新租賃準則對實體零售業的影響分析
——以新華百貨為例

西安財經大學 王 嬌

一、新舊租賃準則的差異

（一）承租人會計處理

在舊準則下，承租人將租賃業務分為經營租賃與融資租賃，在會計處理上，采用“雙軌道”會計計量模式。根據舊準則，承租人對融資租賃與經營租賃分別采用“上表”與“不上表”兩種截然不同的會計處理。發生經營租賃的承租人僅需將經營租賃資產確認為表外資產，只需確認相關費用，并在附注中對資產原值、累計折舊、賬面凈值等進行披露。對于發生融資租賃的承租人，需要在租賃開始日根據租賃最低付款額的現值與資產公允價值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值并將兩者的差額記錄為未確認融資費用，同時采用實際利率法進行攤銷。

新準則提出除了滿足豁免規定的情況外（不超過12 個月的短期租賃和低價值資產租賃）的租賃業務，采用一律“上表”的單一模式，即不再區分經營租賃與融資租賃，一律確認使用權資產與租賃負債，并分別確認資產折舊、減值損失和利息費用。同時，新租賃準則也補充了租賃合同的合并、分拆和修改的相關指引。

（二）出租人會計處理

對于出租人而言，租賃仍分為融資租賃與經營租賃，其會計處理基本上沒有發生改變，只是增加了財務報表信息披露要求，主要是對已租賃資產的風險管理情況等方面要求進行詳細說明，這樣會更有利于它們了解實際情況，從而做出合理的經濟決策。然而，雖然新租賃準則的實施對出租人會計處理影響不大，但對其他方面的影響還是非常大的，例如承租人租賃方式的改變會使得出租人調整其業務模式，還會影響到與承租人的商業談判。

二、新租賃準則對新華百貨的財務影響

（一）新華百貨簡介

銀川新華百貨集團股份有限公司（簡稱“新華百貨”）是寧夏地區最大的商業零售企業，公司開設商場、門店多達二百余家。根據新華百貨2018 年財務報表及附注披露，公司實體門店有258 家，其中自有門店只有18 家，而租賃的門店多達240 家。從公司年報中可以看出，營業收入前十名的超市業態門店租賃的有七家，收入前十的電器業態門店全部都為租賃取得。同時，2018 年度新增門店全為租入門店。公司的經營狀況與傳統零售業基本一致。

（二）新租賃準則對新華百貨的財務影響分析

1.條件假設

為了更加清晰地說明新租賃準則對公司的財務影響，我們需提前做出如下假設：

第一，假設新華百貨于2017 年12 月31 日開始以新租賃準則為基礎編制財務報表。

第二，新準則規定，承租人在確定折現率時可以選擇租賃內含利率或增量借款利率。但由于租賃內含利率在取得時較為困難，且2018 年五年期以上借款利率為4.9%，將其進行略微上調，設定折現率為5%。

第三，財務報告中顯示，新華百貨租賃門店的經營租賃期通常為5～25 年。為了簡化計算，本文假設租賃期與折舊期為15 年，選擇年限平均法進行折舊，無殘值。

第四，為方便計算，計量租賃負債只考慮租金的現值；在對使用權資產進行確認時，不考慮其他的成本、費用及激勵等，只將租賃負債的金額作為使用權資產的確認金額。

2.財務影響分析

（1）對資產負債表影響

從新華百貨2017 年年報可以了解到，在2017 年底，新華百貨未來三年的最低租賃付款額分別為一年以內3.31 億元，一年到兩年3.33 億元，兩年到三年2.74 億元，假設新華百貨2021 年底至2032 年底每年的最低租賃付款額均為2.74 億元。以5%的折現率確認租賃負債=3.31*（P/F，5%，1）+3.33*（P/F，5%，2）+2.74*（P/A，5%，13）*（P/F，5%，2）=29.51 億元。同樣，使用權資產也確認為29.51 億元。在后續計量中，使用權資產折舊額=29.51/15=1.97 億元，假設使用權資產未發生減值，則2018 年末使用權資產余額為29.51-1.97=27.54 元。租賃負債按照實際利率法攤銷，確認的利息費用=29.51*5%=1.48 億元，實際支付的租金為3.61 億元，租賃負債賬面價值=29.51+1.48-3.61=27.37 元。因此，新華百貨2018 年的資產負債表會發生變化。

