房地產企業成本管控問題研究

吳昊

（聯發集團有限公司，福建 廈門 361006）

在“房住不炒”的政策背景下，“三道紅線”“集中供地”“銀行限貸”等一系列房地產調控政策的出臺，極大地考驗著房地產企業的整體運營能力，而成本管控無疑是房地產企業運營管理中非常重要的一環，是房地產企業能夠在極度競爭時代中“活下去”的重要技能，提高房地產企業的成本管控能力，在異常激烈的競爭中取得成本優勢，對房地產企業的生存乃至發展都有著重要的戰略意義。

一、成本管控對房地產企業的重要性

（一）成本管控有助于提高房地產企業的管理水平

房地產企業成本管控主要是對勘察設計、招標采購、施工安裝、竣工驗收等各階段成本關鍵控制點進行把控，良好的成本管控要求房地產企業在上述各階段不斷完善相關管理制度，強化制度執行力度，從而倒逼房地產企業對整個項目開發過程實施規范化的管理。同時，在實際成本管控過程中，房地產企業全體員工的共同參與，各部門全過程的協同合作，都有助于推動改善房地產企業的經營管理水平。

（二）成本管控有助于增強房地產企業的競爭實力

在當前市場競爭激烈如火、暗涌如潮的房地產市場，行業利潤率的持續下降，已然成為眾多房地產企業持續發展面臨的主要難題之一，通過加強房地產企業的成本管控，嚴控各項成本費用開銷，促使工程建設等成本顯著低于競爭對手，有利于房地產企業取得成本優勢，在行業競爭中搶占先機，讓企業有更多的資金等資源可投入到新的發展領域，為房地產企業高質量發展夯實基礎，全面增強企業的競爭實力。

（三）成本管控有助于提高項目經濟效益

房地產開發項目普遍具有開發周期較長、涉及環節較多，投資金額較大，經營風險較高等特點，其經濟效益受宏觀經濟、行業政策、市場行情等多方因素的影響存在較大的不確定性，房地產企業只有通過不斷地降低成本、增加效益，才能有效降低投資成本，增強抗風險能力，而成本管控水平的升級是房地產企業“降本增效”的重要手段，加強成本管控能使房地產企業取得價格優勢，增加其銷售定價空間，加速庫存去化，減少資金占用，從而能有效提升房地產項目的經濟效益，改善房地產企業的整體盈利能力。

二、當前我國房地產企業成本管控中存在的問題

（一）成本管控相關內控制度不健全

當前我國多數房地產企業都經歷過行業高速發展階段，由于以往房地產開發項目投資收益較高，大多實行的是粗放式管理，管理層往往只注重房地產商品的開發和銷售，不重視房地產企業的成本管控工作，致使當前我國很多房地產企業成本管控相關內控制度不完善，在事前、事中、事后各環節均缺乏有效的制度規范。部分房地產企業雖有建立成本管控相關制度，但未嚴格執行，相關職能部門也未對制度的執行情況進行監督與檢查，導致成本管控制度形同虛設、流于形式。

（二）規劃設計階段成本管控介入不足

規劃設計階段是房地產項目成本管控的首要環節，盡管設計費在房屋建筑成本和設施設備安裝總成本中占比較低，一般在百分之二以下，但對工程的建造價格影響可達百分之八十以上，因此從源頭上控制成本顯得相當重要。然而，不少房地產企業由于項目整體開發節奏較快，設計、施工、銷售等各個時間節點都比較緊迫，往往對設計階段的成本管控不夠重視，成本管控部門介入較少甚至不介入，設計方案在定案前缺乏成本管理人員與設計人員之間有效的溝通與優化，致使在規劃設計過程中多重視設計細節而忽略經濟效益，沒有進行合理的造價控制。

（三）項目招標管理不到位

招標管理作為房地產開發過程中承上啟下的關鍵環節，無論是在保證項目工期、降低工程造價，還是在提高房地產企業建設質量上都有著重要意義。但在實踐中，不少房地產企業對項目招標管理并不重視，招標活動流于形式，未對投標單位進行嚴格審查，缺乏嚴格細致的市場調查，招標控制價脫離實際市場行情，招標文件編制不嚴謹，工程量清單出現漏項缺項或少算多算現象，評標階段過于看重投標單位的報價而忽視投標單位的實際管理水平，導致施工階段因施工單位現場管理能力不足而引起施工成本的驟增，對房地產企業成本管控帶來了較為嚴重的負面影響。

