房地產(chǎn)投資風險管理存在的問題與改善建議

文/陳燕（中國保利集團有限公司）

一、引言

就房地產(chǎn)業(yè)而言，現(xiàn)階段開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和資金成本增加，無疑加大了房地產(chǎn)投資的風險，但是有些開發(fā)商為了在火熱的房地產(chǎn)市場中獲取開發(fā)項目，在項目投資決策過程中，存在著決策主體對各決策環(huán)節(jié)的分析和判斷都比較樂觀，對調(diào)查數(shù)據(jù)有所失真，對預期價格走勢的判斷不夠準確，導致決策過程中各環(huán)節(jié)的決策失誤等問題。造成這種情況的原因在于，決策者是在一種不完全理性的情況下做出的決策，決策過程中自然會產(chǎn)生一系列不合理的決策，為了達到其期望目的，往往會制訂一系列不完全理性的決策，并出現(xiàn)對投資風險具有價值偏好等現(xiàn)象，這些不完全理性的決策給現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展帶來巨大挑戰(zhàn)。為了保障房地產(chǎn)投資項目的效益與風險管理，房地產(chǎn)投資項目應時刻對國家的宏觀政策保持關(guān)注，做好評估房地產(chǎn)市場變化的準備。然而，現(xiàn)實中當前房地產(chǎn)投資風險管理仍存在較多問題，導致不少企業(yè)存在房地產(chǎn)投資風險高，預估效益失誤等問題，更有嚴重者導致企業(yè)資金鏈斷裂等情況發(fā)生，本文將結(jié)合A企業(yè)在房地產(chǎn)投資風險管理存在的問題展開分析，探究改善房地產(chǎn)投資風險管控的優(yōu)化建議，為房地產(chǎn)投資風險管理提供有針對性的參考建議。

二、房地產(chǎn)投資風險管理存在的問題——以A企業(yè)為例

（一）房地產(chǎn)投資的市場感應滯后

A企業(yè)務主要集中于福建，以高端住宅物業(yè)產(chǎn)品及商用物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)為主，但近年來投資主要集中在一、二線熱點城市。經(jīng)過多年發(fā)展，我國的高端住宅產(chǎn)品與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的市場供需關(guān)系發(fā)生了變化。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要巨大資本的支撐，而對于這個資本較密集的行業(yè)，其規(guī)劃與建設同樣需要注入巨大資本，才能確保房地產(chǎn)安全。由于我國國家財政政策的變化，地產(chǎn)公司融資貸款也會受到負面影響，或者造成大部分的地產(chǎn)公司融資斷流，這樣不僅很容易造成項目無法交易，而且會給地產(chǎn)公司造成沉重的沖擊，進而產(chǎn)生融資風險。與此同時，高端住宅價格過高也使人們對高檔住宅的偏愛減少。A企業(yè)在選擇投資時仍堅持公司的發(fā)展戰(zhàn)略，開發(fā)高端住宅，在國內(nèi)一些市場上可能會有很好的發(fā)展，但對北京、杭州、武漢等熱點城市卻不一定能達到這樣的效果。近年來，熱點地區(qū)地價不斷攀升，突破了歷史水平，土地供給予市場需求都在下滑，缺乏房價上漲的堅實基礎。基于上述分析，決策者應當對未來土地價格走勢進行預測，并對非地價行為產(chǎn)生影響。然而由于A企業(yè)缺少專業(yè)的風險管理機構(gòu)和專業(yè)人員，對國家政策、市場需求、消費者喜好變化等方面進行綜合研究不足，無法盡早采取應對措施。

（二）企業(yè)投資過度集中熱門城市

A公司的主要投資方向為房地產(chǎn)業(yè)務，但眾所周知，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個高收益和風險并存的行業(yè)，在投資時如果集中于高端房地產(chǎn)業(yè)務，其方向就較為單純，極容易受各種政策風險、市場風險等風險的影響，從而造成投資失誤。另外，公司的投資領(lǐng)域大多集中于熱點城市及一、二線城市，盡管這符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略方針，但其市場化屬性同其他行業(yè)一樣，也面臨著很高的市場風險。研究表明，自2017年以后，隨著北上廣深一線城市房屋銷量下滑，三四線城市去庫存的壓力逐漸增大。目前，從總體上看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)相對飽和。隨著中國城鎮(zhèn)化進程的加速，中國各大房地產(chǎn)商間的市場爭奪也日趨激烈，尤其是在2018年以后，為取得更多的市場優(yōu)勢，開發(fā)商之間頻頻進行價格戰(zhàn)，在二線城市爭奪較為慘烈。國家對熱門城市地產(chǎn)的調(diào)控政策也不斷升級，熱門城市成交量明顯下降，房價上漲受到控制。房地產(chǎn)業(yè)為了快速擴張，增大土地投資規(guī)模，竭力競爭搶先優(yōu)勢并大力支持實施了各類土地項目融資，在這種情況下，公司對土地投資決策流程中，由于土地投資決策中的主體對于所有土地投資決策各個環(huán)節(jié)的風險分析、評估均一向是樂觀而激進的，所以房地產(chǎn)公司的土地投資并不完全遵循“不把所有雞蛋放在一個籃子里”的分散市場投資決策理念，存在著扭曲調(diào)查數(shù)據(jù)的情況，價格判斷也同時受當?shù)胤康禺a(chǎn)政策趨緊、行業(yè)環(huán)境壓力因素、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營目標任務因素等多種因素的影響，這些因素迫使企業(yè)管理者在決策時不完全理性，盲目追求高端。

