離婚后房子給兒女父母想住怎么辦？

胡珊

居住權是《民法典》新增的一項權利。由于事關房子，這項法律制度自出臺后熱度一直沒有消退，相關案例屢屢見諸報端。可以預見的是，居住權制度在未來會對我們的生活產生更為深遠的影響，它為目前很多居住問題提供了解法，后續還將帶來婚姻家庭、繼承等領域法律制度的變革。

最近，寧海法院調解了一起家事糾紛，一對離婚夫妻將房子贈與兒子后，為了保障爺爺奶奶的老年生活，法官幫兩位老人在這套房子上設定了居住權。此案是《民法典》施行后寧波首例涉及居住權的民事案件。通過這個案子，我們可以初步了解這項全新的法律制度。

案例

王某和李某結婚多年，1997年雙方共同出資建造了寧海縣躍龍街道某村的房屋。雖然磨合多年，但雙方的生活理念、價值觀等依舊存在諸多不合，因感情破裂，兩人于2014年8月由法院判決離婚。當時王某和李某對這套共同建造的房屋都沒有提出任何處理要求，因此法院判決離婚時也未對這套房屋進行分割。

雙方離婚后，王某的父母仍居住在這套房子內。今年4月，李某起訴要求分割此套房屋。在庭審過程中，王某和李某均同意將該房屋留給兒子小王，但對小王的爺爺奶奶能否繼續居住存在爭議。

法官稱，如果小王在獲得房屋產權后要求爺爺奶奶搬離，老人將居無定所。為了保障兩位老人的權益，法官對雙方不斷進行勸解和釋法，最后經小王同意，雙方達成調解協議，同意在辦理不動產權屬變更登記的同時，也為王某父母設立居住權，讓老人老有所養、住有所居。

說法

居住權制度起源于羅馬法，產生于羅馬婚姻家庭關系中，與財產繼承制度緊密相關，最初是作為生活保障制度而存在。后來經過發展，很多國家在民法中都規定了這一制度，比如《法國民法典》《奧地利民法典》《德國民法典》《瑞士民法典》《意大利民法典》等，英美國家民法中也存在終生地產權等與居住權在功能上相似的法律制度。

我國的民法一開始并未明確規定居住權，直到2002年《物權法（草案）》征求意見稿公布時，立法者才首次就居住權擬定了8個條文。到2005年《物權法（草案）》發布時，居住權條款一度增加到12條，但最終因“適用面很窄”“爭議過大”被立法者悉數刪除。2016年，立法者編纂《民法典》時，居住權被“舊事重提”，從2018年《民法典各分編（草案）》征求意見稿僅包含4個條文開始，經數次調整，最終形成《民法典》關于居住權制度的規定。整個入典過程可謂“一波三折”。

《民法典》關于居住權制度的規定一共有6個條文，包含了居住權的概念、設立、消滅、適用等內容。居住權是一項用益物權，指的是居住權人按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的權利，以滿足生活居住的需要。居住權一般為無償設立，通常有兩種設立方式：一種是以書面形式訂立居住權合同，另一種形式是通過遺囑的方式設立。但兩種形式都需向登記機構登記權利，居住權才能發生效力。此外，居住權不得轉讓、繼承。雙方當事人如果沒有約定，被設立居住權的房屋不得用于出租。從這幾點看，居住權不同于因為租賃合同而產生的租賃權。租賃權是有償的，是否登記一般并不影響租賃關系的成立，而且經房屋所有權人的同意，租賃權可以轉讓。

我國《民法典》確立居住權制度有很強的現實意義。目前，由于保障性住房體系覆蓋的人群有限，保障手段不夠完備，尚不能完全解決中低收入群體的住房問題。相較于廉租房、公租房、經濟適用房、限價房政策，居住權制度在實現“住有所居”的住房保障目的方面具有更大的制度優勢。比如，國家可以通過對廉租房、公租房設立居住權，最大程度保障中低收入群體的利益。一方面，國家作為房屋所有權人，始終是房屋權利的最終享有者，可以在很大程度上避免房地產投機行為，使住房保障的目的落到實處。另一方面，與廉租房、公租房等債權性質的住房權利相比，居住權在法律上具有更強的穩定性，在住房遭受不法侵害時，居住權人能夠以物權人的身份向侵害人主張排除妨礙、消除危險。

此外，居住權為中國式的房產“加名”難題提供了折中方案。婚姻家事中，夫妻一方個人婚前財產婚后是否要“加名”，一直是婚戀矛盾中的焦點。居住權出現，提供了新的解法，在不改變一方對婚前購買房屋的所有權的同時，又保證了另一方的居住權益。雖然也許無法從根本上解決“加名”矛盾，但仍會起到相當的緩和作用。

居住權也為老年人養老和財產分配提供了法律保障。一方面，設立居住權，既可以保護老人居住的權利，又不會影響老人對財產的分配，讓老人少了后顧之憂；另一方面，在“以房養老”模式中，有了居住權的護航，老人不用擔心房產被不法分子騙走。

但需要注意的是，居住權給房產交易也帶來一系列的變化和影響。設立居住權的房子市場價值無疑會大打折扣，給二手房交易帶來了一定風險。不過，居住權須登記才發生效力，因此，在二手房交易過程中，購房者只需要到房管局進行查詢，就可以了解房屋居住權的設立情況，避免“買房卻住不了”的情況發生。■