房地產行業土地增值稅納稅籌劃探究

文/崔婷婷（青島遠茂置業有限公司）

我國房地產市場競爭狀況愈發激烈，導致房地產市場逐漸從高速發展轉變為緩慢發展趨勢，房地產企業要想在市場中占據主導地位，不僅要合理提升銷售額，還要合理管控企業的內部成本。然而，土地增值稅作為房地產企業重要支出成本之一，在成本支出中占比較大，因此，房地產企業應運用更加科學合理的稅法政策，對土地增值稅實施納稅籌劃工作，既能夠合理減少房地產企業的納稅成本和經營成本，還能夠進一步提升企業的經濟效益，房地產企業才可以實現可持續發展。

一、房地產行業土地增值稅納稅籌劃概述

土地增值稅主要針對目標為單位或者個人轉讓土地使用權以及地面上的建筑物等其他所得的相應收入，最終目的在于運用更加科學合理的稅收方式優化房地產和土地市場，從而確保市場秩序更加規范。近些年來，我國土地增值稅征收大致分為預征和清算繳納兩項流程，根據超率累進稅率方式實施稅額核算工作，土地增值稅稅額計算公式為：增值額×稅率－扣除項目×速算扣除系數（增值額=房地產收入－扣除項目）。

納稅籌劃最早出現在西方國家，后被我國學者引入并應用到實際工作中。同時也被稱之為“稅務籌劃”或是“稅收籌劃”。相較于西方發達國家，我國納稅籌劃工作明顯起步較晚，也缺乏良好的發展環境，然而，隨著我國稅收法律制度的不斷完善，納稅籌劃管理工作逐漸彰顯出了相應的作用價值。部分房地產企業為了實現高質量發展，開始重視納稅籌劃管理工作，并根據自身發展的實際情況，制定更加科學合理的納稅籌劃計劃。

現如今，房地產企業之間競爭狀況愈演愈烈，要想在愈發激烈的市場競爭中占據一席之地，房地產企業應重視土地增值稅納稅籌劃具有重要意義。其意義具體表現在以下幾點：其一，土地增值稅納稅籌劃能夠促使房地產企業實現經濟效益最大化。稅款稅費不僅作為企業經營成本的重要構成部分，同樣也是影響企業經濟利潤的主要因素，如若房地產企業能夠合理開展納稅籌劃工作，就能夠進一步降低稅費，企業耗費的經營成本也會逐漸減少，最終呈現的經濟利潤也能夠超出預期標準。其二，能夠進一步提升房地產企業內部管理水平。土地增值稅納稅籌劃應要求從事財政工作的相關人員既要具備大局觀，還要具備更加優秀的業務水平和綜合素養，以企業管理者身份合理實施納稅籌劃工作，才能確保企業有著更加良好的內部氛圍[1]。

二、房地產行業土地增值稅納稅籌劃現狀

（一）土地增值稅納稅籌劃目標不明確

新時期背景下，部分企業納稅籌劃思路并沒有在開發項目清算后，運用更加科學的方式減少稅費，合理節省成本。對于房地產企業而言，在具體建設項目時，其中包含的涉稅內容、涉稅金額及稅收優惠政策較為繁雜，尤其對于涉稅內容中的收入總額、扣稅項目以及稅收優惠政策等相關內容，都要在實施預征或清算土地增值稅工作時，優化納稅籌劃活動的具體細節，否則土地增值稅納稅籌劃目標就會過于混亂，表現在以下幾方面：

其一，房地產行業對企業的收入總額和相關財政政策缺乏關注度。房地產企業在具體核算經濟收入時，并沒有重視延遲確認收入所彰顯出的時間價值，或是合理降低銷售價格的效果，抑或各個區域的稅收優惠政策，這類因素都會嚴重影響土地增值稅的納稅籌劃。其二，既沒有充分認知土地增值稅的各類扣除項目，也沒有根據相關稅法規定合理扣除資金收入，再加上票據管理工作較為混亂，導致房地產企業沒有根據實際情況進行更加科學合理的納稅籌劃，致使企業的經營效益難以達到預期目標。因此，在新時期背景下，房地產企業應根據土地增值稅納稅籌劃的具體細節，樹立稅前納稅籌劃意識，充分認知籌劃目標。唯有如此，才能夠防止房地產行業發生納稅風險，還能夠進一步減少稅負成本，從而保證企業在社會中的形象更加良好[2]。