（四）設計變更與現場簽證未嚴格控制

房地產企業項目施工階段，受工程建設周期較長、施工條件復雜多變等各種不確定因素影響，往往會產生大量的設計變更和現場簽證，房地產企業成本管控部門通過嚴格控制不必要的變更、簽證，能夠減少無效成本對項目帶來的損失。但在實踐中，不少房地產企業在施工過程中忽視了對工程變更以及造價的控制，項目施工過程的設計變更未經監理、房地產企業工程部等的確認，變更造價、成本測算等未經過較為嚴格的審核；現場簽證方面隨意性較強，事前無書面確認資料，往往是施工單位在做完后再進行審批，這些不規范的管理行為給了個別施工單位進行不合理變更甚至是弄虛作假的機會，工程內容的真實性及工程量的準確性均無法得到保證。

（五）績效考核及審計問責機制缺失

不少房地產企業未將成本管控工作納入績效考核，未建立成本管控獎懲機制，對于在成本管控工作中取得成效的部門或個人未給予獎勵，對于成本失控的責任部門或個人也未予以相應處罰，其結果導致相關部門對成本管控工作的重視程度不足，員工參與成本控制的積極性較低。同樣，很多房地產企業也未建立完善的內部審計監督體系，缺乏有效的審計問責機制，實際也未對工程項目進行專項審計，部分房地產企業雖有開展相關審計業務，但對審計發現的各種違法違規行為并未嚴格追責問責，審計威懾力不足，審計監管的缺位使房地產企業成本管控制度在實施過程中缺乏必要的監督。

三、加強房地產企業成本管控的對策建議

（一）建立健全成本管控內控制度

健全有效的成本管控制度應保障房地產企業經營活動合法合規、財務信息真實可靠，并能有效防范舞弊行為，房地產企業應結合實際情況，建立健全以下制度。

一是招標、采購及供應商管理制度，房地產企業應當根據《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國招標投標法實施條例》以及各級政府相關規定，建立招標管理相關制度規范，明確招標工作的管理組織機構與職責、招標范圍、招標方式、招標工作程序、招標文件管理、招標考核等內容；應當建立商品房項目服務采購管理相關制度，加強房地產企業商品房項目服務采購管理工作，規范商品房項目服務采購方式，明確采購驗收流程及采購付款流程等內容，切實防范舞弊風險；應當建立供應商管理信息系統和供應商黑名單管理制度，進一步規范房地產公司供應商的管理工作，加強對供應商基本信息、考察入庫、區域變更、履約評價等的管理，有效規范供方選擇，在保障公開、公正、平等基礎上以充分競爭的方式選擇合作方。

二是房地產開發項目各個階段的成本管控制度，包括工程項目設計管理規定、工程成本管理規定、工程合同管理規定等，對施工圖管理、設計變更、現場簽證、工程物資采購、工程合同管理、工程項目監理、工程價款結算等行為進行規范。

三是工程項目成本后評估管理制度，明確后評估管理應重點將結算成本與目標成本進行全面比對，對差異成本進行全面總結。同時，制度頒布后應及時進行宣講和培訓，日常應加強對制度執行情況的監督和檢查，確保制度得到有效執行。

（二）加強規劃設計階段的成本管控

成本管控部門應從源頭控制成本，加大設計階段的成本參與力度，做好以下成本管控工作：首先，要引進競爭機制，綜合考慮設計單位的質保體系、服務質量、資源保證、歷史業績等方面因素，通過招標擇優選定工程勘察設計單位，從而確保項目工程設計方案的科學合理，從源頭上避免因設計問題而造成的建設成本增加。其次，要不斷提高設計人員業務素質和造價經濟意識，積極推行限額設計，在保證達到使用功能的前提下，通過優化設計，制定明確的限額指標，控制建設投資規模，控制房地產項目工程造價。再次，在設計合同中，應當細化設計單位的權利與義務，在工程設計合同中增加有關合理設計、造價控制、施工階段配合等相關條款，對設計單位進行約束及風險控制。最后，要做好施工圖的審核工作，房地產企業應指定設計分管領導負責牽頭組織設計、工程、成本、物業等相關部門召開施工圖內審會，各部門應從工程質量、品質提升、后續維護、成本優化等多維度對施工圖設計進行審核，房地產企業相關部門應積極參與，對于各個專業之間圖紙的矛盾盡早發現，及時溝通問題，修改不符合實際或錯誤的圖紙，從而提高設計質量，規避因設計缺陷導致的成本增加，施工圖會審會議應形成書面的會議紀要。