采用新租賃準則后，將會使總資產擴大55.77%，總負債擴大94.04%，可以明顯地看出，負債增加的比例明顯高于資產很多。通過計算可以得知，資產負債率由原來的55.95%上升到73.43%。資產負債率的增加意味著新華百貨長期償債能力下降，這將會動搖公眾對于企業按時償還債務的信心。但不可否認的是，實行新準則能夠使公司的財務數據更加全面地在報表中展現出來，使得報表披露更加真實，有利于企業做出更好的經濟決策。

（2）對利潤表影響

在新準則下，利潤表相應的報表項目與金額也會發生巨大改變。根據新準則，支付的租金不再包括在管理費用和銷售費用中，而是發生了使用權資產的折舊，并且使用實際利率法計算的支付租金的利息相應計入財務費用中。2018 年，新華百貨所計提的折舊費為1.97 億元，計入“折舊和攤銷”，利息為1.48 億元，計入財務費用，不再將實際支付的租金3.61億元計入管理與銷售費用下面的“租賃費”，新華百貨2018年利潤表將發生變化。

銷售費用和管理費用以及財務費用的變動使得營業總成本減少了0.22%，雖然變化幅度不明顯，但卻使營業利潤增加為2.31 億元，利潤總額也相應增加，也由此新華百貨2018年多繳所得稅0.04 億元。由于新租賃準則下，租賃負債采用攤余成本法，會導致整個租賃期總費用呈現前大后小的狀態，盈利呈現出極不穩定的狀態。

（3）對現金流量表影響

新租賃準則的實施不會對企業現金流量總額產生影響，而是企業償還租賃本金和利息所計入的范圍不同。在舊準則下，所支付的現金被記錄在經營活動產生的現金流量中。而在新準則下，被計入籌資活動現金流出。即新華百貨2018 年現金流量表中支付的其他與經營活動有關的現金項目下租賃費的本期發生額3.14 億元將全部歸集到籌資活動下的“償還債務支付的現金”。由此，企業的經營活動的現金流出減少。

三、我國實體零售業適應新租賃準則的建議

（一）做出合理的租購決策

從新華百貨的案例分析中可以看出，使用權資產與租賃負債納入資產負債表后對零售企業的影響是巨大的，實施新租賃準則使得經營租賃不再具有明顯的優勢，不利于融資活動的進行。對于現金流量充足、經營狀況良好的企業可以采用直接購買的方式取得資產，直接購買相比于租賃會降低企業的租賃負債，財務風險更小。而對于資金不足的企業，可以選擇國際租賃方式，例如杠桿租賃，可以降低企業財務指標的大幅變動。

（二）調整租賃期限

新準則規定，租賃期不超過12 個月的租賃（即短期租賃）可以不列入資產負債表，零售企業可以利用這個租賃豁免盡量減少經營租賃帶來的影響。但將所有租賃資產均變為短期租賃并不現實，但縮短租賃期仍然可行，因為在其他條件一定時，租賃期越短，折現率越小，對使用權資產與租賃負債在進行初始計量時金額越小，這會降低企業的財務風險，提高償債能力與融資能力。

（三）加強財務人員培訓

新租賃準則的實施在一定程度上會增加零售企業會計確認、計量、列報的工作量，因此財務人員要提前熟悉相關的會計處理，為企業做出更合適的決策提供信息支持。而且新租賃準則中涉及較多的職業判斷，例如租賃的識別、折現率等方面的判斷，對會計人員的水平要求較高。因此，企業應加大對會計人員的相關專業技能的培訓，以提高其專業判斷能力。

四、結論

本文通過學習新租賃準則相關要求后，對新華百貨2018年財務報表進行重述，發現新租賃準則會導致資產負債率增加、利息保障倍數減少等問題，可以看出新租賃準則的實施對新華百貨帶來很多負面影響。但即便如此，企業調整后的數據才是真實數據。所以，在新租賃準則實施前，企業應盡量調整相關指標，提升財務人員對于新準則的認識，及時適應新準則的變化，促進企業健康而長久地發展。

然而本文以新華百貨為例進行分析存在一定的局限性。在分析中，為了說明租賃準則的變化所帶來的影響做出了一些假設和限制，這可能和企業的實際情況不符。而且，不同的零售企業有著不同的租賃規模和租賃方式，所以新租賃準則對其具體影響也是不一致的。本文最大的作用是引起零售企業對于新租賃準則的關注，在與國際準則大趨同的背景下，為新租賃準則的實施做好準備。