疫情期間享受減免租金應(yīng)防范稅收風(fēng)險

晉朝輝

（云南冶金昆明重工有限公司，云南昆明 650203）

國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)，疫情期間，承租國有房屋的小微企業(yè)以及個體工商戶可享受租金減免3個月的優(yōu)惠，借以減輕疫情給中小企業(yè)以及個體工商戶帶來的經(jīng)營壓力。由國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等8個部委共同出臺的《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情進(jìn)一步幫扶服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶緩解房屋租金壓力的指導(dǎo)意見》明確了租金減免的具體內(nèi)容，盡管如此，疫情期間還應(yīng)注意稅收風(fēng)險的防范。

1.疫情期間租金減免享受的稅收風(fēng)險

1.1 增值稅有風(fēng)險

在營改增稅收改革背景下，現(xiàn)代服務(wù)中包括不動產(chǎn)業(yè)的出租、租賃等內(nèi)容，納稅人繳納稅收比例在9%左右，但在租金減免背景下，又該怎樣計算增值稅呢？《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》中提出了應(yīng)對措施，當(dāng)承租方不用繳納租金時，還是符合第14條中的第一款內(nèi)容，所以從文件上看，盡管享受租金減免，還是要繳納增值稅。所以中小企業(yè)和個體工商戶在享受減免租金的同時要了解增值稅的風(fēng)險，針對特殊時期的免租事項，要擬定合同進(jìn)行明確，這樣才能在免租過程中不繳納增值稅。因為增值稅繳納標(biāo)準(zhǔn)是是否存在免租期。

1.2 企業(yè)所得稅有風(fēng)險

從租金的企業(yè)所得稅文件來看，所得稅收入主要通過合同或協(xié)議來實現(xiàn)，當(dāng)缺乏相應(yīng)的文本佐證材料時，出現(xiàn)免收租金的行為，還是要繳納企業(yè)所得稅。從《企業(yè)所得稅法實施條例》中可以看出，租金收入主要包括企業(yè)有形資產(chǎn)的使用收入，根據(jù)合同要求，承租人要付租金。疫情期間的出租企業(yè)，要實現(xiàn)租金減免的政策，需要依法對“免租期限”進(jìn)行約定，才能免于企業(yè)所得稅的風(fēng)險。對企業(yè)而言，當(dāng)對客戶實施免租后，會得到一定的補貼收入，這一收入按照財稅[2011]70號文件的規(guī)定來看，這些不補貼收入要滿足相應(yīng)的條件才能不征稅，并且在企業(yè)應(yīng)納稅額度上進(jìn)行扣除。

1.3 房產(chǎn)稅有風(fēng)險

房產(chǎn)稅的計算方式有2種：一是從價計征。這一計算公式是房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×稅率的1.2%。從公式來看，房產(chǎn)稅的計算需要了解房產(chǎn)原值，也就是房屋原價。扣除比例是國家統(tǒng)一規(guī)定。對中小企業(yè)以及個體工商戶而言，在租金減免期間，即便有明確的租賃合同，也不能不繳納房產(chǎn)稅[1]。現(xiàn)階段，各個地方房地產(chǎn)從價計征的稅收都以房產(chǎn)原值的70%為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上按照1.2%的比例來征稅；二是從租計征。財稅[2010]121號文件對房產(chǎn)稅進(jìn)行了規(guī)定，提出房產(chǎn)出租要簽訂租賃合同，并確定免收租金的時間，在減免租金的期間，要進(jìn)行2次房產(chǎn)稅的計算，租金減免期間以房產(chǎn)余值計算稅收，當(dāng)收取租金開始便要繳納房產(chǎn)稅。

1.4 土地使用稅有風(fēng)險

土地使用稅方面的政策依據(jù)較多，包括《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》以及《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》文件。前者規(guī)定土地使用人要依法繳納土地使用稅，根據(jù)土地使用的面積來計算稅額；后者細(xì)化了土地稅繳納人的身份，可以是單位也可以是個人，同時還拓寬了土地稅繳納人的范圍，代管人也屬于稅收繳納的范圍。相對而言，通常情況下，享受租金減免的中小企業(yè)與個體工商戶，還是要按照土地使用稅的要求進(jìn)行稅收的繳納。但《意見》也明確了房租減免期間的土地稅繳納規(guī)定辦法，在疫情期間土地使用人或代管人可視情況以及本地實際來繳納稅收。

