涉長租公寓案件法律問題分析
——以邢某訴某長租公寓企業房屋租賃合同糾紛一案為例

李浩浩

（上海市長寧區人民法院，上海 200050）

一、案情分析和爭議焦點

房屋產權人李某與某長租公寓企業簽訂《房屋托管租賃合同》，將房屋交由該長租公寓企業出租，租金支付方式為押一付三。后該長租公寓企業與租客邢某簽訂《住宿服務合同》，由邢某承租上述房屋，租金支付方式為付十九押二。邢某在該長租公寓企業業務員介紹之下，與某金融機構簽訂《租房貸個人借款合同》，該金融機構將十九個月租金一次性發放至長租公寓企業賬戶。租賃期間，因長租公寓企業拖欠產權人李某租金，導致《房屋托管租賃合同》解除，產權人李某要求租客邢某搬離房屋。租客邢某主張長租公寓企業結清租金貸款。

本案主要爭議焦點在于產權人李某與長租公寓企業簽訂的《房屋托管租賃合同》的性質；產權人李某是否可以要求租客邢某搬離；租客邢某租金貸款如何處理。

二、案件評析

長租公寓本是乘“租購并舉”政策東風填補市場空白的創新商業模式，但是近年來，部分長租公寓企業通過“高收低租”“長收短付”等不正當競爭方式迅速占領市場，為快速回籠資金，誘導租客向金融機構貸款，一次性支付租賃期限內所有租金。野蠻擴張的背后潛伏巨大的經營風險，一旦出現資金鏈斷裂，就會造成諸多租賃矛盾。2018年至今，長租公寓陸續“爆雷”，出現租客房租、押金難退，產權人驅趕租客等問題。

本案即是一起典型的因長租公寓運營不善導致的糾紛，涉及產權人、租客、長租公寓企業、金融機構四個主體，主要包含三個法律關系，即產權人與長租公寓企業之間法律關系、租客與長租公寓企業之間法律關系、租客與金融機構之間法律關系。司法實踐中，主要爭議焦點在于認定產權人與長租公寓企業之間的法律關系性質。

（一）關于產權人與長租公寓企業之間法律關系的認定

實踐中，產權人與長租公寓企業簽訂的合同并無統一范本，通常既有“托管”“委托”“代理”等內容，也有“租賃”“租金支付”等內容。對于產權人與長租公寓企業之間形成何種法律關系存在分歧，目前主要有兩種觀點：一種是房屋租賃關系。此觀點認為，產權人依據合同將房屋交付長租公寓企業對外出租并按照固定標準收取租金，符合租賃合同定義。其次，合同約定房屋狀況、租期、租金支付方式、公共事業費等內容，符合租賃合同法律特征。另一種觀點認為是委托關系。此觀點認為，長租公寓企業作為專業從事房屋代管的經營主體，取得產權人授權之后，以自己或委托人名義將房屋出租，收取租金，獲得報酬等，均系其正常業務范圍，符合商業慣例，雙方形成委托關系。筆者認為，隨著交易越來越多元化，法律關系的認定也越顯復雜。判斷產權人與長租公寓企業之間的法律關系，首先應結合協議具體名稱、內容、履行方式等綜合考量。本案中，雖然產權人與長租公寓企業簽訂合同名稱帶有“托管”，字面含義是“委托管理”，但合同具體條款主要約定房屋租賃用途、租賃期限、租金及支付期限和方式、房屋維修等內容，符合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百零三條①《民法典》第七百零三條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。關于租賃合同的規定，此時應認定雙方成立房屋租賃合同關系。而對于協議約定產權人委托長租公寓企業對房屋進行管理，并對委托事務、委托代理權限、報酬等內容作出具體約定的，符合《民法典》第九百一十九條①《民法典》第九百一十九條：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。關于委托合同的規定，一般應認定雙方成立委托合同關系。其次，不宜簡單否定既存外化法律關系。實踐中產權人與長租公寓企業簽訂的協議同時包含租賃合同的內容與委托合同的內容，在認定成立租賃合同關系或委托合同關系同等合理的情形下，應尊重既存外化法律關系，朝著有利于協議代表法律關系成立的方向作出判斷。例如，《資產委托管理合同》所代表的即明顯的委托代理關系，文義上也更符合當事人真實意思表示，在沒有確切證據證明實際履行行為與協議所表現的效果不一致時，一般應認定雙方成立委托合同關系。總之，合同在性質上屬于原始證據、直接證據，應作為確定雙方法律關系性質的邏輯起點和基本依據，不宜簡單否定既存的外化法律關系。

