個人住房抵押貸款風險的影響因素

馬英英

（北京達佳互聯信息技術有限公司，北京 100000）

2006年以來，美國爆發次貸危機，并逐漸波及世界各地，我國也受到了一定的沖擊。該危機出現的原因主要有兩方面，一是貸款發放結構為了獲取高收益將貸款發放給次級信用者，增加了貸款的風險；另一方面房市不景氣，房價下跌，導致借款者無力償還貸款金額。次貸危機的結果就是，貸款人的違約率越來越高，導致貸款發放機構資金周轉不開引發危機，由此經過一系列金融環節，危機被無限放大，最終形成了波及世界各國的經濟危機。這次危機為房產抵押貸款市場敲響了警鐘，使得對于該類型貸款的風險研究成為一個重要的時代課題。本文緊密聯系實際，對住房抵押貸款風險的影響因素就行研究，并提出控制風險的措施。

一、貸款方面的影響因素

（一）貸款發放機構

根據相關調查研究顯示，不同銀行的貸款違約率有很大差距。與此同時，不同銀行的房產抵押貸款違約率的增長值也有著很大差距。經過對比可以發現，違約率增長值較為穩定的銀行通常具有以下特點：第一，運營年代久，第二，金融業務熟練，第三，風險防控機制健全，第四，業務分布范圍廣泛，第五，市場占有率高。而違約率較高、違約率增長浮動較大的往往是一些成立時間短、風險防控能力弱、業務分布過于集中的銀行。造成這種現象的原因主要有以下幾點：第一，銀行的資金儲量越大，資金周轉效率越高，應對風險的能力也越強。成立時間久的銀行更受群眾信賴，吸引的高信用客戶也越多，因此違約的可能性也要小很多。第二，經營時間久的商業銀行體制機制更加完善，且經歷的風險困難較多，應對經驗豐富，因此控制違約、抵御風險的能力更強。他們對于借款人償還能力的評定有著更完善的機制，更容易篩選出優質客戶和資金。第三，業務分布范圍廣的銀行，不容易受局部金融危機沖擊，且資金來源廣泛，周轉更加容易。

（二）貸款利率

貸款利率是借款人需要向銀行墊付的借貸費用，也是銀行借貸業務的主要收益。貸款利率越高，對于借款人經濟實力的要求就越高，違約的可能性也越高。當前我國，個人住房抵押貸款證券化的資金池利率主要取決于浮動利率，有著一定的波動幅度，該風險將由借款人自行衡量。雖然目前的整體借貸利率不斷下滑，但是由于影響因素非常多且機制復雜，因此浮動的概率也非常大，很有可能出現反彈和回升的情況。如果將來借貸利率上升，會對借款人產生沖擊，償還能力弱的借款方就容易發生違約行為。對此，借款人應當充分了解市場行情，結合自身資金周轉情況，科學合理地辦理貸款；否則，一旦發生違約行為，不僅借款人會面臨巨大的壓力，銀行也會受到一定的沖擊。

（三）貸款時長

以往對于貸款風險的研究都比較重視銀行累計違約率，實際上，新增違約率可以更加準確地反映出住房抵押貸款違約情況的變化。根據相關調查研究顯示，在貸款發放的前期，違約率的增長處于上升階段；當貸款時長超過12 期時，違約率的增長值達到最高水平，并持續到60期；超過60期后開始下降，在超過120期以后，違約率的增長值就非常低了。產生這種現象的原因主要有以下方面：第一，住房抵押貸款的違約罰金是影響違約可能性的重要因素，隨著貸款時長的增加，違約罰金會越來越高，借款人違約面臨的壓力就會更大，因此違約意愿也較低。除此之外，近年來我國房價一直處于上升趨勢，貸款時間越長，房產價值越高，違約后的損失也更大。第二，隨著我國房價的不斷攀升，房產很多時候被作為理財產品購買，因而表現出一定的投機性。很多住房因為炒作的緣故吸引了很多投資者。這些人因為看重了房產的增值空間，冒著風險辦理房產抵押貸款業務。等到炒作結束，房價逐漸跌回正常水平，投資者為了減少損失，會有較高的違約意愿。

