關于房地產企業全面預算管理的思考

文/翟建華（廣州市瑞華物業發展有限公司）

房地產企業是以市場為導向發展的，企業要順應市場經濟的發展，改變現有的經營理念，提升經營手段，綜合考慮消費者需求，從而增強企業的核心競爭力，保證企業經濟指標穩步上升。作為企業領導層，要全面了解預算管理對企業發展的重要意義，為房產企業發展提供重要的數據信息。

一、房地產企業施行全面預算管理的重要性

（一）推動企業內部組織建立良好溝通

全面預算管理不僅可以控制企業現在的財務情況，同時也影響著企業今后的發展規劃，這需要每個部門都要進行密切溝通。房地產企業內部管理中的全面預算是人員保障的基礎，員工素質的高低會直接影響房地產企業控制目標能否順利完成。對房地產企業而言，全面預算管理幫助公司實現了內部控制，不僅能夠促進各部門間緊密合作，同時也保證了企業健康持續發展。

（二）為企業內部管理提供評估依據

全面預算管理為房產企業內部評估作用的發揮起到至關重要的作用。由于全面預算數據系統龐大，其工作也比較復雜，這就需要保證全體員工都參與其中，從而設定正確的預算指標，為日后房地產企業內部評估提供科學依據。同時還要將企業全面預算執行時遇到的問題及時處理，達到企業內部控制的真正目的。

（三）提高企業綜合管理和整體績效的水平

企業要實現全面預算管理，就要將全面預算管理貫徹于企業經營中的各個活動中去，其可以實現股東對下屬公司的經營活動進行有效控制，保證管理者對經營的直接控制。全面預算管理還能有效降低企業不必要的經濟損失，將經營風險控制在一定范圍內，對于今后房地產企業健康持續發展具有非常重要的意義。

二、房地產企業實施全面預算管理現存問題

（一）房地產企業對全面預算管理的認知不全面

房產企業一般將預算視為一種財務行為，我國預算管理考評也大多以財務指標為核心，甚至有些觀念認為預算只是財務部門對資金支出進行控制與使用，忽視了非財務指標的評價。然而單一的財務指標已無法滿足先進預算管理的需要，其不能準確評價企業與管理人員的經營績效，起不到應有的效果。另有一些企業只對其重點部門進行全面預算管理，使企業全面預算管理并不具備全面性、科學性，全面預算管理沒有得到財務部門以外的其他部門理解與參與，使得全面預算管理推行難度大大增加。

（二）缺乏明確的戰略指導

房產企業在編制預算時，通常采用資產利潤表、負債表以及現金流量表等方式，其只注重結果，而忽視了具體過程，并不能深入分析企業的戰略目標，沒有明確的戰略指導[1]。在制定預算目標時，只結合預算本身，導致預算控制非常松散，不能抓住關鍵點，達不到預期的管理效果。部分企業雖然制定了總目標并分析細化，但戰略目標沒有及時下發到子公司，員工對戰略目標不了解，導致制定的考核指標無法在員工間正常使用。基層員工對戰略目標了解不夠深入，在上報預算時只是結合自己以往的經驗，無法充分發揮其制定戰略目標的導向作用。這就導致財務部門在匯編預算報表時常發現預算執行與戰略目標有較大差異，卻無法明確知道究竟哪個環節出現了差錯，只能按照分攤的方式繼續進行。房產企業沒有掌握戰略方針，在處理重大事務時很容易出現差錯。

（三）編制預算水平低

目前部分房產企業的預算編制需要各部門問財務部提供預算編制數據，導致財務部門只是簡單地收集整理數據。在通常情況下，公司的戰略目標的制定需要一個較長的周期，因此全面預算編制只是采用年度預算進行編制，這就造成預算管理松弛，全面預算管理企業總體的戰略目標缺乏聯系。地產項目的全面預算管理工作需要在項目實施前制定，但項目內外部因素都會發生變化，從而導致項目周期發生變化，這就導致原始預算與實際情況存在很大差異。

（四）全面預算管理信息化水平有待提高

房地產企業對全面預算管理執行分析不夠重視甚至還在使用落后的全面預算管理方法，兩種問題結合在一起使得企業缺乏完備的全面信息化管理平臺。就全面預算管理的分析而言，預算分析是將預算目標與實際情況進行對比，然后針對其中差異進行分析，從而對出現的問題進行逐級排查，同時對所犯錯誤采用適當措施進行改革。受落后的管理模式影響，房產企業進行年度預算時，僅僅借助以往的管理經驗進行，對預算編制的內容有很強的主觀意識，并沒有與市場環境相結合，導致預算管理實效性和完整性不足。

