投資性房地產計量模式轉換核算的分析

答維維

（西安開元臨潼投資發展有限公司，陜西 西安 710600）

一、我國投資性房地產的計量模式

投資性房地產指的是利用房產來獲取租金或使其增值，又或者是二者具備的房地產。在我國的投資性房地產計量模式分為是成本模式和公允價值模式{1}。通過大量資料的驗證和表明，公允價值計量作為投資性房地產的計量模式更加的穩定和可靠，同時，還能為對投資性房地產以后的價值做出嚴謹的計量。

二、投資性房地產核算模式轉換的問題

依據《企業會計準則第三號-投資性房地產》相關規定中指出：企業所持有的房產用于獲取租金通常都會運用成本模式進行核算，若是公允價值可以連續性的獲取，那么才可以運用公允價值模式進行核算。這也就是說，企業在對投資性房地產計量模式上可以進行自主選擇，可以把相關會計人員的專業能力充分發揮出來，進而為企業提供更多有關于投資性房地產的有用信息，為相關決策者進行正確的經濟決策提供強有力的理論依據。除此之外，企業要對自身的具體情況進行全面的分析和研究，為了防止利用投資性房地產核算模式的改變，對財務報表進行粉飾，就必須確保相關會計信息的實效性與可靠性{2}。

相關規定指出，若是企業運用了成本模式進行核算，如果公允價值模式能夠持續穩定的獲取，那么可以對會計政策進行轉換，使其從原本的成本模式轉換為公允價值模式；如果企業已經采用了公允價值模式對投資性房地產進行核算，就無法再轉換成原來的成本模式進行計量。

依據相關規定表明，企業對自用建筑物及土地使用權按照固定資產和無形資產采用成本計量模式。如果把自己居住的房屋改變用途出租出去，或者是自用土地的使用權也進行出租或等增值之后進行轉讓，那么這種無形資產或是固定資產就會轉換成投資性房地產，這時就可以對計量模式進行選擇。

如果把投資性房地產的用途進行更換，不用于出租，或者是不等待增值以后進行轉讓改為自用，那么這種投資性房地產就會變換成為無形資產或是固定資產。所以，企業可以自由選擇成本模式或是公允價值模式來對投資性房地產進行計量，還可以暗暗的將公允價值模式轉換為成本模式。因為無形資產或是固定資產通常都會采用傳統的成本計量，通過兩次的更改之后就可以再利用成本計量模式對固定資產或無形資產進行核算。由此可以看出，通過對資產性質和屬性進行轉換，可以改變投資性房地產的計量方式，使得這個準則只存在于表面化。若想從源頭上防止這個問題發生，就需要頒布與其計量屬性相同的相關文件。但是，可以借鑒《企業會計準則22號-金融工具確認和計量》對投資性房地產做出約束，并標出相關的懲罰條例。若是通過兩次更改之后再運用成本計量方式，那么該企業將會在以后兩個完整的會計年度之內不得再繼續應用公允價值模式進行計量。

三、投資性房地產處置問題

依據企業相關的會計準則，當企業對運用公允價值模式進行計量的投資性房地產進行處置時，要以實際收到的金額為準。利用銀行存款科目進行借記，在運用其他業務收入科目進行貸記；依照投資性房地產的賬面余額來對其他業務成本科目進行借記；依照其成本對它的成本科目進行投資性房地產貸記；以公允價值的變動為前提和基礎來對投資性房地產進行借記或貸記。

在進行處置的過程當中，有兩個問題存有異議：首先，在對投資性房地產進行處置的過程當中，是否需要對投資性房地產的累計的公允價值變動損益進行結轉，有的人認為不需要。這種觀點不影響當期損益表面上存在相對的合理性，但卻沒有從實際反映出處置的損益，而且還會與以同種計量方式核算的金融資產發生矛盾，出現信息的缺失，所以，有的人認為要把投資性房地產累計公允價值變動損益進行結轉。