（二）稅務統籌機構與人員嚴重缺失，業務水平有待提高

稅務籌劃活動不僅是企業正常運作的重要基準，而且與企業各個方面都存在著密切的關聯，這就需要從事土地增值稅稅務籌劃活動的相關人員應具備較高的業務水平和綜合素質，同時還要儲備多方面專業知識，其中包含法律、金融以及財務等相關知識，在具備更為豐富專業知識的同時，還應當跟緊時代發展的腳步，確保與社會發展息息相關，主動學習新興技術，拓寬創新思路，以此確保稅務籌劃活動能夠落實到實際工作中去，從而實現信息共享。然而，部分房地產企業的運行水平并沒有達到預期標準，在具體開展稅務籌劃活動時，嚴重缺少更為專業的稅務籌劃機構和籌劃活動人員，甚至部分企業設立的稅務統籌崗位多數是由財務人員擔任。除此之外，由于房地產企業內部人才流動性較強，導致企業人才流失過于嚴重，再加上財務人員的業務水平和綜合素養參差不齊，在具體稅務籌劃活動時，由于業務能力不足，嚴重導致企業難以正確掌握國家財政以及各類稅收政策，致使最終制定的土地增值稅稅務籌劃計劃并不能準確落實到實際工作，也無法彰顯出稅務籌劃活動在企業中的應用價值，企業所面臨的財務風險也會不斷提升[3]。

（三）風險抵御能力較弱

稅務籌劃活動應具備較為優秀的預先性，在具體開展相應工作時還應根據國家頒布的稅收政策，確保籌劃活動能夠順利開展。而稅收政策所顯現的各類特征（時效性、不穩定性等），導致稅務籌劃抵御風險的整體水平較差，并沒有達到預期標準，倘若在具體開展籌劃活動時，經常出現各類突發性因素，致使房地產企業稅務籌劃工作無法順利開展，企業也會遭受更為嚴重的經濟損失。例如，國家頒布并正在實施的稅收政策，部分規定過于模糊，而模糊區域被正確修改后，或者稅收政策層涉及的相關內容根據實際情況調整后，稅務活動在實際開展期間也沒有建立更加合理的籌劃條件，導致籌劃工作最終顯現的權利逐漸向義務傾斜，致使企業無法實現可持續發展。除此之外，部分房地產企業，從事稅務籌劃工作的相關人員的業務水平和綜合素質存在差異，面對各種突發事件并不能在第一時間內采取更加科學合理的解決措施，導致企業內部存在的各類因素嚴重影響稅收籌劃工作順利開展，致使企業最終顯現出的實際抵御風險的整體水平難以達到預期標準[4]。

三、房地產行業土地增值稅納稅籌劃措施

（一）優化稅籌意識

負責企業稅收籌劃管理人員應協助企業了解并樹立稅收籌劃意識，合理篩選各類稅收籌劃優惠政策，根據企業發展的實際情況，選擇更加科學合理的稅收籌劃條款。與此同時，企業應主動認知稅收籌劃等相關內容，將土地增值稅稅收籌劃制度落實到實際工作中去，以此確保相關管理人員在執行稅收籌劃管理工作時實現精細化管理，從而保證稅收基準以及稅額符合相應標準。新時期背景下，房地產企業要想實現高質量發展，應重視稅收籌劃工作的應用價值，從多方面、多角度合理管控稅務風險成本，充分保證房地產企業最終獲得經濟收益超出預期目標。近些年來，我國政府極為重視土地增值稅征收工作，為了合理降低廣大人民群眾的土地增值稅的稅收壓力，稅法根據普通住宅的實際情況制定了更加完善的稅收優惠政策，標準性的普通住宅在具體出售過程中，如若增值部分并沒有超出20%，納稅人就可以免交增值稅。因此，房地產企業應根據此項稅收優惠政策合理定價。倘若產品呈現的增值率超出20%，要想進一步降低土地增值稅的實際納稅額度，企業將定價確定在略低于20%價格區間內，唯有如此，既可以享受到免稅政策，購買者也可以降低整體的購買成本，從而保證企業的經濟效益能夠得到進一步提升[5]。

