產業園區資產公募REITs優勢研究

宋思佳

（廣西數字經濟生態產業有限公司，廣西 南寧 530000）

一、產業園區資產公募REITs在國內市場具有較大發展潛力

根據現狀來看，我國產業園的發展已經經歷過了起步培養期、快速發展期、穩定調整期、創新發展期等幾個階段。在現代科技水平不斷提高、信息化建設程度不斷加深的背景下，我國產業園也迎來了新的轉型契機，將高新技術與現代科技作為主要媒介，轉變為知識密集型的高附加值產業，步入了全新的發展階段。我國產業園區產業一般覆及電子信息、食品加工、生物制藥、裝備制造等各種產業，如技術開發區中，2020年時東部地區所占比例超過半數，商務部針對經濟技術開發區的考核評測結果中指出，2020年末時我國的國家級經濟技術開發區數量達到了217家，東部、中部、西部分別占有107、63、47，相比之下中部和西部地區的經濟技術開發區數量增長速度更快，同時我國國家級經濟技術開發區的地域劃分變化也越來越趨向于穩定。產業園區的經營多以產業鏈作為重點模式，同時不斷向前開發科研鏈，最終打通資本鏈，根據當地的經濟發展政策和招商引資政策，為地方城市的產業生態發展以及產業集群發展打下堅實的基礎。基金管理和運營機構都具有較高的產業運營控制力，這也進一步提高了經濟技術開發區的發展穩定性以及產業生態建設等，并且經營收益也更加穩定，更有助于提高基礎設施資產整體價值[1]。

二、產業園區資產公募REITs在國外市場收益較為穩定

在國外REITs市場中，產業園區同樣有研發樓、廠房、實驗室這些類似性質的不動產集群，能夠將其定義為廣義層面的產業園區，而底層資產則包括一個或多個產業園區REITs，可以將其作為產業園區REITs。產業園區REITs產品的資產體量和發展潛力不可小覷，是一種具有較強發展潛力和發展空間的產品。從發展規模的角度來分析，美國和新加坡德國等地區的產業園區REITs在2020年年底時，市值占比為美國13%、新加坡26%、德國8%，同時市值也為每年不斷上升的發展勢態。根據市值增長速度來分析，這三個國家的產業園區REITs都處在行業平均值之上，由成熟市場經驗的角度分析，工業產業園REITs的收益相比之下更加穩定，很多海外上市公司REITs中具有很多產品屬于園區類資產，比如新加坡CLCT便是注重于中國的REITs，在2006年開始發展起步。當前新加坡CLCT的全部資產都處于我國，其中也包括了各種產業園區資產，CLCT的現有資產組合共有5個園區與10個以上的購物中心，共計建筑面積達到了180萬m2，而資產管理的規模也突破了200億人民幣。根據其面積分布來看，其中有超過40%的屬于產業園區資產，CLCT園區資產在2020年時經過關聯方收購的方式獲取，所收購的園區資產分布于西安和蘇州、杭州等地的經濟技術開發區，總對價超過47億元，中心投資收益率為6.8%[2]。

