關于建筑房地產經濟發展的有效政策探析

徐艷娟

（青島西海岸農高發展集團有限公司，山東 青島 266400）

房地產行業在國家實施改革開放后獲得了巨大的發展空間，政府一直關注房地產行業的發展，在最近十年中頻繁出臺與之相關的法律文件，使房地產行業可以在相對規范的體系內開展工作，對房地產行業長久發展意義重大。但是由于我國行業規范仍有待完善，所以房地產企業面臨的壓力仍非常大，作為我國支柱性產業，必須保證房地產行業可靠、安全的發展，同時還應該針對房地產行業發展存在的諸多問題給出科學的管控方式。

一、房地產經濟和建筑經濟的基本內涵

顧名思義，房地產經濟的主要對象是房地產，其經濟關系主要是由房地產的生產、消費等而產生的，能夠將房地產生產力和經濟關系有機地結合在一起。一般意義上來說，房地產經濟包括房地產從生產到消費各個環節的活動行為和導致這些行為產生的條件。要想做好房地產經濟穩定發展的各項工作，必須建立與完善相關的經濟體制和經濟條件。系統的考察房地產經濟，首先可以從微觀層面進行，即考察相關企業的經濟行為及具體項目的開發與進程；其次可以從中觀層面進行，即考察相關部門和特定區域的房地產經濟；此外還可以從宏觀層面進行，即站在國家層面考察房地產經濟。而建筑經濟的概念則是從建筑領域著眼進行界定的，這一概念包括相關建筑項目的經濟預測、決策以及實施和評估等等。在我國城鎮化發展趨勢不斷加快的大環境之下，建筑項目的數量和規模也在逐步擴大，這無疑成了建筑經濟飛速發展的強大推力。在這種狀況下，建筑經濟的研究范圍也有了一定的延伸，將建筑企業的管理與發展、建筑行業內部的宏觀經濟問題也納入了研究范圍。但是，我們需要注意，研究人員不能紙上談兵，而是應當深入建筑市場，依據建筑市場的各項基本狀況對其進行研究。研究人員必須認識到建筑行業飛速發展的現實狀況，不斷探索建筑行業內部出現的新變化，更加重視對建筑經濟的研究，從而不斷促進建筑行業的持續穩定發展。然而，在對房地產經濟和建筑經濟進行研究的過程中，我們也不能違背客觀規律，而應當在合理發揮政府職能、合理進行宏觀調控的基礎之上，在恰當的范圍內調動市場的重要調節能力，使房地產經濟、建筑經濟更加適應市場經濟不斷發展的背景。

二、當前房地產經濟存在的問題和不足

（一）環保意識較低不利于綠色城市的建設

隨著環境的問題越來越明顯，人們越來越關注“綠色生活”，這也在一定程度上提高了人們生活質量。但是，現在房地產開發的主要目的是為了獲取利益。因此，由于某些房地產開發商不重視改進自己的技術和整體優化設計，所以在開發過程中，低碳、環保和節能意識比較薄弱，由于缺乏綠色建筑的觀念，所以綠色建筑的設計水平遠遠低于其他綠色建筑企業。由于對綠色設計的認識不夠，這部分建筑大大妨礙了城市綠色建筑的發展，這給城市綠色建設的進展帶來了嚴重的負面影響。

（二）房產價格過度超出價值的波動范圍

房地產價格一直是全社會關注的焦點，從現在的情況來看，在很多城市，房地產價格和房地產的實際價值不一致的問題非常嚴重。在我國整體經濟發展的過程中，房地產對國民經濟的發展起著非常大的作用。價格和價值的不平衡給經濟發展帶來了風險和挑戰。由于一般老百姓無力負擔巨大的經濟費用，房地產供求不平衡加劇，這造成了一系列負面影響。總的來說，房地產價格的變動在一定程度上是正常的，但是受經濟法律的影響，房地產價格和價值的變動如果超過了合理的變動，就會導致貿易行為的混亂和供求的不平衡。全國各地的房地產價格概況基本上不可能降價。房地產價格持續上漲嚴重違反了市場發展的規律，限制和影響了國內房地產的進一步健康和可持續發展。同時，對國內經濟的可持續性發展造成了更為嚴重的負面影響。