（三）提升招標管理水平

招標工作應遵循公平、公正、公開的基礎原則，建立長期穩定的供應商合作體系，以實現充分的市場競爭，建議房地產企業應做好以下成本管控工作：首先，應做好招標前的準備工作，對可能參加投標單位應就其行業資質水平、承包能力、企業信譽、經濟實力、技術質量、以往施工項目和施工管理水平等進行全方位的考察，同時，應對建材市場進行充分調研，保證招標控制價編制的合理性和準確性。其次，應重視招標文件編制的規范性，招標文件的編制必須遵守國家有關法律及各級政府相關規定，招標文件應避免帶有排他性條款，不得以不合理的條件限制潛在投標人，招標文件中的合同條款需要根據具體工程項目的特點進行編寫，預估項目建設中可能遇到的問題并提前進行約定，招標文件中的評標辦法應有依據、可量化、可操作。最后，采用工程量清單招標，營造一個讓投標單位充分競爭的環境，并且在評標和定標過程中，采用合理低價中標，避免投標單位的低價惡意競爭現象。

（四）加強對工程變更的成本管控

加強對設計變更、現場簽證的控制是施工階段成本管控的難點，也是該階段成本管控的重點。房地產企業要不斷完善工程變更相關制度規范，嚴格執行工程變更相關業務流程。對于設計變更，應在設計合同中明確要求設計單位提供到施工現場全方位的服務，盡可能避免不必要的設計變更，對確需的變更，要嚴格變更前的成本評審，使投資能得到有效控制，因責任人過失造成設計變更的，應當實行責任追究制度；對于現場簽證，應加強對現場簽證的管理，變更發生時應及時記錄變更時間、變更部分、變更原因等內容，及時進行變更、簽證的梳理并預估金額，錄入成本管理系統，除特急工程指令外，其他工程指令均需事前經過估價與審批程序后方可實施，嚴禁出現事中不記錄，事后補簽證的“倒簽證”現象。對于隱蔽工程，簽證單必須包含變更發生前后的圖紙、隱蔽部位的照片、施工記錄等，并且在其覆蓋之前完成簽字蓋章確認。成本管控部門應不定期對隱蔽工程進行抽查，對實際現場與簽證不符情況所涉及的責任人及施工單位進行嚴肅處理。對于工程變更價款，房地產企業要防止施工單位虛列工程費用，應對變更價款的支付實施更為嚴格的審批制度，請款單位應當提供完整的書面證明資料及相關審核審批手續。只有做到工程變更管理的制度化、科學化、規范法，才能有效減少不必要的設計變更、現場簽證事項，降低項目施工階段的成本。

（五）建立績效考核體系及審計問責機制

房地產企業應建立成本管控績效考核體系及審計問責機制，激勵房地產企業各部門增強成本管控意識，約束成本管理中的違法違規行為。首先，在績效考核方面，建議將成本管控工作納入績效考核，結合企業實際經營情況，采用定性與定量相結合的方法設定成本管控績效考核指標，對相關部門的管理人員和員工進行嚴格考核與評價，相關責任落實到具體部門和個人，并將考核結果與獎金掛鉤，對于考核中不能勝任崗位要求的員工，特別是重要的成本管理崗位，企業應當及時暫停其工作，安排再培訓或調整工作崗位。通過建立科學的成本管控獎懲機制，充分調動相關部門管理人員和員工參與成本管控工作的積極性。其次，在內部審計方面，房地產企業應建立健全內部審計監督體系，在保證內部審計獨立性的前提下，定期或不定期對工程項目開展專項審計工作，重點關注招投標、工程變更、工程物資采購、工程合同管理、工程價款結算、工程資金支付等舞弊多發的高風險領域，對相關環節的制度建設和制度執行情況進行全面檢查，對審計過程中發現的各種違法違規行為嚴處罰、嚴問責，建立健全房地產企業的審計追責問責機制。

綜上所述，在當前經濟形勢與“房住不炒”的政策調控背景下，優秀的成本管控能力已成為房地產企業的核心競爭力，成本管控由粗放式管理轉變為全過程的精細化管理，已是房地產行業發展的必然趨勢。因此，房地產企業唯有不斷增強全員成本管控意識，完善企業成本管理機制，加強開發項目各階段成本控制，加強成本管控績效考核體系建設以及落實審計問責機制，才能進一步提升房地產企業的盈利能力，促使其能在激烈的市場競爭環境中生存下去并實現自身的可持續健康發展。