（三）房地產(chǎn)投資人員專業(yè)度不足

A企業(yè)收購房地產(chǎn)企業(yè)，并未達到企業(yè)的期望收益，這充分表明企業(yè)在投資時沒有仔細考慮成本、經(jīng)營、回報等因素。在拿地過程中要做全面的土地開發(fā)預算，從而制定科學合理的購買價格，確保房地產(chǎn)項目最終能夠為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益。但是，當前房地產(chǎn)企業(yè)在拿地過程中，缺少整體預算，最終很難實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的較大經(jīng)濟效益。這種情況下，A企業(yè)盡管擁有清晰的期望收入，但其實際收入水平遠達不到要求。房地產(chǎn)公司在拿地前，不能實行全面的計劃管理，在地產(chǎn)開發(fā)項目運作過程中，由于經(jīng)營管理費用太高，企業(yè)最后所獲得的土地項目凈利不夠，部分項目甚至發(fā)生了虧損，這對房地產(chǎn)公司的發(fā)展極為不利。產(chǎn)生這一情況的根本原因是企業(yè)開發(fā)和財務人員專業(yè)性不夠，無法準確計算投資業(yè)務的期望收益，沒有盡到風險提示職責，從而增加了投資錯誤的可能性。

三、房地產(chǎn)投資風險管理的改善建議

（一）加強對房地產(chǎn)投資市場的靈敏反應

房地產(chǎn)業(yè)要緊密關(guān)注國家宏觀政策的變動，特別重視房地產(chǎn)業(yè)、金融、稅務、開發(fā)用地政策的重大變動，全面認識并掌握投資環(huán)境，及時掌握項目投資的發(fā)展節(jié)奏與走向，積極爭取地方政府部門和市場的及時預測，做好對重點區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場的有效監(jiān)控，綜合各方面的信息資源，充分運用房產(chǎn)成交、土地開發(fā)用地、樓盤售價等重要數(shù)據(jù)，積極利用大數(shù)據(jù)發(fā)展全國房產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，發(fā)揮預警預報功能。如果A企業(yè)在房地產(chǎn)投資組合中，有三種情況：一是A企業(yè)對某一房地產(chǎn)組合的最優(yōu)假設和最劣假設；二是在一定風險范圍內(nèi)，資產(chǎn)組合被重新假定并優(yōu)化；三是當收入水平不確定時，重新規(guī)劃投資組合。仿真分析結(jié)果表明，能夠較好地減少房地產(chǎn)項目運行風險，做好風險識別與防范工作，最終提高項目收益。由于公司資金有限，各城市、各區(qū)域的布局都需要從戰(zhàn)略上加以考慮。可以通過在公司內(nèi)部開展的專業(yè)研究，對城市分類、項目發(fā)展分級等，準確掌握城市投資走向，合理調(diào)節(jié)城市投資結(jié)構(gòu)，使企業(yè)在國家宏觀政策下影響下，能最大限度地降低市場風險，從而規(guī)避經(jīng)濟系統(tǒng)風險帶來的政策調(diào)控風險。另外，也要注意工程項目所處的地理環(huán)境條件變化所帶來的通脹和自然風險。這一階段中，開發(fā)商在調(diào)控相對嚴格、環(huán)境治理等諸多管制之下，也會形成無形的壓力，因此，如何更好地適應市場的發(fā)展需求，對整個項目所面臨的風險進行評估，并尋求相互適應的應對策略，是一個非常重要和關(guān)鍵的課題。

（二）鞏固對房地產(chǎn)投資市場的全面調(diào)研

房地產(chǎn)項目在建設完成后，又進入了市場流通等重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項目亦進入可行性研究的后半期。具有遠見卓識的項目決策者應該提前制定符合產(chǎn)業(yè)標準、法規(guī)的市場營銷計劃和預案，而企業(yè)長期經(jīng)營不善、自我主觀性低則是投機動機強烈的內(nèi)生原因，房地產(chǎn)投資可能會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很強的依賴和預測能力。開展和鞏固全面的市場調(diào)研，正確的指導和協(xié)調(diào)企業(yè)的經(jīng)營定位與標準，并采用相應的投資開發(fā)工具方法和方式，制定具體的投資項目風險對應機制，如此才能實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標和投資標準。

