新形勢下中小房地產企業可持續性發展路徑研究

文/高磊（天津天保基建股份有限公司）

房地產業作為關系國計民生的重要產業，經過前期近20年的高速發展后，進入了相對平穩的發展階段。從國家層面對當前房地產市場已經有著不同以往的戰略部署，在延續“房住不炒”的定位上，重點是滿足住房市場的合理需求，引導和推動行業健康發展。從長期來看，房地產仍然是未來重點發展的行業，促進房地產健康發展可以帶動其上中下游的行業發展，也是擴大投資、提升消費的一個重大舉措，是國內國際雙循環的有效支撐。相對于一線大型房地產企業，數量較多的中小房地產企業因自身資源、規模、管理水平的限制，受政策和市場變化的影響沖擊會更大。如何在新形勢下尋找可持續發展的出路，是目前中小房地產企業亟待解決的問題。

一、中小房地產開發企業面臨的新形勢

“十四五”開局之年，中國經濟正在迎來歷史大變革，房地產發展同樣進入關鍵階段。科學分析中小房地產企業面臨的新形勢，對于促進其可持續發展具有重要意義。

（一）房地產業仍是國民經濟發展的重要支撐

房地產業在國民經濟中占比高，行業總體體量大，關聯上下游產業鏈長，對于帶動地區經濟、增加就業率、提高國民生活水平、促進投資和消費具有重要意義。加速推進新型城鎮化建設，構建區域一體化發展格局，在一定程度上也推動了行業發展。所以房地產業依然存在一個較長的發展成長期，仍將發揮其應有的作用并繼續受到重視。

（二）房地產行業進入相對穩定期

一方面，人口普查報告顯示，我國進入老齡化階段，新出生人口大幅低于預期，穩房價有助于解決年輕一代低生育率的問題;另一方面，在面對歐美等聯合圍堵和技術封鎖,穩定的房地產市場預期將有利于引導資金流向實體產業和資本市場，促進實體經濟技術突破和產業升級。因此，在頂層設計邏輯之下，預計行業的調控將更具全面化和精準化，行業出現大幅變動的可能性較小。

（三）房地產調控持續加碼

房地產政策的基本面依然是“穩”字當頭，強化并落實“三穩”的調控目標。中央和熱點城市密集出臺調控政策，房地產市場和金融監管持續強化。國務院和央行、住建部等多個部委，對房地產行業，包括土地、金融、市場秩序等實施全面監管。房地產行業在經歷了不可逆之大變革，“房住不炒”的持續貫徹、三道紅線的出臺，改變了行業運行規則，釋放出房地產調控繼續從嚴的強信號，未來房企面臨的將是嚴峻環境下的更多挑戰。

（四）購房需求逐步回歸居住本質

我國房地產業已經進入存量調整的后開發時代，人民住房需求不再滿足于有房可住，改善性需求在房地產市場開始占據主導地位，在擴大住房面積的同時，對居住的產品質量、居住配套及社區服務等都提出了更高的要求。

（五）租賃式住宅迎來政策紅利期

國家多次強調租賃式住宅建設，出臺了一系列支持政策，是“房住不炒”政策的重要組成部分，是建立健全房地產市場調控機制的重要舉措。發展租賃式住宅的核心就是在市場化運營基礎上，鼓勵更多投資主體，通過增加房屋供給渠道，加大租賃式住宅在整個房地產市場中的比重，促進房地產市場穩定發展。

二、中小房地產企業面臨的主要問題

（一）企業利潤空間收窄

近年來房地產行業內部競爭加劇，土地市場價格走高，房地產企業拿地成本提升。疊加部分熱點城市市場調控，企業利潤空間壓縮，行業整體盈利承壓。2016年以前的低成本土地完成去存化，加上高價地結轉遭遇限價令，當前利潤率已然降至低位。自2020年8月底政府頒布“三條紅線”監管指標以來，降低杠桿、控制負債率成為眾多房企關注重點，加大去庫存力度、快速回籠資金則是房地產企業轉變增長方式的直接表現。許多房企在抓銷售、抓回款、增加現金流的過程中，通過一定程度的“以價換量”實現貨值化，進一步加劇了增收不增利的現象。2020年逾七成典型房企毛利率、凈利率“雙降”。中小型房地產企業受規模以及融資能力的限制，企業盈利面臨更大的挑戰。

（二）行業集中度不斷攀升

隨著行業市場化經營水平的不斷提升，主流房企在產品設計、售后服務等方面均實現了標準化體系，產品品質優于中小房地產，品牌知名度差距進一步擴大。另一方面，受信貸及資金周轉的影響，中小房地產企業缺乏擴大和持續再生產的資金支持，普遍面臨資金短缺問題，一些市場份額會逐漸讓給主流房企，在行業洗牌中，“大魚吃大魚”的案例不斷出現，行業集中度進一步上升。

