我國農村宅基地使用權流轉的法律問題研究

劉子軒

（河北經貿大學，河北 石家莊 050061）

1 農村宅基地的性質與法律特征

1.1 農村宅基地的性質

從農村宅基地的起源上來看，在上個世紀八九十年代，“農村宅基地”這一詞語正式以確定的形式出現。從字面上來看，農村宅基地是只有農村居民才有權利享有宅基地，才能現實地享有宅基地所帶來的一切好處。可以說，宅基地是專屬于農村居民的法律權利，農村居民可以憑借其集體成員的身份來獲得宅基地，取的宅基地的使用權，本質是上是用益物權，不取得所有權。

1.2 農村宅基地的法律特征

1.2.1 農村宅基地使用權對于農村居民來說是福利的

這種福利在法律上體現在農村居民能夠用極低的價格甚至免費獲得宅基地使用權，而不必遵循民法上的公平等價義務，來獲取最基本的生活土地，在土地上建造房屋，從而在此基礎上享有宅基地所帶來的一系列法律權利。

1.2.2 農村宅基地使用權對于主體來說是內部的

內部性表現為只有集體經濟組織的內部成員才能獲得宅基地，也就是說農村居民之所以能夠獲得宅基地是因為農村居民在法律上屬于他所在的集體，民村居民作為集體經濟的成員，由集體所分配的權利，由農村居民提出申請進而獲得的。

1.2.3 農村宅基地使用權在時間上看是永久性的

永久性的意思是農村居民原則上可以永久地享有宅基地，進而在宅基地上生活，為了維持這一穩定的法律實施土壤，便于農村的各項法律制度實施，政府所給予農村居民的宅基地原則上不會主動收回。

2 農村宅基地使用權流轉的學說

2.1 宅基地禁止流轉學說

這一學說的觀點是農村宅基地使用權應當禁止流轉。原因如下，土地交易流轉雖然是土地制度本身必不可少的一部分，理論上確實應該流轉，但是由于我國經歷了漫長的農業社會時期，大多數農村居民要依靠土地才能生存，才能獲得經濟收益，而且我國正面臨社會轉型問題，要限制農村宅基地使用權的流轉才能讓農村居民有安身立命的所在，維護社會的穩定。此外，眾所周知，我國是個農業大國，有很大部分土地作為耕地用來養活全國人民，為全國人民提供實物保障。如果不禁止宅基地使用權的流轉，那么很大一部分宅基地和耕地有限的耕地或許可能被轉化為非農用地，給我國糧食安全帶來隱患。

2.2 宅基地自由流轉學說

宅基地自由輪流轉這一學說是在宅基限制輪流轉這一學點的基礎上發展而得來的，該學說是基于市場主體交易的平等性，認為不光是農村居民，城市居民也可以通過交易獲得宅基地使用權。這一方面可以讓農村居民通過租賃等方式獲得經濟上的收益，另一方面也可以增加土地的有效利用，農村居民作為宅基地的使用權人當然有權利獲得這一收益。

2.3 宅基地限制流轉學說

這一學說的擁護者認為在一定的法律制度保障下，可以允許宅基地使用權進行流轉，不是一味禁止宅基地轉讓，也不是一味不管不顧地同意轉讓，而是要在二者之間有一個限度，保持一定的平衡，既充分發揮該土地的利用效率，又可以保障農村居民的穩定生活。在前期，可以將宅基地使用權的流轉主體局限在成員所在的經濟組織當中，在后期，則是通過各種形式開放對城市居民的流轉取得。

3 農村宅基地流轉的問題

在實踐上，我國農村宅基地使用權流轉的形式主要是轉讓和租賃，農村居民可以通過對宅基地使用權的處分獲得收益。但是農村居民在流轉中會因為主管和客觀的原因遇到一些障礙和困惑，缺少必要的認識和制度的保障。

3.1 農村宅基地流轉的相關立法不完善

在立法層面上，我國農村宅基地的流轉沒有特別明確的法律規定，在農村宅基地的管理上大多遵循民法上的一些原則，只是規定了宅基地的一些權利，這就讓宅基地的權利狀態和流轉方式上處于一個并不完整、還需發展的環境狀態，缺少一套農村宅基地流轉的相關法律體系。

