基于地籍管理的集體建設用地流轉探討

趙建紅

（青島市即墨區自然資源局，山東 青島 266200）

改革開放后，我國城市化進程和社會經濟發展速度進入了一個全新的次元。各行各業都飛速進步，同時人們對建設用地的需求也隨之加大，間接促進了農業的客觀發展。但在其自身的隊伍中，建設用地流轉過程中還存在諸多限制。隨著時間的推移，我國農村集體建設用地流轉經歷了絕對禁止、相對靜態和實驗發現等幾個階段。目前集體建設用地流轉實際上已經發生了大規模探索，并且系統中有很多成功的實驗模式。毋庸置疑，集體建設用地流轉的操作中存在著諸多漏洞與問題，因此以地籍管理為出發點進行的集體建設用地流轉管理就顯得非常必要。

一、地籍管理的基本概述和作用

（一）地籍管理的基本概述

所謂地籍管理，就是為了獲取相關的基本信息，對房地產、自然經濟條件、地基、土地登記等內容進行一系列綜合調查的國家調查措施。其主要內容包含了自然資源和土地，這兩者是作為生產資料的主體對象，同時對于土地所有權的管理也是地籍管理的重要工作。作為土地管理的前提，地籍管理絕對依賴于土地法歷。我們的社會處于不同的發展階段，所奉行的土地政策也不同。這導致地籍管理處于被動狀態，同時也存在扭曲現象，嚴重影響了地籍管理的效率和質量。

（二）地籍管理的重要作用

當前地籍管理的重要任務是對社會主義財產的調查與保護，主要是為了保護土地所有者和土地使用者的兩者的合法權益不受侵害，同時也為了維持對現有土地資源的可持續開發和高效處理。通過科學合理的年度土地計劃制定土地信息總體規劃。提供、存儲和更新有關國家自然、經濟和法律方面的信息。對土地登記進行進一步加強是當今社會現狀下發展的必然趨勢，是對土地流轉、開發和利用進行有效管理的現實前提。這有助于建立和完善資金管理系統，幫助國家了解土地數量和質量的動態變化，及時發現產權變化，以便提供、存儲和更新有關土地的準確信息。各種土地自然、經濟學和法律的管理任務。本文討論的主要內容主要含有：地籍調查、地籍管理、土地統計、土地分類、地籍檔案管理等多種工作內容。同時隨著我國社會的持續性發展，以及國家對地籍信息的需求越發看重，土地管理的內容也會增加。不斷變化和豐富。

二、集體建設用地流轉現狀分析

（一）集體建設用地流轉現實情況分析

自從我國解除建設用地流轉禁令以來，經濟發達地區和欠發達地區集體建設用地量在龐大的集體建設用地流轉基數中呈線性增長趨勢，由于法律法規的缺失，出現了大量違法建設案件。主要原因是集體建設用地自發流轉市場混亂，使涉及多種類型的經濟組織及相關糾紛復雜化。

（二）集體建設用地流轉法律以及政策規定

《土地管理法》《城市物業管理法》等法律文件的頒布和完善，為集體建設用地流轉提供了明確的法律依據。根據上述規定可知，集體建設用地原則上只能在集體農業框架內使用，不能直接進入市場流通，例外情況除外；另一方面，隨著相關法律文件和政策的出臺，集體建設用地可以出售、出租或入股，這在一定程度上促進了集體土地流轉市場的發展。

三、做好地籍管理集體建設用地流轉的方案

（一）地籍管理制度的完善

登記的土地使用權受國家法律保護，集體所有土地的登記加強非農集體建設用地利用管理制度，山地土地使用者必須向縣級土地管理部門申請土地利用并登記。轉讓集體建筑用地時，確認土地的合理性和合法性，認真保護農民利益。了解土地使用用途，使用期間不得擴建、改建或轉讓。營造良好的土地市場，符合本地區的經濟發展、產業政策和長遠規劃。做好農民補貼工作，做好權力和人民的平衡。

（二）建立集體建設用地流轉收益的分配制度

集體土地建設收入分配制度概念模糊，政策層出不窮，形形色色。一些打著“公共利益”口號的無意義征用農村集體土地，導致了各種問題。這迫使一些地方政府將土地用于自身利益，嚴重影響了社會的發展，使建設過程無法達到預期目標，不利于農民利益的保護。合理化集體農用地，需要深化體制改革，保護農民利益。改革集體建筑用地流轉制度，建立合理、公平、公開、嚴格的集體建筑用地流轉分配制度，嚴格限制征地權，進一步使整個過程公開、有效、有利于法律監督和社會監督。編制相關政策報告，強調集體建設用地流轉，充分倡導農村建設規劃。做好農村政府實施、基礎設施實施、住宅等建設用地的保全工作。國家收入的主要部分是農業集體、直轄市、市、縣政府等，綜合報告收入的關系、收入的份額和收入的使用情況。制定詳細、公平、透明、合理、合法的集體建設用地流轉收入分配制度方案。

四、結語

集體建設用地轉地籍管理成為主流。隨著地籍管理的完善，協調集體建設用地流轉與農村規劃管理、土地復墾和農村改革的關系。加強農村建設，切實保護農民合法權益。有序推進農村建設，改善欠發達農村經濟面貌，促進農村逐步城鎮化。