房地產行業成本核算的問題及對策

王海燕

（安徽徽創地產集團有限公司，安徽 合肥 236000）

一、房地產行業成本核算的相關理論

房地產產業是我國經濟發展的重要產業，為中國經濟的快速增長做出了重大貢獻。房地產產業也成為稅務系統中的重要產業，其主要稅種為企業所得稅和土地增值稅，特別是土地增值稅，而這個稅種的核算是以收入及扣除項目組成，收入是固定的，關鍵點在于扣除項目，而扣除項目所涉及的內容均為成本，因此要做好成本核算工作。扣除項目中，土地使用權支付金是房地產開發企業無法控制的，但開發成本是可以掌控的。

二、房地產企業成本核算的對象及成本核算的項目

對房地產行業而言，成本一般通過開發成本一級科目進行核算，其主要涉及以下幾個方面：

（一）獲取土地使用權及拆遷補償費

指從政府土地管理部門取得土地開發使用權或開發權而生的各項費用，主要包括征地費、契稅、拍賣傭金及手續費、大市政配套費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費等。

（二）前期工程相關費用

指在工程項目實施前期，對土地和房屋進行規劃與設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地供水，供電，供氣及道路平整等。

（三）基礎設施費

指在建設園林、小區道路、綠化、水電暖氣、排污、通信照明等工程時發生的支出。

（四）建筑安裝工程費

指在按照項目計劃要求，在進行各項主體建筑工程時所發生的施工、安裝、裝修等費用。

（五）公共配套設施

主要包括在開發小區內發生的，可計入土地、房屋開發成本的不可經營性公共配套設施，如居委會、消防設施、崗停等；可經營性公共配套設施，如圖書館、游泳池、醫院等；其他配套設施，如地下室，車庫，人防工程等設施支出。

（六）開發間接費

在進行工程項目建設時，企業會依據工程計劃要求組織人員和管理開發項目。在此過程中會產生諸多費用，如員工的工資與福利，工作時產生的水電雜費，以及周轉房攤銷等。

項目核算的具體內容包括住宅、商鋪、別墅、公寓、寫字樓、物業配套用房、幼兒園等公共配用房。

三、房地產行業成本核算存在的問題

（一）會計成本核算周期長且成本具有不確定性

通常情況下，房地產開發的周期較長，容易出現資金周轉困難、施工存有技術難題，地方自然環境惡劣等問題，從而出現工程進度被延誤，設計調整等情況，使得成本周期長，造成成本總額也不具有確定性。

（二）會計人員業務素質不高

以前年度房地產開發企業盈利較好，企業的決策者不注重成本核算，也沒有認識到成本核算過程需要全員的認真參與配合，所以片面地認為成本核算及管理是財務部門這一個部門的職責，致使其他部門和人員不積極配合成本核算工作，以及財務人員本身也不注重提升自身業務能力。現階段很多小型房地產公司沒有專門的成本會計人員，相關會計從業人員業務素質不高，對新政策及會計處理掌握不透徹，導致相關財務風險。

（三）成本會計制度不完善，科目設置不合理

會計從業者的業務素質和能力直接影響成本核算水平，若會計人員不能發現相關問題和提出建議，那么將無法對項目實施準確的成本核算及控制。針對開發成本一級科目設置劃分存在模糊，例如監理費應歸入開發間接費用中，但有些企業將其劃分至開發成本下的建安成本中。

大多數房地產開發企業在經營過程中沒有制定完善健全的成本核算準則，在分配成本費用時，存在著混亂現象。也存在部分有完善健全的成本核算準則，但成本制度落實不到位，執行力弱的情況，或成本核算分析不精準，核算工作流于表面，再加上缺乏相關考核機制，勢必降低工作人員對成本核算的重視度，削弱工作人員的工作積極性。

（四）成本核算對象劃分不細致，期間費用歸集不合理

通常情況下，房地產企業在進行會計成本核算時，會采用分期開發分期核算或同類型合并核算的方式進行成本核算。在一個項目中往往有多種類型如住宅，商鋪，公寓，寫字樓等，而在處理這種情況時，應先明確劃分對核算對象，保證成本核算的精準性，才能有利于土地增值稅的清算。但在現實工作中，大部分房地產企業為了減少成本會計核算的工作量，不會對核算對象進行細致性的劃分，使得核算不合理十分明顯，特別是在需要分攤的期間費用上尤為突出，顯然這種方式必定不利于房地產企業成本核算工作的有效開展，使得數據的準確性受到了影響，最終影響了土增清算結果及影響企業的決策，增加了成本管理工作風險的概率。