（三）企業面臨較大的資金壓力

中小房地產企業規模小，同時開發經營的項目數量少，受外部市場政策、融資政策等影響較大，具有較強的不穩定性，同時融資成本和融資規模有限。中小房地產企業因綜合實力、資金實力、政府資源和城市定位等因素的影響，大部分拿地項目所在位置都下沉到了次核心區域或相對較差區域，導致融資、項目去化的難度加大，直接影響公司日常現金流。在日常經營中，中小房地產企業還要應對大量的短期負債，面臨極大的兌付危機考驗。

三、中小房地產企業發展路徑選擇

（一）升級核心業務，提高品牌美譽度

為細分領域消費群體提供特色精品，是中小房地產企業做大做強的重要立足點。區域性中小企業可以通過深挖地區文化、生活方式的基本特點，以深耕區域、力爭龍頭的方式提高品牌價值。品牌是一個綜合性表現，與企業提供的產品服務、內在文化和價值觀密切相連。好的品牌可以為企業帶來品牌溢價，使其在復雜的競爭環境中增加優勢和底氣，同時好的品牌可以幫助企業快速去化產品，帶來業績提升。新形勢下，中小房地產企業需要不斷洞察并滿足新消費場景下的客戶需求，不斷挖掘前沿科技并運用在地產開發中，精研產品質量和品質服務，秉承建設美好房屋的初心，打造更多經得起時間檢驗的高品質人居作品，在市場競爭中占據有利位置。

（二）加強房地產運營管理，提升核心競爭力

在新形勢下，伴隨著行業利潤回歸正常水平，中小房地產企業更需要加強運營管理。一方面，在拿地上，要保持量入為出、審慎投資的態度，提升科學研判能力；另一方面，企業要突出做好盈利創效，全面提升運營管理水平。要以項目全生命周期管理為立足點，緊扣盈利目標，抓好工程計劃節點管理，統籌考慮成本支出控制和資金回流，實現開發過程精細化管理，確保運營管理水平和效益的提升。

（三）加大商業資產持有規模，獲取穩定收益

當前市場，房地產企業要牢牢抓住存量市場，實現規模增長。中小房地產企業持有的商業資產包括寫字樓、商業街等，可以通過對其進行產品升級，從而提升整體物業資產的價值。加大資產經營專業化投入力度，專業完善的管理服務能夠保證收益最大化，控制合理成本，幫助項目保值和提升價值，為企業帶來穩定的現金流。中小房地產企業也應該積極創造條件，及早獲得各類資產證券化的權利和機會，尋求資本市場的支持，探索走資產證券化的道路。

（四）拓展租賃式住房，提高品牌價值

租賃式住房分為保障性租賃住房和市場化運作租賃住房兩個部分，從短期來看，政府將加大政策扶持力度，保障性的租賃住房在資金的獲取以及成本甚至是需求端的去化都有一定的政策優勢，其面臨的挑戰是如何把控好產品品質和設計，符合市場的實際需求。對于市場化運作租賃的住房而言，也可以受政府相關政策溢出效應的支持，做好自己的產品定位和定價，有穩定的租約和良好的現金流，同時通過專業化的管理，壓縮運營成本，提高項目收益，也將有機會進入公募REITs的賽道。

（五）立足區域發展，打造“房地產+”綜合運營商

我國進入了新的發展周期，以人工智能為代表的“技術升級”、主力消費人群年輕化、城鄉消費人群結構化調整以及消費結構升級，也正在對包括住房服務在內的消費產品提出挑戰。開拓“房地產+”領域，聯動社區教育、養老、康養的服務升級，加大對生活服務領域的投資，是區域型中小房地產企業破局發展的有效路徑。在綜合開發的背景下，房地產開發企業不再是房屋的建造者，而是要注重與區域發展結合，成為區域綜合開發商和產業運營商。

（六）提供增值服務，增加項目利潤點

隨著消費者追求美好生活品質的提升，優質的增值服務成為增強產品吸引力的重要環節。中小房地產企業可以通過多種方式升級服務，例如借助智能管理工具，打造智慧服務，完善配套提升服務水平；延展社區配套及增值服務，提升客戶體驗；完善應急管理機制，構筑社區安全防線等，從中獲得新的利潤增長點。中小房地產企業通過深挖社區增值服務業務，創新服務模式與產品，延伸服務鏈條，擴大企業盈利空間，為企業可持續發展帶來新機遇。

（七）升級產業服務，分享產業增值收益

當前，產業升級是促進產業發展的重要抓手，產業園區作為產業匯聚的重要載體，也將擔負更加重要的產業升級推動作用。通過培育新興產業、聚集產業資源、促進傳統產業升級，產業園區將成為中國經濟轉型升級聚集地。中小房地產企業可以利用其在園區開發、項目運營等方面的優勢，以構建產業規模效益為導向，向專業化產業園區、產業新城領域拓展，深耕運營服務。積極培育產業投資，依靠產業服務、產業投資業務獲得穩定盈利，減少了產業地產的投資風險，提高運營的穩定性和可控性。

四、結論

房地產進入下半程后，行業發展的不確定性因素普遍存在，但依然存在擴大企業規模、增強企業競爭力的潛力和機會。中小房地產企業需順勢而為，有的放矢，潛心打造產品品質，適當增加資產持有規模，立足深耕區域打造城市綜合體，積極服務產業升級，實現可持續發展。