（四）初始貸款價值比

通過統計學手段，我們可以構建初始貸款價值比的分布圖，從圖中可以得出，違約資金和首評總資金，在貸款價值分布形態上非常類似。然而，在初始貸款價值比超過一定比例時，違約率開始升高。原因是，貸款價值比高的借款人面對的違約費用較少，使得違約隨意性較大，風險也就隨之增加。

（五）房產抵押貸款面積

抵押貸款的房產面積也是影響違約風險的重要因素。根據統計數據顯示，抵押房產面積越大的借款人違約的概率也越高。究其原因，購買房產面積越大，貸款資金也越多，借款者的經濟壓力更大。如果借款人資金周轉不開，或者失去穩定的收入來源，將面臨無力償還巨額貸款的困境，違約的意愿也會比較強烈。

（六）還款方式

目前，抵押貸款的還款方式主要有兩種類型：等額本金和等額本息。前者的初期還款額度較高，但會逐漸減少；后者每期還款金額相同，但是利息較高。從當前調查研究情況來看，兩者對于違約比例沒有顯著影響。

（七）貸款抵押住房用途

貸款抵押房產通常有兩種類型，一種是借款人自己居住，另一種是用于理財。相比之下，后者的違約率更高一些。通常，用于自己居住的房產涉及生活保障，且貸款資金較少，償還壓力小，因此違約意愿低。而用于理財的貸款，由于借款者沒有生活壓力，就會站在經濟層面考慮問題，一旦收益不理想，面對巨額貸款，借款人就會選擇違約。

二、借款人方面的影響因素

（一）借款人的年齡

根據調查研究，30歲以下的人和50歲以上的人，貸款違約率比較高，而年齡在此之間的人違約率較低。由此可見，中年借款者違約風險較小，而青年和老年貸款者違約風險較高，因為中年人收入和事業較為穩定，償還能力較強；而青年人處于創業的初始階段，生活、事業都不穩定且積蓄較少，償還能力弱，再加上有的年輕人容易沖動投資，各種因素導致違約率較高。而老年人，由于勞動能力差，經濟收入也不穩定，故而容易發生違約的現象。

（二）借款人的婚姻狀況

根據統計調查，借款人婚姻狀況也是影響違約風險的重要因素。幾年來，已婚人士在房產抵押貸款業務中違約的比例逐漸下降，而單身人士的違約比例卻不斷攀升。研究者認為，已婚人士家庭收入更穩定一些，且配偶也可以幫助償還債務，因此守約的能力更強。

（三）借款人的收入債務比

顧名思義，收入債務比是指借款人的收入與貸款金額的比例，該比例是判斷借款人償還能力的重要指標。通常該比例越高，借款人守約的能力越強，銀行也更愿意將貸款發放給這些人。

（四）其他因素

除了上述提到的幾項主要指標外，影響抵押貸款違約風險的因素還有很多，如借款人事業規模、工作穩定性、工作能力大小、信用高低等等。目前，由于互聯網的普及，我國已經有很多網絡征信系統，這些系統利用一定的參考指標，通過各自的機制對辦理銀行業務的人員進行信用考評。而銀行在發放貸款時可以參考這些系統，對借款人員進行衡量取舍，對于信用高的人可以發放大額資金，對于信用低者發放小額或者拒絕辦理業務。

三、降低住房抵押貸款風險的措施建議：

第一，建立健全風險預測防控機制。銀行應當成立專門的部門，廣泛吸納金融業、審計學專業人才，打造優秀的風險評估團隊。運用專業分析手段，綜合考慮各方面因素，對各項指標進行考評，爭取達到最準確的風險預測水平，并制定相應的應付措施，從金融業務、資金周轉、借款人守約措施等方面應對風險。

第二，優化征信系統。銀行通過完善考評機制，可以優化對于業務辦理者的征信體系，這樣可以有效識別風險業務并及時避免。

第三，加強貸款管理。無論是辦理貸款業務前，還是業務后，銀行都應當加強對于貸款業務的管理。貸款前，做好業務辦理人信息登記、信用考評等工作。貸款后，加強與借款人的溝通了解，及時掌握用戶狀況，對于可能出現違約的情況進行及時制止。

第四，強化法律約束。貸款風險的管控不僅需要銀行的努力，更需要全社會的共同努力。作為政府機構，不僅要加強對于公民的守信宣傳教育，更要用好法律這把武器，對于違約行為進行沉重打擊，與銀行、公民共同建設誠實守信的和諧社會。