而2020年因突發事件的影響，很多高質量的園區資產相較于零售資產來說仍然更加穩定，在經過收購后，CLCT中心投資收益率也進一步提升，而且每股分紅也有了明顯提高，提升率達到了4.8%。美國上市REITs中園區類底層資產包括辦公室和科研所、倉庫等工業基礎設施，但卻沒有我國產業園所具備的政府導向和政策支持等優良條件。美國目前共有工業REITs園區14個，股息率共為3.2%左右，預計在2021年后，價格/運營現金流綜合水平將會有更好的起色，工業地產REITs是國外市場備受關注的一種類型，園區REITs的投資回報率更高且更加穩定，與零售REITs相比，園區類資產REITs較高的收益率自然成了眾多投資者所青睞的目標。美國上市工業REITs的底層資產多數都以園區為主，與其銷售類的REIT進行比對分析，從近5年的發展情況來看，顯然是上市工業REITs底層資產收益更佳。而在我國，京滬深等地區的產業園區資產也成為了眾多投資者關注的目標。深圳產業園歷經多年的發展，從原本的工業區到產業園、科技園，到產城融合體，深圳市75%規模以上的工業產值都集中于產業園區。深圳市市場經濟發展迅速，同時政府也致力于營商環境的構建與優化，對產業園的建設和經營提供了良好支持，因此深圳市產業園的專業化及市場化水平也在不斷提高，同時服務也越來越趨向特色化，其中深圳科技工業園和蛇口網谷、中國科技開發院等具有影響力的產業園區也在市場競爭中展露優勢。以蛇口網谷為例，其整體面積達到了42萬平方米，經過40年的經營發展已經累積了豐富的經營經驗，以一體化人文智匯互聯網園區模式的建設讓產業創新集成與投資協同發展，著眼于現代信息技術，包括人工智能和智能制造技術等發展各項創意產業，成了新的產業聚集地。

三、產業園區資產公募REITs能夠為資金提供 退出通道

對于產業園區資產公募REITs來說，其優勢也表現在可以有效改善股權融資和退出渠道等問題，產業園區一般具有著開發周期長和資金需求量等特征，債券融資模式多樣化但股權融資的渠道卻非常少，退出渠道不足也導致投資模式會遭受約束，很多上市產業園區的經營現金流不足，產業負債率卻較高。產業園區REITs則可以提供資金退出通道，將存量資產充分盤活，更有利于園區順利達成再投資的目標，形成一個健康的循環，不僅改善了以往產業園區資產的各項周期通道，同時也利用REITs提高財務管控能力，拓展其投資規模等。同時產業園區REITs還有助于實現園區資產科學的輕重分化，實現產業園區開發的全周期控制。根據目前的政策和法規來看，原始權益人能夠保留產業園區資產20%以上的權益，所以開發企業始終能具備一定的經營權，從而將更多的資源和精力置于產業園區的發展與管控方面，進一步解決以往側重開發卻忽略經營等現狀，并且由以往的開發建設為主轉變為資產經營管理為主的全新模式，促進產業園區的長遠可持續發展，實現產業園區全生命周期管理等。期間需要進一步提高產業園區的整體經營管控水平，所以產業園區REITs的應用也讓整個行業的資產管理水平得到了有效加強，推助產業園區資產管理模式創新和管理團隊的完善。此外產業園區資產公募REITs的經營以及退出機制也可以實現土地的集約化應用。目前我國工業用地的利用率從整體上來看仍然有待提高，甚至個別產業園區面臨著用地利用率不足等問題，導致資源的大量浪費，因此各地方政府也針對土地的集約化管控投以重點關注。產業園區的土地集約管理策略包含標準化廠房的建設、改善地面建筑容積、分割銷售控制等，這也會讓產業園區在興建方面需要投入更多成本資力，但不可否認的是，公募REITs的優勢更為契合科學的整體化退出，非常適合一些高密度或無法散售的建筑，從而實現產業園區經營以及產業園區整體開發、土地集約化管理等。以長遠發展的角度來分析，目前我國正處于經濟轉型的關鍵階段，產業園區則是制造類企業的關鍵載體之一，也是促進經濟快速發展以及產業轉型的重要動力，是經濟增長的全新推助力，而產業園區公募REITs則可以進一步提高產業園區的發展活力，為地方經濟的發展帶來更為充足的推助力，促進我國制造業的騰飛發展[3]。

四、結束語

雖然對于產業園區的建設經營來說，公募REITs具有種種優勢，但在這些優勢下也存在一些問題需要得到重視和解決，如公募REITs試點仍然是一個具有風險的過程，具體的法律法規、政策、標準制度等仍然需要不斷改進，還有很大的完善和細化空間。但能夠確定的是，公募REITs在國內和國際上都成了備受青睞的投資產品，具有非常廣闊的發展空間與發展潛力，因此積極探索并完善公募REITs機制也成了國企改革的關鍵路徑。