四、房地產行業成本核算的改進對策

（一）嚴格把控項目開發各環節成本

由于房地產行業的特性，導致其周期長且總成本金額不確定，房地產開發企業應充分意識到加強成本核算的重要性，做好事前、事中和事后的成本核算管理。為了實現全面管理與控制，房地產開發企業要深入項目開發的各個成本環節，掌握每一個環節的流程，并對全員參與配合給予嚴格的要求。在進行成本核算時應與有關部門進行充分的溝通，及時了解本地政策和掌握相關情況，以合理舵預計項目的核算周期。在此過程中，若出現不能準確核算成本的問題，以及及時查明原因，并根據實際情況及時進行調整，提高總體預測性和核算的準確性。

（二）提高會計人員素質和能力，并納入考核范圍

針對成本會計人員的素質和能力，除需要可靠的技術支撐以外，還需要具有扎實理論知識與現代思想的會計人才。

企業要認識到會計人才的價值作用，必須做好引才和育才工作。一方面，積極拓寬招聘渠道，提高崗位薪資待遇等，及時企業所需要的代化信息技術的優秀會計人才。另一方面，投加人力、物力、財力、技術資源，進一步加強會計人員培訓工作。會計準則近幾年變化較大，稅法也相應出臺了不少新政策，所以會計人員應借助培訓學習，不斷了解新政策，接受新觀念，以及學習新知識和新技術，才能提升自身業務能力，更好地創造崗位價值。

另外建立完善的考核機制，以提高會計人員對培訓的重視度。將會計人員學習結果納入考核范圍，以更好的落實提高會計人員的綜合素質。

對成本核算制度的執行也納入考核范圍，以提高成本核算制度的執行力。

（三）完善成本核算制度，合理設計會計科目

房地產開發行業的成本組成比其他一般行業的成本組成都要復雜得多，由于土地增值稅中開發費用中的利息支出，能夠提供金融機構證明并能計劃分攤的，可根據實際發生額扣除，但不得超過根據銀行同期利率計算的金額，其他相關開發費用是按土地款及契稅與開發成本金額的5%以內扣除；提供不了金融機構證明的，可按土地款及契稅與開發成本金額的10%以內扣除。

另財政部規定的其他扣除項目是按土地出讓金及契稅與開發成本之和的20%以內扣除。

土地增值稅清算時，當不能準確劃分管理費用和開發間接費，發生的有可能被認定為土地增值稅流程當中的開發費用，從而影響扣除以及加計扣除，導致納稅人稅負增加。

因此成本核算成為整個項目中的重中之重，故制定合理的成本核算制度，因此房地產企業需要在整個開發過程中建立進行事前預算編制、事中分析控制，事后考核獎懲的成本管理的制度。通過根據合理的核算方法進行核算，以確保成本和收入相配比，并及時與企業決策者進行充分的溝通，以便對成本科目核算進行科學的管理。

核算成本時首先要明確成本對象，了解費用的承擔者。房地產開發項目的土地、建筑安裝工程、配套設施、各項費用所占比例不同，實現的利潤差異較大，直接影響企業所得稅 、土地增值稅管理。因此，企業應當根據業務流程，依據行業特點等，明確成本核算對象，劃分費用承擔者，對相關費用進行歸集、分配和結轉。成本對象的分類可通過在科目中設置輔助核算進行實現，可根據業態劃分核算對象，也可以根據產品結構劃分劃算對象。

實務中企業一般會根據現行會計制度中對會計科目的設立及使用規定，結合企業實際情況制定符合企業的相關的會計制度，以及對會計科目設立及使用的規定；房地產開發企業也可以在執行自身適用的會計制度規定的基礎上，增設相應的會計科目進行核算，房地產企業進行成本核算時盡量按稅收規定的要求進行，以避免稅會差異的調整。另建議加強成本控制部門與預算部門的合作，就相關工作事宜進行溝通，以保證核算口徑一致。

（四）利用智能軟件，細分成本核算，合理分攤

雖然房地產企業開發的項目種類繁多，但仍應進行細致劃分，在當今智能化軟件的廣泛應用，借助科技的力量完成核算量大的工作。

成本分配有建筑面積法、占地面積法、預算造價法、直接成本法、層高系數法五種分攤方法，期間費用能直接確認核算對象的使用直接成本法，共同的成本，按其他幾種分攤的方法進行核算 ，部分省市還創新了其他成本分攤方法，需要當地稅務機關確認。

五、結論

房地產開發企業應不斷提升成本核算水平，并在項目進行過程中嚴格按照成本預算及規定進行核算，以便提高項目的整體利潤。總而言之，房地產企業成本核算比較復雜且很重要，提前進行成本預算及結合當地相關稅務政策進行稅務籌劃，為決策者及時提供更準確的數據，以便于做出更合理的決策，房地產企業應當準確把舵經營方向，并建立健全的財務管理制度，保證財務工作高質高效的運行，及時處理財務風險問題，從而推動我國經濟及房地產行業的快速穩定發展。