后疫情時代房地產市場的問題研究

摘 ?要：2019年12月，新冠肺炎疫情在武漢爆發，之后迅速席卷全球。隨著新冠肺炎疫情的迅速蔓延，對全國乃至全球的經濟社會發展帶來了巨大的沖擊。疫情對經濟的影響涉及各個行業，房地產行業自然也不能置身事外。房地產問題與民生問題息息相關，是全國關注的重點問題。本文將新冠肺炎疫情對國內房地產市場的短期以及中長期的影響進行分析，基于疫情常態化防控后的房地產市場的現狀提出一系列的對策建議。

關鍵字：后疫情時代;房地產市場;對策建議

一、疫情對房地產市場的短期影響

（一）對整體經濟增長的影響

由于新冠疫情的沖擊，導致房地產市場進入低迷狀態。房地產行業與國家統計局分類的42個行業均有不同程度的關聯關系，尤其是建筑業，與房地產行業的關聯程度較高，對GDP的貢獻還稍高于房地產業，也將對經濟增長造成影響。2020年第一季度，全國的房地產開發投資金額為21963億元，同比下降7.7%。其中，住宅投資的金額下降7.2%。房地產開發投資的下降帶動GDP增長速度同比下降6.8%，環比下降9.8%。房地產開發投資的下降對整體經濟帶來下行影響。

（二）對房地產行業的影響

1、房地產市場需求

新冠肺炎疫情使得國民購房的需求嚴重下降，導致住房成交量大幅下降。2020年第一季度的商品房銷售面積為2.20億平方米，同比下降26.3%，降幅比前兩月份月份減小13.6個百分點。其中，住宅銷售面積減少25.9%，辦公樓銷售面積減少36.2%，商業營業用房銷售面積減少35.1%。商品房銷售額為20365億元，下降24.7%，降幅比前兩月份減小11.2個百分點。由于疫情的原因，外出務工人員不能及時返鄉，使其住房需求無法釋放。三四線城市的住房供給不能得到相應的需求來緩解，致使三四線城市的住房供給過剩，給房地產市場帶來了相當大的沖擊。短期內，新冠肺炎疫情對房地產市場需求有著較大的影響。

2、土地成交量

由于新冠肺炎疫情的影響，房地產市場進入下行狀態。土地成交受到嚴重沖擊。其中，土地成交量下降幅度劇烈。2020年一季度，房地產開發企業土地購置面積為1969萬平方米，同比下降22.6%，降幅比前兩月份減小6.7個百分點。土地成交金額為977億元，同比下降18.1%。短期內，新冠肺炎疫情對土地成交的影響劇烈。

（三）對房地產企業的影響

由于疫情的影響，全國多個城市房地產市場被通知暫停營業。有關統計資料顯示，自1月下旬房企成交量較以往春節期間下降95%。疫情較重的十個省份商品房銷售規模占全國比例超過6成。線上銷售只是臨時應急手段，較難落實。銷售作為房地產開發企業最重要的資金來源，銷售放緩將顯著影響房企短期資金鏈，房地產開發商可能放慢拿地、開工等節奏。此外，建筑施工高度依賴外來務工人員，目前疫情導致全國范圍內短期開工不足。因此，疫情會對房地產開發投資和上下游產業帶來不利影響，預計將突出反映在今年一、二季度房地產在建、新開工、投資等指標上。

二、新冠疫情對房地產市場的中長期影響

2020年，面對新冠肺炎疫情嚴重沖擊，在黨中央的領導下，各地區各部門堅持穩中求進的工作總基調，統籌經濟發展和疫情防控工作，扎實做好“六穩”工作、全面落實“六保”任務，經濟運行穩定恢復，就業民生保障有力，房地產方面堅持“房住不炒”的總基調，經濟社會發展主要目標任務完成情況好于預期。

（一）對整體經濟的影響

2021年1-4月房地產開發投資額為40240億元，增速為21.6%，增速有一定下滑。1-4月新開工面積為53906萬平方米，同比增長12.8%，較1-3月增速明顯下滑，與2020年特殊時期的數據異動有關。房地產開發投資的增加帶動GDP同比增長18.3%，相對于2019年同期同比增長5.2%。雖然增速有所下降，但是在疫情的影響之后能夠有此增速已是不錯。從整體經濟來看，疫情之后的一年多，房地產市場逐漸回暖，帶動經濟回調。房地產行業以相對于其他行業更快的速度恢復。

（二）政府對土地供應量的影響

在疫情的影響下，房地產市場迅速進入“冰點”。房地產市場作為中國經濟的壓艙石，短期內國家會適當放松貨幣政策來穩定房地產市場。2021年第一季度，房地產開發企業土地購置面積為2301萬平方米，同比增長16.9%。土地成交金額為809億元，下降17.3%相對于疫情剛開始爆發時有所恢復。中長期來看，政府的土地供應量不會大幅度下降。為了維護房地產市場的穩定，政府會加大土地供應量。穩定房價，保持土地市場的穩定。適當地增加土地供給量可以緩解政府的財政壓力。

