房地產企業資金管理研究

王娜

（湖南繼善投資發展有限公司，湖南 長沙 410208）

毋庸置疑，資金是房地產企業得以發展的血液。良好的資金管理既可以避免出現企業運營風險，又能為企業發展提供強有力的資金保障。房地產行業屬于高投入高收益的行業，這個行業受政策的影響可能性很大，又受市場經濟供需關系的影響大。在房產開發過程中，環節眾多，資金需求比較大，因此資金的有效利用，使每一分錢都能用到刀刃上，對房地產企業而言意義重大，甚至可以說，良好的資金管理是房地產企業的生命線。

一、資金管理的概述

（一）資金管理的概念

筆者認為資金管理有廣義和狹義之分，廣義上的資金管理是指凡是和資金有關的管理行為，包括籌資活動、投資活動、資金運營；狹義的資金管理則偏向于過程管理，主要是指資金籌集、分配、使用、監控的過程行為。如何提高房地產企業的資金使用效能，滿足房地產企業對資金的需求應是資金管理的終極目的。為從資金管理全過程來看，本文主要是從廣義概念的角度進行分析。

（二）資金管理的內容

1．資金籌集

資金籌集是指通過融資、股東投資、與他人合作等行為籌集資金的行為和活動。對于房地產企業而言，資金籌集的方式主要包含股權投資和對外融資兩種方式。房地產企業的資金籌集計劃既要確定日常經營所需，同時還要減少資金使用成本，以此增加企業的收益，并減少相關風險。

2．資金投資活動

房地產企業的資金投資行為就是資金投入、開發建設、產品流出的過程。資金投資是有風險的。因此房地產企業應擬訂科學完整的投資計劃，平衡投資項目的風險和收益，根據投資計劃和項目的整體進度合理使用資金，使資金使用更有方向性，也能使資金有效利用。

3．營運資金

狹義的營運資金是指流動資產減流動負債的余額。因此，加強營運資金的管理也就是對流動資產和流動負債的管控。從資金風險理論可知，營運資金余額可作為判斷企業短期內償還債務的能力，可以對外彰顯房地產企業的經營能力，因而對營運資金的管理能為房地產企業日常經營的良性運營和發展提供保障。

（三）資金管理的重要意義

對資金管理進一步加強，既是資金本身的需求，更是由房地產企業自身的特性決定，對房地產企業意義重大。一是資金管理本身有利于企業資金的合理使用。房地產行業是一個開發周期長，前期資金投放大，回款慢的行業，前期要經過拿地、規劃審批、設計、開發建設等多個環節，因此需要大額資金進行流轉。二是資金管理可以適當緩解資金使用壓力。為促進房地產市場健康發展，確保預售資金能真正投入到開發的項目建設，部分地區設立了房產資金監管機構及制度，如以長沙為例，長沙市人民政府和中國人民銀行長沙中心支行《關于加強商品房預售資金監管的通知》（[2016]261號）等有關規定，購房人支付的定金、首付款、住房公積金貸款等各種購房款的25%作為重點監管資金，期限自核發商品房預售許可證至完成房屋所有權首次登記止；并且業主的按揭款也要扣除5%的保證金預留在保證金賬戶，等到取得他項權證后銀行才能轉出供企業使用，這樣導致房地產企業資金周轉緩慢，無形中增加了房產企業的資金壓力。三是資金管理可以有效規避資金管理不足所帶來的風險。房地產企業的資金除了部分自有外，大多是通過融資渠道籌集，意味著在沒銷售前企業就已負債形式運營，銷售后產生的資金也不可自由支配。在此期間如果資金管理不合理，項目運行將出現受阻，嚴重還會出現資金鏈斷裂，進而影響企業的生存。而科學有效的資金管理能夠保護企業資金安全，降低成本，提高資金有效利用率，提升企業整體管理水平。

二、房地產企業資金管理存在的問題

（一）籌資渠道不暢，資金壓力大

目前我國除了大型的房地產公司采用發行股票和債券發行途徑進行融資外，其他中小型房地產公司主要是向銀行貸款獲得。但現在央行對商業銀行的貸款額度抓得越來越緊，尤其對房地產公司的貸款政策更是嚴厲，不但額度收緊而且條件越來越苛刻。因此房地產公司既面臨著房價的調控對資金的影響還面臨著融資難對資金的影響。

（二）投資決策不科學，投資風險加大

近幾年人們生活水平不斷提高，房企市場異常火爆，也給房企帶來了豐厚的利潤，使得投資者只顧眼前的利潤，無暇分析行業發展的長遠性和市場需求變動，大量籌集資金囤地，造成資金短缺，甚至可能還會影響企業其他建設項目的資金周轉。

（三）管理制度不健全，審核不嚴

資金管理貫穿于房地產企業生產經營的各個環節。房地產企業資金收付頻繁且金額較大，而且對口單位又多，特別是項目多的房產公司，對口單位都是成百上千，涉及購地、設計、工程、采購等多個領域，在支付上如果沒有嚴密的審核流程，資金將會出現挪用、侵占。

