房地產業融資的困境及出路

王玲

（江西中核生態環保產業發展有限公司，江西 吉安 343000）

一、引言

經濟全球化、市場化的發展趨勢，在給我國房地產行業帶來諸多機遇的同時，也顯著增加了行業企業的經營難度。近幾年，越來越多的房地產企業因為融資困難而發生財務問題，因此，分析現階段我國房地產業的融資特點、方式以及現狀，探索沖破融資困境的策略，對于促進行業持續發展以及國家經濟結構穩定具有積極的意義。

二、房地產業融資概述

房地產業融資指的是在房地產經濟活動過程中，利用不同的信用方式、工具、方法為房地產業及相關部門融通資金的金融行為。從廣義的角度分析，房地產業融資等同于房地產業金融，指房地產經濟活動中資金籌集、融通、結算等所有金融行為。從狹義的角度分析，房地產業融資具體指房地產經濟活動中的資金融通行為。

房地產業融資具有以下三個特點：首先是融資規模大、周期長。新時期背景下，國內房價的不斷上漲導致土地購置價格隨之升高。目前國內房地產企業主要表現出財力付出多、周期長、資金密集的顯著特征，從而出現規模大、周期長的融資特點。其次是與銀行信貸息息相關。據權威機構統計，國內房地產業經濟活動中60%的資金都來源于銀行信貸。可以看出，銀行信貸是目前以及未來幾年我國房地產企業最基本、最主要的融資渠道。從銀行的角度出發，為最大程度防控經濟風險，確保貸款的安全性，必然會要求貸款企業以資產作為擔保，并對資金的去向、還款期限及方式進行嚴格限制。最后是易受國家政策影響。由于房地產企業的特殊性，相較于其他行業，國家發展政策對房地產企業的運營和發展影響更為明顯，再加上大部分房地產企業的資金都來源于銀行信貸，一旦國家對房地產業進行宏觀調控，必然會對房地產企業的融資、運營以及發展造成直接影響。

三、房地產業的主要融資方式

房地產業融資包含銀行信貸、資本市場融資等多種融資形式，從資金來源的層面分析，可將其分為內部融資和外部融資。

從內部融資的角度分析，主要指的是企業自有資金。這部分資金主要由企業初期股東投入的起始資金和企業經營過程中積累的經濟收益組成，是房地產企業長期持有且能夠自主支配的資金。房地產企業可以通過科學的運營和管理，積累充足的自有資金，確保企業持續發展。

從外部融資的角度分析，通常采用以下兩種融資方式：一是股權性融資，即融資單位以向出資方轉讓部分股權或分配等額利潤的方式獲取資金支持的融資行為。這種融資方式的特點是：融資方能夠獲得無需償還的永久性資本，出資方與融資方同享利潤、同擔風險，財務風險低、資金運作方式不受限等。但缺點也比較明顯，主要表現為：融資程序復雜、成本較高、影響企業管控權及后期運營效率等。目前，股權性融資又細分為發行股票融資、直接吸收融資、合作開發融資等多種形式；二是債務性融資，即房地產企業以信貸或發行債券的形式向銀行或其他金融機構獲取資金支持的融資行為。相較于股權性融資，這種融資方式具有行為隱蔽、速度較快、成本較低的顯著特點。其缺點在于：房地產企業資產負債率提升，并需要向出資方支付一定的利息，一旦企業出現市場競爭力不足或財務危機，還款壓力會顯著增加，引發一系列的運營風險。目前，債務性融資又細分為租賃融資、債券融資、貸款融資、預收賬款融資等形式。預收賬款是房地產企業最主要的負債融資方式，這部分資金指的是購房者與房地產企業簽訂購房合同后，預先支付的各類購房款項及按揭貸款等。對于房地產企業而言，預收賬款不僅是重要的前期資金來源，更是如約償還各項融資貸款的重要保障。

四、房地產業融資現狀

（一）融資渠道不夠開闊

改革開放以來，雖然我國房地產行業發展迅速，但融資難的問題始終沒有得到妥善的解決，房地產企業的融資渠道仍比較單一、狹窄。據國家統計數據顯示，現階段房地產企業項目開發資金中，將近25%的資金來源于金融機構貸款，將近40%的資金來源于預收款項，而大部分預收房款又是購房者從銀行獲取的個人貸款，結合上述數據保守估計，目前國內房地產企業用于經濟活動的資金中，有60%左右來源于銀行信貸，可見，金融機構是目前我國房地產企業最主要的融資渠道，大部分房地產企業都以銀行信貸為主要融資方式。上述單一、狹窄的融資形式會對房地產企業的平穩發展造成一定影響。結合現階段我國經濟結構和發展情勢能夠看出，房地產業很難在短時間內改變上述融資現狀，以銀行信貸為主的融資模式還將會持續很長時間。