（三）對房地產金融的影響

房地產市場的杠桿高，容易泡沫破裂，以至于誘發系統性風險。嚴格監管資金進入房地產市場，符合中央的“去杠桿，降杠桿”的要求。加強對資金的管控目的并不是打壓房地產市場，而是為了規范資金和地產的對接渠道。將保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，強化差別化住房信貸政策、房地產金融宏觀審慎政策落實力度。

三、疫情防控進入常態化后房地產市場

2020年初受到疫情的影響，房地產銷售開發嚴重受挫房地產市場進入嚴冬。2021年3月，房地產市場喜迎“小陽春”行情，28個重點監測城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%。房企紛紛加大供貨力度，TOP100房企單月操盤銷售金額環比增長25.4%，同比增長60.8%，較2020年月均值增長14.1%。房企面臨的整體政策環境邊際收緊，“因城施策”與“因企施策”趨于常態化，房企需積極調整自身戰略方向，靈活應對市場變化，構筑起可持續性競爭優勢。2021年第一季度，全國房地產開發投資金額為27576億元，同比增長25.6%。比2019年第一季度增加15.9%，兩年平均增加7.6%。其中，住宅投資金額為20624億元，增加28.8%。 現今，房地產市場景氣指數不斷回調，房地產市場已經漸漸恢復。

四、對策建議

今年是十四五計劃的開局之年，“十四五”期間，是房地產業轉型發展的關鍵時期。疫情在目前進入常態化防控階段，雖然宏觀經濟以及房地產方面已經恢復較多，但是仍需注意政策監管。

（一）宏觀經濟調控

在2020年房地產市場的調控政策和新冠肺炎疫情的影響下，房地產市場的需求受到了較大的抑制。新冠肺炎疫情進入常態化防控后，需求得到釋放。為了避免需求的短時間的快速釋放，使得房價快速上升。在未來的一段時期內，要加強調控供給端，適當地增加房地產市場的供給，并且嚴格控制地價，使其處于相對穩定的狀態。長期以來，我國房地產調控重需求抑制、輕供給疏導。前者易取得短期效果，后者能獲得中長期效果且有利于穩定公眾預期。單單需求端的調控僅僅是把需求提前或者延后釋放，不能從根本上解決房地產市場供需失衡的問題。如果需求端受到持續抑制，就會形成購買力的“堰塞湖”，一旦政策松動，需求可能集中釋放，對市場造成巨大沖擊。所以，應該結合供給端和需求端的調控，嚴格控制房價，防止其在疫情常態化防控后迅速增長。

（二）繼續貫徹落實“房住不炒”的方針

我國房地產行業進入“房住不炒”的發展階段已有幾年時間。2014-2016年，我國經歷了最近一次房價暴漲，給經濟發展帶來了諸多問題。為了調控房地產市場，自2016年至今的四年多以來，調控政策之嚴、力度之大前所未有。我國才基本控制住了房價漲勢，成果得來不易，需要倍加珍惜。放松“房住不炒”的政策引導，可能會給房地產市場帶來短時間內的快速發展，但會提前消費其未來發展空間，甚至可能會引發經濟金融風險。所以，應該堅持“房住不炒”的方針，而不是為了短期的成效而放棄未來長期的發展。如今疫情得到了有效控制，如果供給端不能夠滿足由于疫情而被抑制的需求，房價將會快速反彈。特別是在一線和重點二線等經濟基礎較好、醫療資源較發達、城市管理較好的城市，“穩房價”仍是這些地區的重點調控方針。

（三）房地產行業轉型升級

現今，將線上營銷和線下營銷相結合的新模式，已經成為國內房地產企業營銷的主要思路。新型營銷模式，將極大地提高營銷管理效率，與此同時還是房企營銷形式的重要轉型。房地產企業可以延續這個思路，繼續大力發展創新營銷模式。疫情推動房地產行業朝智能化、網絡化發展，并且催生出新的業態。由于售樓處關閉，房地產企業轉向線上售房，疫情之后這種新型看房購房模式將更加流行，也能幫助房地產企業節約成本。尋求數字化轉型的房地產企業可加大力度推廣線上銷售渠道，與互聯網及新媒體平臺合作來達到精準營銷投放的目的。比如開發VR看房功能，建立銷售社群，短視頻推廣等。對房地產企業來說，新冠疫情對其影響，好壞參半，如何延續新冠疫情帶來的機遇，是考量一個企業的綜合實力的標尺。

參考文獻：

[1]韓夢雨.論我國互聯網金融的風險及控制[J].中國儲運，2021（05）：109-110.

[2]苗暘.淺談疫情對房地產開發企業影響及應對策略[J].經濟管理文摘，2021（08）：90-91.

[3]黃蕾，朱濤.新冠疫情沖擊下我國房地產市場復蘇的影響機制研究[J].科技與經濟，2021，34（02）：16-20.

[4]中國人民銀行阜陽市中心支行課題組.三線城市房地產企業復產復工的思考[J].當代金融家，2021（02）：138-139.

[5]李杜淵，郭晨曉.疫情背景下的房地產行業發展分析[J].中國房地產，2020（23）：38-40.

作者簡介：

林嬌（1996年--），女，漢族，籍貫：福建仙游，本科，單位：福建師范大學，研究方向：房地產金融