三、房地產企業推動全面預算管理具體措施

（一）為全面預算管理提供良好的內部環境

房產企業一定要真正了解全面預算管理才能真正使其發揮應有的作用。作為企業掌舵者，房產企業領導一定要以身作則，全面參與到全預算管理中，為員工樹立表率作用。可由企業領導專門成立全面預算管理小組，專門負責預算的執行、分析、保存數據等，然后建立分層管理的組織，落實各個部門的職責與權限，再確定日常的管理機構，由財務總監負責，按需配備人員，各負其責。以融創中國控股有限公司為例，其公司于2003年成立，2010年在香港上市，是一家專業的房地產開發及物業管理的企業，隨著多年經營發展，其公司已形成了一定的品牌效應，有了較強的市場影響力。融創公司將全面預算管理組織架構分為三級基本層級：領導機構、統籌機構、實施機構。管理核心是常設機構預算管理辦公室，由各部門人員、分管副總組成，由于不同部門的管控模式與職能均不相同，融創公司將全集團費用分為五個職能體系管理，分別為由日常管理的相關部門組成的管理體、負責項目銷售相關部門組成的銷售體系、負責客戶關系維護的相關部門組成的客觀體系、負責管理公司商業活動的相關部門組成的商管體系以及負責物業管理相關部門組成的物業體系。由各業務部門的預算員和財務部完成預算編制的具體工作，各業務部門負責本部門預算計劃的執行定期匯報方便財務部匯總，人力資源對預算的執行情況進行跟蹤考評，其根據不同職能體系制定不同的預算方法，如管理體系采用定期預算方式，銷售體系采用滾動預算的方式。因為定期預算對于收支相對穩定的部門可以精確預測計劃區間，而銷售體系具有很多不確定因素，所以采用滾動預算的管理方法。

（二）構建目標戰略體系

房產企業實施全面預算管理工作時一定要堅持以戰略為導向，借鑒其他企業或單位成功經驗，然后結合自身企業發展狀況，使全面預算管理更符合企業的發展需要。要提高企業市場競爭力，就要將全預算管理與企業的戰略目標緊密結合在一起。首先，企業要分析戰略目標，并對其進行層層細化，然后劃分到企業具體部門中，有針對性地對目標進行分解，同時規劃未來三到五年的業務發展方向；最后確定預算責任中心，結合預算特點，制定預算目標，做好目標細化，下發到每個員工身上，從而調動每個員工的自主能動性，使部門和員工權限和職責更加清晰[2]。通過科學的目標分解體系，量化企業目標，對企業各項項目的風險與盈利進行權衡，對案例中最具代表性的指標深入分析。在全面預算管理中，也要注意下年度的戰略經營目標，其關鍵指標如：營業收入、新增土地儲備、凈收入、新增竣工面積、年度銷售簽約額等等。

（三）提高房地產企業預算編制質量

預算編制是房產企業全面預算管理的關鍵，所以一定要保證預算編制的全面性與科學性。國家政策調控會間接影響到預算編制的結果，在編制預算前，房產企業要做好政策的解讀工作，避免因政策問題而影響預算編制的效果。企業要保證全面預算管理的實施效果，就要保證預算編制的靈活多變，根據外部的經濟環境以及企業內部的發展需要改變預算編制方案。房產企業可以將短期滾動預算和中期滾動預算結合應用到預算編制中，增強預算編制的全面性與科學性。滾動預算周期一般為2個月，采用滾動預算可保證預算編制的時效性，為企業經營提供有效的數據信息。雖然編制預算是全面預算管理的關鍵，但是要明白預算編制并不投入實際的資源，其根本還在于預算的執行情況，只有在業務活動中明確能否投入以及怎么投入資源，才能保證預算管理的作用得到有效發揮。要堅持全過程控制，預算編制屬于事前控制，但還需要事中控制及事后控制，明白應該怎樣銷售進行控制[3]。

（四）建立完善全面的預算管理信息機制

實施全面預算管理的過程中，房地產企業要建立完善的全面預算管理的信息化平臺，利用信息技術完善其工作。信息化平臺可以打破各部門間的壁壘，保證全面預算管理的公開化與透明化，使每個員工都可以在平臺上表明自己對全面預算管理的看法。因此各個部門都應該從自身角度合理利用信息化平臺，更有效地提交本部門的預算編制，然后再經由財務的總負責人對內容進行整理匯總，從而形成科學的企業全預算管理模式。

四、結束語

綜上所述，房產企業要深入了解全面預算管理的重要性，利用完善的全面預算管理機制，提高企業的內部控制能力，為房產企業規避財務風險，解決資金問題。企業要實施全面預算管理可從為全面預算管理提供良好的內部環境、構建目標戰略體系、提高房地產企業預算編制質量、建立完善的房地產企業全面預算管理信息機制等方面入手，從而實現房地產企業的戰略目標，促進企業長遠發展。