（三）房地產價格變化背離市場發展規律

在市場經濟中，價格和供求之間有非常緊密的聯系，如果供過于求，價格有可能急劇下降，供給不足的話價格就會大幅上升。鑒于目前房地產價格的變化，我國顯然脫離了正常的市場發展模式。關于我國的住房統計數據來說，顯然存在著供求過剩的現象，房價必須有所下降。但目前的情況是，房價一直處于上漲的趨勢中，大大脫離了市場經濟的客觀規律，如果這樣的情況一直沒有得到改變，不可避免會導致更嚴重的結果。

三、房地產經濟管理問題的對策

（一）優化前端的價值鏈

策劃定位、機會研究、土地資源數據獲取與分析均是價值鏈前端包含的內容，土地經濟大概占項目總經濟的一半，其在調動經濟的過程中數據變動幅度可能會達到30%，所以務必加強對土地經濟管理的重視程度，需要對行業經濟發展與未來行業的發展趨勢進行分析，設置預測方案，以顧客為導向確定建筑項目在數據管理方面的重點，完成檔案編制與管理工作。在價值鏈優化的初期，采用的經濟控制方式分別是機會研究、定位產品與項目經濟估測，通過流程化的工作對項目各階段的活動進行分析，按照分析得到的結果進行全過程控制，從而有效降低施工階段的資金經濟。

（二）做好合同管理工作

房地產項目建設需要考量工程建設進度、現場施工狀況，結合相關因素完成工程經濟管理合理的配置資金，提高資金使用的合理性，節約施工總成本，由此讓施工單位可以從中收獲經濟效益。對工程資金使用進行全過程監督，應該結合施工方案考量工作進行情況，需要盡可能地通過管控方式，保證工程能夠按照方案推進。在施工中必須防止出現資源浪費的情況，需要對工程的經費進行嚴格管控，工程施工組織與合同管理是建設階段需要重點關注的內容，按照相關經濟要求與施工技術標準進行嚴格監管，保證工程建設各方面經濟支出均達到要求。在施工建設階段進行合同資金計劃管理，必須加強對工程建設經濟支出的管控力度，還需要考慮到各類因素對其的影響，比如簽證管理必須按照規范要求進行，防止施工成本超標。

（三）加強項目成本管理

房地產企業經營需要重視成本管理，這是影響到企業經營戰略的核心內容，貫穿企業經營戰略的各個環節，企業分析影響經營戰略實施的因素，需要在成本管理戰略進行期間對各部分因素進行全方面權衡與考量。傳統成本管理在運行期間，是將內部資金運動的價值消費作為管理對象，由此會影響到對資金判斷的合理性。成本管理戰略是一個動態的過程，在此期間不能僅將工作著眼點集中在某一階段，而是需要隨著開發項目的進行，完成項目成本核算與監管，將成本管理應用在項目開發的所有環節。在開發項目建設前，應該從成本角度對項目進行數據收集，分析項目的可行性，接著在項目實施階段進行動態追蹤，通過全過程監管，結合收集的信息對項目進行總結，在空間層面需要打破傳統單一的管控方式，不能僅由預算部門進行招投標、成本控制等工作，房地產開發的每個階段均應該進行項目成本管理，從產品定位到后期設計、招投標等，還需要保證生產部門、銷售等部門完成各自關于成本管理的工作，使各參建單位均參與成本管理工作中。

四、結束語

總之，隨著當前房地產行業的發展，房地產建設對于我國整體經濟發展來說有極其重要的作用。但是在建設過程中也受到很多因素的影響，因此當前需要不斷進行材料的創新，促進房地產的管理制度進一步發展，學習國外優秀房地產企業的發展經驗，對資金進行風險控制，促進房地產經濟的進一步發展，同時也進一步促進我國經濟的發展。