流通性減弱環(huán)境下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)研究

李燕 曲海滔

（1.青島和達(dá)集團(tuán)有限公司，山東 青島 266000；2.青島慧鼎置業(yè)有限公司，山東 青島 266000）

引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通率指的是二手房交易量占房屋存量的比重，流通率的影響因素非常復(fù)雜，同一國(guó)家不同區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通率均可能存在較大差異。通過(guò)流通率反觀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可了解當(dāng)前房屋產(chǎn)品市場(chǎng)的供需情況，判斷房屋資源分配效率的高低。因此在分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，流通率往往是最重要的衡量指標(biāo)。近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性有放緩趨勢(shì)，能夠預(yù)示未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，為進(jìn)一步了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)態(tài)，有必要對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)做前瞻分析。

一、關(guān)于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理狀況的分析

在當(dāng)前時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍然是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一。然而就房地產(chǎn)行業(yè)管理現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，由于受到各種因素的影響，導(dǎo)致各地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不均衡，很多地方的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活力有待挖掘。從國(guó)家和政府層面，雖然不斷針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)制定宏觀調(diào)控政策，但是這些調(diào)控政策并沒(méi)有起到有效遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的情況。全國(guó)各地商品房?jī)r(jià)仍然處于一種增長(zhǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本態(tài)勢(shì)較好，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)前景總體表現(xiàn)還是比較樂(lè)觀。從現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理狀況來(lái)分析，雖然我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)比較好，但是在管理方面的工作也需要進(jìn)一步完善和改進(jìn)。如，許多房地產(chǎn)企業(yè)片面追求經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)淡薄，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理重要性認(rèn)識(shí)不夠。在管理體系建設(shè)上不完全合理，導(dǎo)致現(xiàn)有體系不能完全滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展實(shí)際需要。而在執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)法律方面，也還存在一些不足之處，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一些隱患和后顧之憂(yōu)。

二、流通性減弱環(huán)境下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)流通性減弱對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必須且有能力解決目前的發(fā)展困境，通過(guò)行業(yè)發(fā)展強(qiáng)化，逐漸解決發(fā)展過(guò)程中形成的歷史遺留問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)自身的健康化發(fā)展。因此在流通性減弱環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然會(huì)朝向政策完善、問(wèn)題解決、市場(chǎng)成熟化等方向，下面對(duì)其發(fā)展趨勢(shì)做具體分析：

（一）宏觀政策調(diào)控強(qiáng)化

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在發(fā)展過(guò)度、發(fā)展速度過(guò)高的問(wèn)題，形成大量房地產(chǎn)泡沫。流通性減弱背景下，以高質(zhì)量發(fā)展取代高速發(fā)展成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主題，相應(yīng)的，國(guó)家也會(huì)結(jié)合之前房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)及成效，給出更具針對(duì)性和強(qiáng)有力的控制政策，通過(guò)政策施壓，以規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)?；诋?dāng)前的發(fā)展情境，本文認(rèn)為之后一階段國(guó)家給出的宏觀調(diào)控政策多以推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展為主要目的，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展方向做有限引導(dǎo)。從既有政策上看，目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將重點(diǎn)放在國(guó)家低收入群體住房條件的改善上，推行一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，例如，推行住房抵押貸款支持證券、設(shè)置專(zhuān)項(xiàng)金融債權(quán)等，鼓勵(lì)銀行部門(mén)提高對(duì)住房貸款的優(yōu)惠程度，使得那些存在住房剛性需求的低收入群體能夠通過(guò)住房貸款申請(qǐng)順利購(gòu)房，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端。前文頻繁提及土地資源在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要性，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)土地資源的依賴(lài)性極強(qiáng)，因此建議有關(guān)部門(mén)在制定宏觀調(diào)控政策時(shí)，注意對(duì)土地資源節(jié)約意識(shí)的引導(dǎo)。進(jìn)而促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)能夠自主引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)及管理理念，在保證房屋建設(shè)質(zhì)量的同時(shí)，有效節(jié)約土地資源，并通過(guò)一定的環(huán)境保護(hù)措施，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)給原有生態(tài)環(huán)境造成的負(fù)面影響，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）房?jī)r(jià)漲幅趨于穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場(chǎng)管理力度不足使得房屋產(chǎn)品供需矛盾加劇，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度增長(zhǎng)，那些具備住房剛性需求的消費(fèi)者承擔(dān)過(guò)高的購(gòu)房壓力，嚴(yán)重影響到居民生活水平提高和幸福感增加，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展埋下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。隨著國(guó)家宏觀發(fā)展戰(zhàn)略的優(yōu)化及各項(xiàng)調(diào)整性措施的執(zhí)行，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量將得到進(jìn)一步提升，積累更多的國(guó)民經(jīng)濟(jì)財(cái)富，同時(shí)實(shí)施的各項(xiàng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)抑制政策所帶來(lái)的成果也將逐步顯現(xiàn)，促使房屋產(chǎn)品價(jià)格的增幅逐漸趨于穩(wěn)定。如前文所述，房地產(chǎn)流通性的提升受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房自有率、人口流動(dòng)率等因素的影響，在未來(lái)，流通性是否會(huì)繼續(xù)保持降低趨勢(shì)還很難被預(yù)估。本文認(rèn)為，隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的輪番打壓，一、二線城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)產(chǎn)生一定程度的回落。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)較好、地理位置占據(jù)優(yōu)勢(shì)的三四線城市，因其目前的房屋價(jià)格與一二線城市還存在一定差距，可能會(huì)迎來(lái)購(gòu)房高潮，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)較差的三四線城市，其人口流動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，因此房屋交易將主要圍繞剛性需求的處理進(jìn)行。未來(lái)，一線城市房地產(chǎn)行業(yè)在土地資源供應(yīng)、開(kāi)發(fā)成本、政策限制等方面均將面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，結(jié)合以上預(yù)測(cè)，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)將發(fā)展重點(diǎn)逐步向二三線城市轉(zhuǎn)移，主要是考慮到此類(lèi)城市受宏觀政策的限制相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓄力較大，因此房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域性失衡是國(guó)家宏觀政策調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，借助有關(guān)政策優(yōu)勢(shì)，中南沿海城市向中西部地區(qū)發(fā)展過(guò)渡，可能成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一紅利點(diǎn)。另外隨著人們對(duì)生活品質(zhì)要求的提升，棚戶(hù)區(qū)改造、舊城區(qū)改造等項(xiàng)目也將為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的發(fā)展機(jī)遇。在宏觀政策引導(dǎo)及房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的雙重作用下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康化發(fā)展的目標(biāo)將在不久之后實(shí)現(xiàn)。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是至關(guān)重要的，有利于促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展，加強(qiáng)國(guó)家的綜合實(shí)力。因此，必須要根據(jù)新常態(tài)背景下的發(fā)展需求，不斷完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的發(fā)展模式，以促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，在激烈的行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。并且在加快我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的同時(shí)，讓人民群眾可以有舒適安全的居住環(huán)境。