（二）融資門檻過高

房地產是我國經濟的支柱性行業，其發展狀況與國民生活質量具有極為密切的關系，因此，房地產一直是國家宏觀調控的主體，尤其是資金配置層面，相關管理部門始終堅持實時性地監管，這就進一步加劇了房地產業融資難的發展局面。針對房地產金融風險大、資金投入大、周期長的行業特點，金融機構在發放貸款時必然會遵循嚴格、謹慎的處理原則，同時銀監會也會根據實際情況，對金融機構提出更高的房地產貸款審核標準，如：細化貸款時期范圍、明確貸款利率、加強資金監管、完善資產抵押制度等。隨著金融機構融資門檻的提高，很多中小型房地產企業會主動或被動地放棄金融機構融資渠道，從而進一步提升房地產業的融資難度。

（三）相關法規制度不健全

隨著經濟全球化、市場化的深入發展，我國房地產行業在飛速發展的同時，也不斷暴露出諸多新問題。雖然國家相關部門積極頒布調控政策，希望借助政策、制度及相關法律法規來應對房地產行業迅猛的發展態勢，但從現代房地產行業發展的角度看，國家現行的法律法規不僅缺乏先進性和可行性，還存在一定漏洞。導致房地產業缺乏約束力，從而影響融資行為。同時，相關管理部門對信用評價體系的重視程度明顯不足，導致信用評價體系不完善、不合理，顯著提升了銀行信貸部門的工作難度，從而影響房地產業的有效融資[6]。

五、房地產業沖破融資困境的建議

（一）強化企業管理，降低融資依賴度

現階段國內房地產企業普遍具有較高的資產負債率，對銀行信貸的依賴度過高，使得企業財務風險顯著提升。企業一旦出現經營問題，就極容易出現資金鏈斷裂的危險。因此，房地產企業想要持續性健康發展，一方面要緊跟市場發展形勢，進行產品及服務優化與創新，在確保經濟效益的同時，提升產品的去化速度，使資金快速回流；另一方面要及時更新運營、管理理念，優化和創新企業管理模式，在嚴控企業運營成本的同時，強化風控管理，切實做到“開源節流”，從而降低對金融機構融資的依賴度。此外，房地產企業還要順應時代的發展，將社會角色由房產開發商轉變為城市運營商，強化房產配套設施的建設、管理以及運營，通過多元化、長遠化的發展戰略，推動區域經濟的發展。這樣，才能真正滿足百姓的消費需求，促進資金的快速回流，降低融資依賴度，確保企業持續、健康發展。

（二）拓展融資渠道，保障資金需求

市場經濟的發展使得各個行業的專業化程度越來越高，獨立經營理念已經難以適應當今市場的發展需求，房地產企業想要生存和發展，必須要樹立“合作共贏”的發展理念，加強企業間合作，實現優勢互補，從而達到拓寬融資渠道、降低經營風險、保障資金需求的目的，確保企業在日益激烈的市場環境中穩步發展。例如，通過直接吸收融資的方式，幾家房地產企業可以進行聯名拿地，一方面充分發揮出不同房地產企業的特長，聯手打造出符合百姓需求的高品質房產開發項目，有效降低獨立企業的運營風險；另一方面有利于取得金融機構的支持，得到開發貸款。上述多種融資方式的綜合運用，能夠有效拓展房產企業的融資渠道，確保開發、運營中的資金需求。此外，房地產企業還應結合自身特點進行多元化發展，一方面通過分散投資，降低企業財務風險；另一方面在不同領域拓展融資渠道，為企業提供充足資金保障。

（三）增強風險意識，強化風控管理

房地產企業因其行業特殊性，容易受到國家政策、市場環境、宏觀調控等因素的制約和影響，因此，想要穩定發展，避免出現資金鏈問題，就必須具備抵抗各種風險的能力。融資雖然能夠為房地產企業帶來杠桿效益，但是如果管控不當也很容易為企業帶來嚴重的財務風險，因此，尋找“經濟利益”與“風險防控”的平衡點，是打破房地產業融資困境的重要思路。房地產企業在日常經營管理過程中，要結合企業發展計劃、實際經營狀況、市場形勢預判等信息，對未來一段時間內的資金使用量進行科學預測。在融資之前，企業應做好資金的統籌安排計劃，提升資金的利用率，同時做好相應的還款計劃。在完成融資后，企業應強化資金管理，做好資金調配工作，并按照之前制定的還款計劃及時跟蹤銷售回款，確保能夠按計劃如期償還貸款，從而最大化降低財務風險，確保企業的平穩發展。

六、結束語

綜上所述，基于房地產業融資規模大、周期長、易受政策影響的特點，現階段我國房地產業融資主要存在融資渠道不夠開闊、融資門檻過高、相關法規制度不健全等問題，這就需要國內房地產企業通過強化企業管理、拓展融資渠道、強化風控管理等策略，減低融資依賴度、提高資金保障，從而走出融資難的困境，實現可持續化的健康發展。