1.5 個人所得稅有風(fēng)險

個人在對外出租房屋的過程中主要涉及的是個人所得稅。這一稅收的繳納要符合《個人所得稅法》的相關(guān)要求，在房屋租金上扣除個人所得稅。在疫情期間，中小企業(yè)與個體工商戶在享受租金減免的政策時，由于房東沒有租金收入，所以不涉及個人所得稅的繳納工作。但當(dāng)承租方在合同簽訂的過程中就全額支付租金，并扣了個人所得稅，在疫情期間減免租金，并約定將租金退還。

2.防范疫情期間享受租金減免稅收風(fēng)險的措施

2.1 重視租賃合同的完善

疫情期間享受租金減免要注意防范稅收風(fēng)險，對享受租金減免的中小企業(yè)來說，要時刻關(guān)注是否存在稅收風(fēng)險，盡量將稅收風(fēng)險降到最低。那么租賃合同的完善便是一個很重要的防范稅收風(fēng)險的措施。疫情期間享受租金減免，需要在原有合同的基礎(chǔ)上添加補充內(nèi)容，補充內(nèi)容要對疫情期間租金減免情況進(jìn)行明確，從而減少不必要的糾紛。在補充簽訂合同時，要注意以下幾個方面：一是應(yīng)明確租期是否延長，在原有合同的基礎(chǔ)上明確租賃期的時間；二是是否需要在原有租賃金額的基礎(chǔ)上進(jìn)行折扣。對承租方來說，享受租金減免可通過與房東簽訂補充協(xié)議來達(dá)到租金減免的目的，也就是說，要求出租方將原有的租賃資金打折扣，進(jìn)而達(dá)到承租方減租的目的。

2.2 提前統(tǒng)籌規(guī)劃稅務(wù)

承租方想在享受減免租金的同時，又不發(fā)生稅收風(fēng)險，就需要對稅務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，并且統(tǒng)籌規(guī)劃的時間要盡量提前。增值稅的前提是租金產(chǎn)生實際收入，所以要減少減租的稅收風(fēng)險，需要在原有合同簽訂的基礎(chǔ)上進(jìn)行補充，這樣才能避免增值稅被多算[2]。補充合同的簽訂需要注意：對減免租金的時間不要直接在補充中進(jìn)行精確約定，同時盡量減少出現(xiàn)免租期的字。為了進(jìn)一步降低稅收風(fēng)險，可使用租金減半或折扣的方式來進(jìn)行。

2.3 書面形式約定

合同補充協(xié)議一定要以書面的形式來約定，也就是說，口頭約定的內(nèi)容不具有法律效應(yīng)，容易引發(fā)稅收風(fēng)險。對主管稅務(wù)的機關(guān)來說，口頭約定的內(nèi)容沒有留下痕跡，有時往往不能準(zhǔn)確核實，所以通常情況下建議不要使用口頭約定，以書面約定為主。具體到疫情期間的租金減免來看，出租房面對房租減免的事實，要在事前發(fā)布公告，公告內(nèi)容與租賃合同有關(guān)，發(fā)布公告讓承租方了解并知曉，如果沒有出現(xiàn)承租方反對公告內(nèi)容的情形，則表示大家默認(rèn)公告中提出的內(nèi)容。所以當(dāng)實際執(zhí)行租金減免工作時，才能避免稅收風(fēng)險。

2.4 做好稅務(wù)處理工作

稅收風(fēng)險的防范還應(yīng)積極做好稅務(wù)處理工作，尤其是涉及租賃方面的稅務(wù)處理十分重要。當(dāng)租賃事項不符合稅務(wù)處理的相關(guān)要求，則容易在處理過程中遭到稅務(wù)處罰[3]。體現(xiàn)為在開具稅務(wù)發(fā)票時，盡管承租方與合租房已經(jīng)有免租期的書面補充協(xié)議，但在具體發(fā)票開具的過程中還是要具體問題具體分析：首先，當(dāng)承租方與合租方已經(jīng)在租金減免事項中進(jìn)行了約定，并將減免的資金用于后續(xù)的租金支付，不與租金退還發(fā)生關(guān)系，那么也就不用開紅字票；其次，當(dāng)雙方在約定的過程中涉及資金退還的流程，那么便要提前做好稅務(wù)處理，避免出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險。

3.結(jié)語

疫情給中小企業(yè)以及個體工商戶的經(jīng)營發(fā)展帶來了重大影響，為了進(jìn)一步恢復(fù)生產(chǎn)，降低中小企業(yè)與個體工商戶的經(jīng)營壓力，國家出臺一系列幫扶中小企業(yè)與個體工商戶發(fā)展的政策，如中小企業(yè)與個體工商戶能享受租金減免政策，但與此同時，在享受租金減免的過程中，相關(guān)措施不到位，容易存在稅收風(fēng)險，因此，應(yīng)提前規(guī)劃，減少稅收風(fēng)險帶來的影響。