其次，對于結轉后的公允價值變動損益金額要具體轉到哪個科目，在會計準則當中并沒有明確的規定。在這個問題的處置上也存在兩個觀點：第一，將其納入其他業務收入當中；第二，將其納入其他業務成本當中。

四、投資性房地產計量模式轉換核算帶來的影響

（一）信息質量的影響

從原來的成本模式變更為公允價值模式使其信息的關聯性增強。公允價值具有公平、公正性，并且依照現存的市場價值進行計量，它能為相關決策提供更好的預測或評價，這是傳統歷史成本計量模式所達不到的，使得信息質量得到了較大的提升。近些年來，我國的房地產市場價格不斷上漲，利用公允價值模式可以更加公正、客觀的對投資性房地產的市場價值進行評估和反應，還可以使相關企業通過報表來對企業資源狀況有一個詳細的了解和掌握，使得與會計相關的信息具有較好的可比性和關聯性{4}。然而，業內有一句話叫作“相關不可靠，可靠不公允”。也就是說，對于成本模式來講，它所獲取信息的可靠性要高于公允價值所獲取信息的可靠性，對于公允價值的獲取渠道讓人們產生懷疑。特別是利用自身經驗、主觀判斷和假設來對公允價值做出評估，難免會讓人們在心中產生疑問，甚至還會懷疑相關的管理層很可能利用公允價值來對企業的經濟利益進行暗箱操作。

（二）財務風險的影響

把計量方式由成本模式變更為公允價值模式進行核算，如果投資性房地產升值，那么會使得賬面資產增多，在一定程度上降低企業的資產負債率，使企業的財務風險系數較低，這樣可以使得相關企業明確自身定位，增強融資的能力，為其以后的可持續經營發展營造了便利條件和空間。若是企業首次應用了公允價值模式，把投資性房地產的賬面價值和公允價值的差額納入使用者權益當中，使擁有者的權益增加，提高了企業的凈資產，若是不能把凈利潤也同步提升，那么一定會使得該企業在年底的凈資產收益率降低，同時，凈資產收益率是進行股權激勵制考核的一個重要標準{5}。除此之外，若是利用公允價值模式，在資產負債時，從投資性房地產公允價值變動的實際情況考慮，直接影響到財務報表的當期損益，成為企業凈利潤的一個組成部分，導致企業的賬面收入與現金流量不符。大多數的上市公司會以會計利潤為依據制定相應的股利分配政策，這會使得企業陷入財務困境。如果得不到分紅，那么也會導致公司分紅比例降低，融資能力減弱，也在某種程度上使得公司對投資者的利潤分配壓力增大。

（三）操控利潤的影響

相關的準則明確規定，若是要可以利用公允價值模式把自用房地產轉變成投資性房地產，如果公允的價值小于賬面價值，那么會把它的差額納入當期的損益當中；如果賬面的價值小于公允的價值，那么就會被計入資本公積金當中，并且對投資性房地產進行處置之后，才可以把這個差額部分進行實現，進而納入當期的盈虧之中。如果想轉換成為自用，就要再把當日的公允價值作為賬面價值，并且納入當期的盈虧當中，這個時候在轉換的過程當中，就會使得賬面價值和公允價值出現不符。因此，相關的管理層很可能會利用公允價值對其經濟利益進行暗箱操作。利用公允價值模式進行計量會使得投資性房地產的賬面價值升高，租金也會隨之增長。在房地產的市場價格到了一個高度時，若是把投資性房地產與自用進行轉換，就會使得企業的經濟效益得到提升，增加企業的利潤值；如果房地產市場價格處在低段，相關的管理者只要把房地產轉換為其他資產，同樣可以減少經濟損失。

五、結束語

綜上所述，通過對投資性房地產計量模式的轉換，對兩種方法存在的差異性進行說明，并對其合理性進行充分應用，同時還要符合企業會計準則的基本需求，避免出現人為的利潤調節，保證合理利潤的實現。從房地產市場發展速度來看，投資性房地產模式的轉換可以為相關投資者進行投資提供較好的理論依據，以此來做出正確的商業決策。