淺談“營改增”對房地產企業稅負的影響

林俊良 林子鈴

摘要：隨著“營改增”稅收體制改革的全面實施，房地產企業的稅負結構發生了很大的變化。本文從房地產企業業務流程出發，梳理“營改增”對企業各個業務環節稅負的影響。從整體來看，“營改增”之后稅負的高低主要取決于可抵扣稅額的多少。“營改增”對房地產企業取得土地、建設開發和銷售預售階段都有不同程度的影響。企業可以通過加強票據管理、優選供應商、合理外包等方式應對“營改增”帶來的改變。

關鍵詞：營改增;房地產企業;營業稅;增值稅

一、引言

房地產業是我國稅收的重要來源，我國社會的發展很大程度被房地產開發企業的發展水平所影響。為保證房地產行業穩定發展，政府對房地產企業稅務監控力度逐漸提升，這對我國房地產企業對稅務風險的重視程度提出了更高的要求。同時，因為房地產開發涉及民生，受國家政策影響較大，且開發周期長，涉及部門多，這些因素都對房地產從業者的專業水平提出了較高的挑戰。

2015年，房地產企業正式被納入“營改增”試點行業范圍。2016年5月1日，營改增在我國全國范圍內全面實施。在這種情況下，作為受“營改增”政策影響最為廣泛的一個行業之一，房地產企業為了降低“營改增”可能帶來的負面影響，抓住此次稅制改革的機會，充分利用“營改增”的政策紅利，深入剖析“營改增”對房地產企業稅負的影響就顯得至關重要。

二、“營改增”對房地產企業各業務流程稅負的影響

1.“營改增”對房地產企業取得土地階段的影響

由于土地成本在房地產開發成本中所占的比重非常高，所以對于土地的取得方法選擇直接影響著其進項稅額的抵扣率。房地產公司的土地使用權取得方法主要可以分為土地轉讓和土地出讓。土地轉讓是指企業從二級市場獲得土地，也就是從非政府機構得到土地使用權。這種交易方式下房地產企業可以從土地出讓方獲得可抵扣的增值稅專用發票，所以在計算時，可以直接將土地成本對應的進項稅額進行抵扣，降低企業稅負。土地出讓則是指企業通過競拍等方式直接從政府部門處獲取土地使用權的行為。根據財稅[2016]36號文件規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。因此，企業通過土地出讓方式從政府部門獲得的土地，其成本不通過進項稅額抵扣的方式減免，而是在房地產企業確認收入時從銷售收入中扣除土地成本來實現抵扣。除了上述兩種方式，房地產開發企業還可以通過其他較為復雜的方式獲得土地，例如一方提供土地、另一方出資合作開發建房取得土地;通過企業合并獲得土地等。而在這些情況下，去的相應土地的可抵扣增值稅進項發票可能會存在較大的困難。不同的方式加大了土地成本進項抵扣難度，增加了企業開發成本中不可抵扣的部分，導致企業稅負水平可能會大幅度提升。因此，房地產企業在選擇獲取土地的渠道時，應盡可能選擇土地轉讓或凈地出讓，使得土地成本盡可能以進項稅額的形式在計算中可以被直接扣除。此外，可能存在“營改增”后土地出讓金增幅下降，使得地方政府財政收入銳減，稅務部門進而加大以前期間稅金的清繳力度的情況，這種情況下房地產企業的短期利潤和現金流可能會遭受一定負面影響。

2.“營改增”對房地產企業建設開發階段的影響

項目建設開發階段是企業成本管理的關鍵環節，項目所需原材料及設備的采購將直接影響目標成本的構成。在項目原材料及設備的采購方面，若供應商主要為是個體戶或小規模納稅人，提供的材料設備種類比較雜亂，且無法為房地產開發企業開具增值稅專用發票，則可能導致企業所繳納的進項稅無法全額抵扣，進而造成企業稅負加重。因此“營改增”政策的實施會使得房地產企業在選擇材料供應商時為了獲得可抵扣的進項稅額發票，會更傾向于于能夠開具增值稅專用發票的一般納稅人企業進行合作，縮減了供應商的選擇面。

在施工階段，房地產企業與建筑企業簽訂的建筑合同通常包括兩種合作形式，一種是“甲供材”方式，即甲方（房地產開發商）與承包方（建筑企業）約定，工程所需全部或部分設備、材料、動力由甲方采購。另一種是建筑企業“包工包料”，即建筑公司不僅承包工程人工成本，而且承包全部的材料成本。在利潤相近的情況下，“甲供材”方式通常會比“包工包料”形式更能降低企業的稅負。

此外，房地產開發企業可充分利用增值稅優惠政策，合理增加部分建筑安裝成本，提高可進行進項稅額抵扣項目的金額，降低土地增值稅率、減征或免征土地增值稅。同時，提高房地產企業開發產品品質也是加快企業自身業務升級的重要渠道，可加大精裝修房的開發，將統一購置家具、電氣設備等納入到精裝修的范圍中，通過適當加大精裝修的成本來增加可抵扣的進項稅額，不僅能起到降低稅負的作用，還能提升房地產項目的整體售價增加企業利潤。

3.“營改增”對房地產企業銷售階段的影響

當前很多房地產開發企業通過期房預售方式銷售房產，取得的銷售收入需繳納稅金，但在“營改增”形勢下納稅流程繁瑣，需要大量材料，且隨著預售過程中項目的日益進展，房地產開發企業的建筑成本和財務成本會日漸增加，進項稅抵扣的滯后也會占用一部分企業的現金流。

同時，“營改增”這一變革也會影響到企業的促銷戰略。在過去，部分房地產開發商會使用“買一送一”的方式向購房者贈送產品，以達到吸引購房者的目的。但這種營銷方式在"營改增"之后，此種方式將會被視為"視同銷售"行為，進而可能需要繳納銷項稅，提高企業稅負。為了有效地避免這種促銷行為可能引發的稅負，房地產開發企業需要在客戶購買一套房屋時，在銷售合同中清楚地明確表明其銷售總價已經被認為包含了房屋相關銷售物品的促銷價格，避免“免費”、“贈送”等促銷字樣同時出現在購房者的合同中，以此規避可能引發的“視同銷售”行為導致的額外稅負。

三、結論和建議

雖然“營改增”的最終目標是減輕稅負，避免企業重復納稅，但多數已試點行業仍存在稅負有增無減的情況。房地產開發企業必須要積極主動適應我國“營改增”這個稅收制度深化改革給予我國實體經濟社會所帶來的全新機遇和嚴峻挑戰，將此次改革的正式啟動作為推進企業優化內部管理流程的一個重要歷史契機。企業可以加強票據管理，建立增值稅發票專人管理機制，使得增值稅發票和抵扣發票都能得到妥善管理和正當使用，以保證進項稅額抵扣工作順利進行，為企業創造更大效益。同時，優選項目承包商及供應商。應在房地產項目建設過程中優選項目承包商、供應商和正規勞務公司。減少零星用工，確保原材料和設備的采購等環節能取得具有法律依據的增值稅發票，完善稅務抵扣鏈條。此外，還可以將企業中無法進行稅務抵扣的環節實行外包，合理的進行稅務轉移，降低企業稅務管控風險，以減輕企業稅務負擔。

參考文獻

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作者簡介：

姓名：林俊良，男（1996.10-）漢族，廣西賓陽人 ? 廣西財經學院碩士研究生，研究方向：企業財務