3.2 農村宅基地流轉的交易機制不通暢

在我國，一些農村地區的土地流轉中，只是大體規定了流轉的條件和過程，至于怎樣流轉只有原則性的概括，缺少了詳細的執行標準以及明確的過程規定，這會影響土地流轉交易的實行。讓農村宅基地流轉沒有一個確定的法律示范流程。在一些地區，農民居民如果想要流轉土地就只能直接或者間接參照其他類似的規定。

3.3 農村宅基地流轉缺乏后續保障機制

近些年來，雖然我國在農村方面的法律政策和社會保障體系一直在進步發展，但是農村居民作為祖祖輩輩生活在土地上的人，如果交易了宅基地，那么作為農民，他就會失去土地，缺少了必不可少的住所，而且宅基地的一些附屬權利也會隨之失去。所以對于農村居民來說，如果農村宅基地流轉缺少一個相對完善的法律機制保障，農村居民因一時利益失去了宅基地后可能會面臨一些生活上的困難。

3.4 農村宅基地繼承存在法律制度上的障礙

由于宅基地的農業屬性，宅基地所在地的房屋及其所附帶的地皮歸屬于所在的集體經濟組織，如果宅基地的繼承人原本就是所在集體的內部成員，當然可以根據《繼承法》規定來正常繼承，這一點是沒有疑問的。可如果若是宅基地的繼承人已經不是所在集體的內部成員，則會在繼承上遇到障礙，因為農村宅基地本質上是歸屬于農村集體的，如果繼承人是集體之外的人，遇到了沒有建筑房，房屋倒塌的情況下，繼承是沒有法律依據的。這是由于城市人口不斷增多，農村人口逐漸變成城市人口所導致的，本來是原集體經濟組織內部的成員因升學或者工作，放棄或喪失了他的內部成員資格，進而失去繼承資格。但是城市化進程是不可逆的，所以這一問題勢必會加劇。[1]

4 對農村宅基地使用權流轉的建議

在現代化的進程中，農村宅基地使用權流轉的相關法律政策與法律制度越來越重要，在政治高度上不僅要與我國國情，與經濟發展相適應也要能夠保證我國農村居民的生活，不得為此降低農村居民的生活水平。

4.1 國家盡快完善土地管理制度

在法律制定上，國家應當加強立法，為宅基地使用權流轉提供法律上的指引，讓農民做到意識層面上的有數。可以對農村宅基地進行登記，給予農村居民在宅基地上予以確認的權力，讓宅基地作為用益物權的權利得以落實，同時也減少閑置。逐步建立和完善關于宅基地流轉的配套機制，確保農村宅基地流轉的公平公正，同時也促進交易市場的繁榮。[2]

4.2 暢通農村宅基地流轉的內外部阻礙

農村宅基地使用權在流轉上雖然有一定的限制，這種限制也是在一定程度上對農村居民的保護，因為農村居民在經濟上相對于城市居民來說處于劣勢，在農村宅基地出讓流轉時可以要求城市居民給付農村居民一部分補償金，以此作為對農村居民轉讓宅基地使用權的補償。

4.3 政府提高對宅基地使用權流轉的稅率

堵不如疏，與其嚴格限制宅基地使用權的交易，將宅基地使用權僅限于本集體經濟的內部，讓農村居民的宅基地閑置廢棄，城市居民也不能通過合法手段獲得所需要的土地，那不如提高稅率，起到杠桿作用，讓真正需要的人通過市場獲得土地，提高土地利用率，與其讓其荒廢，那不如利用起來，讓它可以進行流轉。[3]

4.4 農民遵循自愿原則進行流轉

根據我國法律規定，農村宅基地使用權是一種農村居民所獨有的權利，是一種財產上的權利，是法律所規定的權利。根據自愿原則，農民有權流轉也當然有權利不進行流轉，這需要根據農村居民的真實意思表示，任何人不得強迫農民進行流轉，也要嚴厲打擊制止強迫農村居民在不想交易的情況下進行交易的行為，保障農村居民的合法權益。[4]

5 結語

從上述分析，我們可以得到我國農村宅基地使用權在流轉上確實有一些不足之處，是因為農民并沒有真正的土地所有權，不是擁有完全的產權，又面臨著宅基地閑置、流轉困難等問題。要想歸根結底的解決，還是應該由國家在法律制度上來制定規則，進行變革，在今后國家可以通過立法，制定政策，規范實施來逐步調整，進而保障農民的權利，促進社會發展。