（四）資金預算管理落實不到位

隨著現代化管理的推進，企業的預算管理意識越來越強，但很多只流于形式，有的為造成支出不超支，在預算編制時多造一些，而資金管理審批部門沒有深入各個業務部門調查，大多憑資金來源主觀性削減一些支出，造成實際與預算產生偏差，這樣編制出來的預算沒有實質作用。且預算考核未納入績效考核體系，缺乏獎懲機制。

三、房地產企業出現資金管理問題的緣由

（一）外部因素

房地產企業是國民經濟中重要的行業。作為市場經濟的重要行業，資金流向原本就受到市場經濟規律的影響。筆者認為產生資金管理問題重要的外部因素是經濟環境和國家宏觀政策。比如當前國內經濟結構的升級轉型和經濟增長速度減慢，這些因素給房地產企業帶來了壓力；國家宏觀政策對房地產企業的影響也是至關重要的，一方面各地區相應出臺限購限貸政策，潛在消費者減少，市場熱度減退，使房地產行業的銷售達不到理想狀態，從而影響資金回籠；另一方面，銀監會對房地產企業的貸款審批更加嚴格，限制金融機構資金流入房地產企業，給房地產企業造成了較大的籌資壓力。

（二）內部因素

正如前述，房地產企業的資金管理出現了一些問題，這些問題的產生除了受經濟環境和國家宏觀調控影響的以外，房地產企業自身內部存在管理缺陷也是導致這些問題的重要因素。筆者認為主要有這樣一些原因：一是對投資項目的可行性分析不足。房地產項目是投入資金大、退出成本較高的項目，其中難以預測的風險比較多，因此極有可能導致投資回報達不到預期，甚至陷入更大的風險；二是內部控制系統不完善。房地產資金管理應該是一個相對系統的工程，需要有一整套完整的、科學的內控管理體系，有高效管理層和治理機構、原則性和靈活性比較強的流程管理機制、規范的會計信息系統等。這些體系和流程一旦缺失，在資金投資、營運資金、資金預算和計劃等方面極易導致出現問題。

四、房地產企業資金管理問題的解決措施

（一）改善融資渠道，降低融資成本

近二十年來，房地產行業得到了蓬勃發展，在政策利好的情形下，房地產行業得到長足發展，資金流入房地產行業較多。銀行貸款主要客戶是房地產公司，但隨著國家宏觀經濟的調控，房地產公司的去化率越來越低，銀行對房地產企業的信貸政策也進一步縮緊，因此房地產公司就需豐富融資渠道。首先，一定要嚴紀守法開展經營取得良好信譽，維系好銀企關系，向銀行貸款時爭取資金分次發放并使用最優惠的貸款利率來降低融資成本。其次，房地產公司也可根據自身的經濟狀況分期開發，或者與其他有實力企業合作開發，減少資金壓力和成本，降低風險。

（二）加強投資可行性研究，降低投資風險

在投資房地產項目之前一定要做好投資項目的全面分析，分析項目所在地區的城市規劃、人口密集度、當地消費水平等，將資金管理工作提前到可行性分析中去，因為房地產項目建設周期長、投入資金大，特別在前期的拿地，就需要先投入大量的資金，避免因分析不足，造成時間和精力的浪費，更有甚者造成資金的損失。

（三）制定嚴格的資金審批制度

房地產項目投入大，資金流也會大，一筆支出小則幾十萬，大則幾千萬，因此要加強對資金的流向監控管理，能清楚監管到每一筆資金的使用。應根據本項目的實際情況，設定審批權限，對大額資金支付可以按照規定的程序和權限進行集體決策審批或者聯簽制度，設定、完善優化資金管理的獎懲機制，嚴格按照制度執行。

（四）加強資金預算管理，提高資金使用效率

房地產公司因項目周期長，資金把控難度大，所以必須要有資金的收支預算管理，企業各部門應根據投資計劃、合同、工程進度等編制切合實際的月度資金計劃，銷售部門除編制支付計劃，還應編制資金回籠計劃，這有利于資金管理部門統籌合理安排資金。各部門應嚴格按照報送的計劃執行，財務部門應嚴密監督每筆資金的去向，確保資金計劃執行的準確，使企業資金處于可控狀態。對于因特殊情況超支或未列入資金計劃需要支付的，應寫明原因由直接領導審批支付。通過定期或動態的預算考核，提高預算管理的執行力，這樣才有利于企業資金的有效利用。

五、結束語

資金是企業的血脈，是保證企業正常運轉的核心要素，房地產企業的資金管理能力的高低直接決定著企業的經營能力。房地產企業可通過改善融資渠道、強化投資決策、完善資金審批制度、加強資金預算管理來不斷提高資金周轉效率和使用效益，不斷提升資金管理能力，為企業的長久發展提供強有力保障。