土地開發(fā)整理的問題及對策

劉琳

（山東西進城市發(fā)展咨詢有限公司，山東 濟南 250000）

項目的規(guī)劃設計與預算編制是目前我國房地產開發(fā)項目中非常重要的一項工作，也是項目開發(fā)的基礎，是明確項目投資的關鍵工作。本文主要分析當前的土地開發(fā)整理規(guī)劃設計與概預算的分析介紹，從而可以了解在該項工作實施過程中存在的問題和不足，并且提出一定的可行性建議。

一、土地開發(fā)整理項目概述

近年來，我國在經濟與社會快速發(fā)展的帶動之下，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度加快，城市規(guī)模在逐步的擴大，在城市發(fā)展建設進程中，進行土地開發(fā)整理是關鍵工作，從而更好的實現(xiàn)資源的合理利用和整治，切實提高土地利用的質量。也就是說，進行土地整理項目管理，是進行土地資源可持續(xù)發(fā)展的關鍵性措施，也是比較重要的途徑。

項目規(guī)劃設計和預算編制是土地開發(fā)整體項目初期階段的重要工作，也是項目前期申報與建設規(guī)模確定的基礎依據。項目的規(guī)劃設計與預算編制的科學性，對項目能否如期達到預計效益目標具有決定作用。因為土地的開發(fā)整理項目是國家嚴格控制城市開發(fā)用地的主要措施，同時也是解決當前土地利用矛盾的關鍵性措施。

二、土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設計和預算編制

（一）項目規(guī)劃設計和預算編制

規(guī)劃設計和預算編制工作的主要目的是合理利用土地資源，重點從土地開發(fā)整理規(guī)劃與資金應用兩個方面著手，同時還要以開發(fā)整理的暫行規(guī)定、土地開發(fā)整理項目預算等為依據做好目標和任務，確保自然資源利用的科學性與合理性，按照實際需要來進行土地結構的優(yōu)化布局，提出切實可行的規(guī)劃方案和措施，制定出合理的開發(fā)與整體規(guī)劃設計。

為了確保規(guī)劃設計與預算的準確合理制定，需要充分考慮當?shù)氐淖匀画h(huán)境、地理條件、人文社會條件、土地資源狀態(tài)、基礎設施、土地規(guī)劃方案以及相應的法律法規(guī)等綜合因素，從而可以有效的進行影響因素的深入透徹分析，達到優(yōu)化資源配置、保證各項措施都能得到有效執(zhí)行的重要目的。具體規(guī)劃過程中，要對各類技術方案進行反復論證和綜合比選，全面考量經濟效益、社會效益和環(huán)保效益，從而選擇最佳實施方案。

（二）土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設計和預算的作用

國家自然資源部等相關部委逐步完善并發(fā)布了土地規(guī)劃與管理方面的法律法規(guī)制度，為當前的土地開發(fā)與整體項目的立項提供了法律依據，可以以此為基礎來進行全面的土地利用規(guī)劃與開發(fā)整理計劃。而規(guī)劃設計與預算是開展該項工作的基礎，并且在其整體的指導引領之下，結合當?shù)氐膶嶋H情況進行編制，最終將其設定為設計與預算立項的主要根據。

項目規(guī)劃設計就是要對當?shù)氐耐恋亍⒆匀?、社會、人文等進行科學合理的實地調查和分析，即從項目整體角度，又從分項和單項工程實施完善設計意見著手，從而確保地塊開發(fā)的整體目標，有效保障整體規(guī)劃方案的科學性和可行性。預算工作主要是從經濟的角度來判定項目可能產生的綜合效益，也是評選方案的基礎條件。規(guī)劃設計方案的制定要從經濟性與可行性的角度來分析，最終選擇最具合理性的方案，并且將預算控制在預期的范圍內，從而達到優(yōu)化設計的最終目的，滿足土地資源開發(fā)的需要。

三、土地開發(fā)整理項目實施過程中存在的問題

（一）預算費用有待優(yōu)化

土地開發(fā)整理項目涉及到的行業(yè)和機構比較廣泛，很多政府部門和經濟實體都要參與其中，項目組織實施的系統(tǒng)性也非常強。項目開發(fā)初期工作是否扎實有效，對整個項目的實施過程是否順利、最終結果是否理想都有直接影響。項目開發(fā)初期要重點做好勘測工作，這對于項目的實施有著決定性的影響。土地開發(fā)整理項目預算費用中，勘測階段的費用占到了整個項目總費用的1.5%。

（二）前期工作群眾參與度不夠

土地開發(fā)整理項目多數(shù)是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)城郊區(qū)域進行的，具體實施過程中會與當?shù)厝罕姰a生方方面面的溝通和聯(lián)系，項目竣工驗收之后會給群眾創(chuàng)造一定的效益，如果在規(guī)劃設計中沒有充分考慮到人民群眾的根本利益，必然會導致方案實施過程中受到嚴重的影響和阻撓，同時也會為后續(xù)的施工造成巨大的難度。當前的規(guī)劃設計單位在進行方案確定的過程中，很少深入群眾中間摸排具體情況，對于人民群眾的具體需求把握不準，很多時候都是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部與村組干部進行“空對空”的對接，很難兼顧當?shù)厝罕姷恼嬲枰m然有些項目開展了多種形式的公眾參與工作，但走過場、擺樣子居多，實際意義和效果并不明顯。

四、對規(guī)劃設計和預算工作的建議

（一）不斷建立健全土地開發(fā)整理法律體系

土地整理項目的實施開展，對依法合規(guī)的要求愈發(fā)嚴苛，因此要繼續(xù)加大對《土地法》、土地整治相關政策的分析和研究，增強依法合規(guī)意識，為土地整理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境和條件。

（二）認識到土地資源的有限性，實現(xiàn)土地開發(fā)產業(yè)化設置

因為自然條件和環(huán)境因素的影響，工業(yè)化、城市化中造成的土地資源流失比較嚴重，我國的農牧產業(yè)過墾、過牧的情況普遍存在，并且造成了一定程度的環(huán)境污染問題，我國的優(yōu)質土地資源正在逐步減少，這就需要我們認識到土地資源的有限性，使土地開發(fā)產業(yè)化。

（三）培養(yǎng)專業(yè)人才，通過科技發(fā)展來提高資源利用率

土地資源的整理開發(fā)工作與我國的經濟、政治和法律都存在千絲萬縷的聯(lián)系，政策指導性比較強，技術要求比較高，因此對從業(yè)人員的綜合素質要求很高，這就需要建立一支具備較高素質的土地整理保障團隊，需要加強人員的培訓，從而可以提升人員的專業(yè)素質和水平，滿足實際工作的需要。

五、結論

土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設計和預算是我國土地資源合理利用的重要工作，包含的范圍比較廣，影響因素比較多，需要結合實際情況，尋找出切實可行的解決辦法，從而可以實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提高資源利用率，滿足時代發(fā)展的需要。