特別是在進行企業(yè)營銷工作之前，要根據(jù)公司自身的優(yōu)勢和特色，針對營銷渠道和產(chǎn)品推廣計劃等問題，在全面市場調(diào)研的基礎上，與投資開發(fā)人員共同制定具體的投資計劃，并利用具有影響力的宣傳媒介，進一步改變企業(yè)資源配置結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)研發(fā)創(chuàng)新強度和更高盈利水平。A企業(yè)僅僅依靠高調(diào)布局鋪開了產(chǎn)品宣傳推廣工作，以精裝商品樣板房的開業(yè)典禮舉行為活動契機，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，無法充分迎合新鮮的市場和老消費者的實際需要，其實際銷售更容易受到市場價格波動的影響，這對企業(yè)未來發(fā)展方向的長期發(fā)展顯然是不利的。

（三）提升對房地產(chǎn)投資人員專業(yè)培訓

投資者必須充分運用科技、管理、經(jīng)濟學等專業(yè)知識，在國家政策、政府法律等的約束下，針對房地產(chǎn)市場狀況和變化、市場資源的合理分配、政府政策的優(yōu)惠措施等，對投資項目作出全方位的全面分析、客觀論證、綜合評估，以便確定其技術(shù)可行性、經(jīng)濟效益、社會影響、環(huán)境影響等方面的合理性。當前經(jīng)濟快速發(fā)展的整體環(huán)境下，各個房地產(chǎn)開發(fā)商和運營商都將風險管理的知識和方法應用于房地產(chǎn)項目管理中，進行理論方面的研究與分析。從短期來看，在房地產(chǎn)項目的建設過程中，要選擇最佳的房地產(chǎn)投資設計方案，項目施工單位要注重對施工設備的準備和確認工作，要密切關(guān)注各施工單元的進度；項目營銷單位及時關(guān)注市場變化情況，調(diào)整營銷思路，增加意向客戶的數(shù)量等諸多手段，可使項目經(jīng)營管理風險持續(xù)下降。對于產(chǎn)生壓力的競爭項目，更需要專業(yè)人士進行全面的信息分析和研究，并對整個房地產(chǎn)市場的風險進行分析。從長期來看，企業(yè)應該進一步完善董事會的監(jiān)督機制，提高其獨立性，要強化內(nèi)控建設，強化公司治理。房地產(chǎn)業(yè)“雙軌制”具有強烈的“擠出效應”，在完成項目可行性分析過程中，一是要關(guān)注資金和項目投資的匹配關(guān)系，盡可能做到先得到資金后再進行投資。對于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況和融資成本，應按照有關(guān)銀行信用狀況和融資利率的政策標準，確定房地產(chǎn)融資可行性。同時，要控制低成本財務預算案，并預估由于經(jīng)濟環(huán)境變動所產(chǎn)生的預算逾額風險。二是要考慮在目前的環(huán)境下，各地的房價都處于歷史高位，國家不斷出臺各種限制性政策調(diào)控樓市，企業(yè)偏離主業(yè)繼續(xù)進行房地產(chǎn)投資具有很大的風險性。三是房地產(chǎn)項目從建設初期一直到竣工驗收，首先要注意項目的安全管理，其次是質(zhì)量、進度，包括整個施工過程的費用基礎，是否實際與預算差距過大，要嚴密控制。四是對完成后的房地產(chǎn)項目要進行營銷規(guī)劃，對需求、銷售價格、租金等作出預測。如此，通過研究階段的精確性決定了整個房地產(chǎn)項目的風險可控性。而這些工作均需要由專業(yè)人士完成，所以應不斷加大對專業(yè)人士的培訓，提高站位、拓寬視野，增加專業(yè)學識，適應多變環(huán)境。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地前，并不能實施全面的發(fā)展計劃管理。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)業(yè)因占用政府資金的比例很大，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中也會產(chǎn)生各類風險，因此本文從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展視角，以A公司為例，綜合總結(jié)其在發(fā)展過程中的問題。雖然不同規(guī)模的房地產(chǎn)投資和開發(fā)企業(yè)面臨著不同的現(xiàn)金流管理壓力，但是對于一些普遍存在的問題，也要引起足夠的重視，對現(xiàn)金流管理存在的缺陷、問題要進行積極的彌補和解決。企業(yè)在拿到土地的項目中，運營成本太高，最終盈利不足，甚至發(fā)生虧損，這對房地產(chǎn)公司的發(fā)展是非常不利的。

透過對個案的分析，我們能夠發(fā)現(xiàn)，我們的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，仍然存在一系列的問題，如追求進度、追求效益、忽略質(zhì)量，忽視風險控制。盡管各種規(guī)模的房地產(chǎn)投資與開發(fā)公司都存在著不同的現(xiàn)金流管理壓力，不過針對一些社會普遍存在的問題，也要引起人們相應的注意，尤其是對現(xiàn)金流管理面臨的不足點和問題要做出更積極的補充與處理。本文就此問題提出了相應的對策和措施，希望在未來，我國房地產(chǎn)業(yè)可以通過科學的規(guī)劃，運用科學的方法，減少房地產(chǎn)行業(yè)未來的風險，為經(jīng)濟的健康運行提供必要的支撐。