（二）關于產權人與長租公寓企業合同解除后法律后果的認定

不同法律關系產生不同法律后果。在產權人與長租公寓企業形成房屋租賃關系的情形下，長租公寓企業若出現逾期付款情況，產權人可以根據合同約定或根據《民法典》第七百二十二條②《民法典》第七百二十二條：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。規定主張解除合同。根據《民法典》第五百六十六條③《民法典》第五百六十六條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。規定，合同解除后，產權人與長租公寓企業之間的租賃合同關系消滅，產權人可以依約向長租公寓企業主張沒收押金或承擔其他違約責任。產權人有權行使物權，依法主張租客返還房屋。根據合同相對性，租客可向長租公寓企業主張退還押金并承擔違約責任。在產權人與長租公寓企業形成委托關系的情形下，長租公寓企業系取得產權人授權，代為出租房屋。根據《民法典》第九百二十五條④《民法典》第九百二十五條：受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人；但是，有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。規定，長租公寓企業以自己的名義，在產權人的授權范圍內與租客訂立房屋租賃合同，租客在訂立合同時知道產權人與長租公寓企業之間的代理關系的，該合同直接約束產權人與租客。此時，產權人與長租公寓企業并無直接租賃關系，而直接與租客形成房屋租賃關系，租客向長租公寓企業支付租金視為履行了支付租金的義務，在產權人與長租公寓企業解除合同關系情形下，無權主張租客搬離，只能向長租公寓企業主張違約責任。

（三）關于“租金貸”的處理

“租金貸”是指，長租公寓企業為短期內聚攏資金，要求租客在與長租公寓企業簽訂租賃合同的同時，與相關金融機構簽訂借款合同，由該金融機構將租期內全部或部分租金一次性支付給長租公寓企業，租客按約向金融機構償還貸款的融資方式。“租金貸”模式下，長租公寓企業與金融機構之間并不存在直接的法律關系，而是利用租客的個人信用貸款獲取資金，實現短期內融資的目的。長租公寓企業享受貸款收益，但是相關法律風險卻由產權人與租客承擔。關于租客向金融機構申請的“租金貸”如何處理，筆者認為租客向金融機構申請貸款用于支付租金，與金融機構之間形成借款合同關系，與租賃關系并非同一法律關系。在無特殊約定的情況下，根據合同相對性，租客不能因為其與長租公寓企業之間解除合同而終止履行借貸合同。鑒于此類糾紛通常涉及眾多租客，社會影響較大，在租客與長租公寓企業之間糾紛未解決之前，為保護廣大租客權益，建議相關金融機構對租客采取不催收、不扣款、不計息、不上征信等保護措施，通過法律途徑解決與租客、長租公寓企業之間的矛盾。

三、案件啟示

產權人、租客維權應保持理智、避免沖突，對于租客有證據證明仍在合約期內，且已向長租公寓企業支付租金的，為避免激化矛盾，產權人不得采取斷水、斷電、換門鎖等方式，強制租客搬離。產權人、租客應友好協商，分擔損失，平穩過渡。協商不成的，可以向公安機關反映或向街道、人民調解委員會等申請調解，或通過法律途徑維護合法權益。本案中，產權人與租客協商合理期限內返還房屋，租客將退租后長租公寓企業所欠的預付租金債權轉讓給金融機構，金融機構以此結清租客貸款。此方案為各方減少損失、簡化矛盾提供了良好借鑒。