（二）培養稅籌人才

要想確保房地產企業開展的稅收籌劃工作更加合理，首先應將土地增值稅稅收籌劃管理工作落實到實際工作中，這同樣也是保證稅收籌劃管理工作順利開展的重要基準，通過更加科學合理的方式保證稅收籌劃管理工作的整體質量。所以，企業在日常發展過程中，應主動引進更多的稅收籌劃人才，聘用業務水平和綜合素養更為優秀的相關人員，確保稅收籌劃工作的細節更加良好。與此同時，企業還應該定期開展培訓活動，提升企業內部財務人員稅務籌劃管理能力。根據稅收籌劃管理工作的實際情況，完善稅收籌劃工作的具體細節，能夠主動面對可能發生的突發情況，并以企業經濟發展為側重點，確保稅收籌劃工作可以正常運作。其次，從事稅收籌劃管理工作的相關人員還要實時判斷企業顯現出的綜合收益，防止企業有著較為嚴重的稅負負擔，運用更為合理的方式，運用更多的稅務優惠政策進行稅收籌劃。除此之外，從事稅收籌劃工作的相關人員應根據企業發展的實際情況，制定更加健全的稅收籌劃計劃，了解并掌握企業涉及的稅收信息數據，合理解決各類稅務難題。最后，企業可以委任業務水平更高的稅籌人員，到企業開展培訓活動，在培訓活動中積極溝通交流，促使企業稅籌人員發現自身的不足之處，學習其他稅籌人員處理問題的經驗，從而為自身的業務水平以及綜合素養的提升奠定良好基礎[6]。

（三）強化風險意識

從另一個層面而言，從事稅收籌劃工作的相關人員對于房地產企業是一把雙刃劍。在具體開展稅收籌劃工作時，應重視稅收過程中出現的各類風險，詳細分析風險帶來的利弊，確保最終制定的稅收籌劃計劃更加科學合理，從而保證在各類風險面前，負責稅收籌劃工作的相關人員能夠充分認知土地增值稅稅收所體現的重要意義，以此為企業實現可持續發展奠定良好基礎。與此同時，土地增值稅稅收籌劃工作的最終目標主要在于合理減少稅收成本。這就需要企業重視風險防控工作的應用價值，因此，企業應根據自身發展的實際情況，制定更加科學合理的風險防控制度，完善風險防控工作的細節，確保稅務籌劃工作具有穩定性和可操作性。除此之外，在實際工作中，還應該根據項目發展的實際情況，將收入、成本和利息等相關內容準確落實到實際工作中，避免運用較為片面的方式進行管控，而是要實現多部門聯動，從各個角度、各個方面開展策劃工作，在遵守相關法律法規的基礎上合理實施全流程監管工作，梳理工作的開展思路，防止企業出現納稅風險[7]。

四、結束語

總而言之，新時期背景下，我國房地產行業逐漸成為促使我國經濟蓬勃發展的重要支柱之一，要想確保房地產企業能夠實現高質量發展，從事管理工作的相關人員和財稅人員應重視納稅統籌工作的應用價值，以相關稅收法律制度為前提，涉及房地產行業土地增值稅籌劃中遇到各類難題，例如，收入總額確認、扣除項目分類以及稅收優惠政策等各類問題，應在第一時間與當地稅務機關溝通交流，防止企業發生偷稅、漏稅等現象。所以，房地產企業既要了解并掌握國家頒布的優惠政策以及財稅動態，還要充分認知行業背景以及企業管理工作，根據自身的實際情況，選擇更加科學合理的納稅籌劃方式，從而保證企業的最終經濟效益能夠得到進一步提升。