4 與宅基地相關的法律法規存在缺陷

我國宅基地實行“一戶一宅”制度，但實踐中對于界定“戶”的概念卻缺乏統一認知，于是在取得宅基地的過程中產生了大量糾紛。且也沒有明確規定宅基地是否具有繼承性，后輩子女能否繼承父輩的宅基地，還是個問號。農民個人所有房屋產權與農村集體所有的宅基地產權的矛盾，導致了農村房屋能否繼承問題的復雜性。繼承人是否是本集體經濟組織成員、繼承人是否擁有宅基地、房屋是否仍具有使用價值等都會對繼承人是否可以繼承宅基地而產生決定性的影響。對于繼承人不是本集體經濟組織成員的，其是否具有繼承權，從法律分析來看就很明顯存在矛盾。

《繼承法》第三條規定：遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。農民的房屋肯定被包含在個人的合法財產中，所以房屋是肯定可以被繼承的。《城市房地產管理法》中有著“房隨地走”或“地隨房走”的規定。因此，對于非集體組織成員的繼承人，其仍擁有宅基地的使用權和房屋的繼承權。但是，《土地管理法》卻限定宅基地使用權只能在村集體內部流轉。

2 宅基地使用權流轉制度的完善

2.1 完善宅基地使用權的相關法律

新出臺的《民法典》對宅基地使用權作出了一些規定，但其指出還是需要參照《土地管理法》等相關法律的規定。這些規定相較于其他明確的法律條文，顯得粗糙、寬泛，并不能很好地應用于實踐中。其沒有針對宅基地使用權的流轉的一個系統或專章的規定，沒有亟需重點解決流轉范圍內的問題，尤其是具體規定流轉的范圍、價格以及程序等等。

在我國地區經濟發展不平衡的背景下，宅基地的居住保障功能依舊存在，但自由流轉才是未來發展的常態。另外，關于宅基地流轉的價格也需要進行規定，宅基地使用權由原來的無償取得，保障居者有其屋，發展到有償流轉，政府要制定合理的流轉價格，使得土地利益得到最大的發揮，農民的權益得到極大的保障。

2.2 設立專門管理宅基地使用權流轉的行政工作部門

我國國土資源行政機關設立了土地利用管理部門，這個部門主要負責制定具體規范和管理土地使用權的利用，主要包括土地使用權的出讓、租賃及作價出資等等。這可以對管理農村宅基地使用權作一個相關參考，建議可以探索設立專門管理宅基地使用權流轉的一個行政工作部門，具體負責農村宅基地使用權的流轉方面。除此之外，我們還可以健全宅基地使用權的價值評估機制，使得交易更加地有保障。一些專門的評估機構可以針對不同的位置的土地及其附屬建筑物的價值進行評估，為農民、政府組織和其他的農村集體經濟組織提供咨詢服務。評估機構還可以為宅基地有償使用的資費項目提供參考，實現宅基地使用權有償服務制度。

最后，我們可以通過完善社保體系以此減輕宅基地流轉帶來的沖擊，雖然我國的社會保障體系建設已經取得了一定的成就，但農村的社保體系還需加強鞏固，努力向城市等較為完善的社保體系靠攏。

2.3 探索試行宅基地使用權的自由流轉，完善其相關制度

宅基地使用權能否向村集體成員以外的人流轉，這個問題一直以來都有爭議。有些持禁止宅基地向城市居民流轉觀點的學者表達了他們的看法，認為如果宅基地可以向城市居民流轉的話，很可能會出現城市里的居民囤積宅基地的現象，造成農民無家可歸的結果，不利于社會和諧和國家的穩定治理。但從這么多年的現實情況來看，這種想法完全是沒有必要的。因為一個理性、心思活絡的人是通常不會輕易與別人交易自己的房屋的，那是他們生活的基石。

根據民法典及相關土地法律的規定，宅基地只能在農村集體組織內部成員間進行流轉，而這些內部成員往往都有自己的宅基地，雖然沒有宅基地的農民可以根據法律規定申請一處宅基地，但一般的農村經濟不發達，沒有形成宅基地流轉市場的需求，因此這項法律規定變成了紙上談兵。只有打破該使用權受讓主體的壁壘，讓城市居民也能擁有該權利，才可能建立一個新興的宅基地流轉市場。但是與之同時，我們還應當控制城鎮居民取得宅基地的數量、面積和其流轉，避免發生炒地皮的現象。

為了市場的交易安全，我們設立宅基地流轉市場，再輔之以相關政府部門的監督，其中登記是有效監督的一種方式。我們不僅要貫徹落實“三權分置”精神，消除隱性流轉市場的障礙，保障農民的宅基地使用權等財產性權益，就應當在市場中也設立宅基地使用權的流轉，形成有序統一的土地流轉市場，為未來能夠使宅基地使用權的自由流轉鋪墊基礎。比如我們可以在宅基地流轉市場設立土地交易所，買賣雙方在市場里能夠獲取充分、透明的信息，從而自由地流通和轉換。

3 結語

農村宅基地使用權的流轉問題影響著成千上萬的農民的切身利益，至關重要。解決該法律問題，不僅需要合理制定法律法規和相關行政機構的監督，還需要妥善處理好人與人之間發生的各種有關宅基地使用權的糾紛。

要實現宅基地使用權的靈活流轉，必須在充分尊重農村居民的意愿和政府的監督下，切實保護農民的合法權益，盡可能協調好宅基地的保障性和財產性權益，使得物盡其用，從而激發農村的發展活力，促進鄉村振興。