房地產行業財務報表分析方法研究

崔志遠

（北京建機房地產有限責任公司，北京 100005）

房地產行業預收制度相對其他行業較為特殊，存在預收房屋銷售款、簽訂商品房銷售合同和會計收入確認時間間隔較長，一般為1到2年。另外，現行房地產企業會計制度中要求，房地產企業在項目開發過程中發生的預繳土地增值稅、營銷支出、財務和行政管理支出通過損益科目核算，在財務報表中損益項目列示。在實際開發過程中產生的一切財務支出、銷售支出和管理支出都屬于期間費用，期間費用入當期損益，導致企業在竣工之前極易出現虧損狀況，難以在實際中體現企業的潛在收益，上述原因導致房地產行業的財務報表無法真實反映公司自身的財務狀況和經營基本面，在房屋交付前的報表可能引起對償債能力的錯誤判斷，使得財務報表結果和企業真實情況相背離。而且，財務報表是反映企業某一時點的財務狀況和經營成果，房地產開發投資周期時間長的特性導房屋交付前財務報表體現的是重資產高負債和虧損經營的財務狀況，而房屋交付時復核收入確認條件后項目開發已接近尾聲，報表中的項目又無法反映企業未來的經營趨勢，據此進行財務企業報表分析缺乏實效。財務報表使管理者對企業實際運營水平做很難出準確判斷，降低了財務報表在企業管理輔助經營決策的效能。財務報表分析的方法有很多種，每種方法都是結合行業特性和財務報表使用者自身需求考慮，因此就有各自局限性和適用性。

一、房地產行業財務報表分析方法簡介

（一）比較分析法

比較分析法是通過財務報表中性質相同或相似，彼此存在相互關聯的數據信息進行比較，從而揭示企業財務狀況、經營成果的現狀或未來發展的趨勢。比較分析法按照比較參照對象的不同一般分為縱向比較、橫向比較和實際完成與預算或計劃比較。按照比較內容的不同一般分為總量比較，結構百分比比較和財務比率比較。

縱向比較是與本企業歷史比較，指將本期的財務報表數據和連續的前期（一般3-5年）的同類型數據進行對比，通過數據的變化和趨勢作為評價和預測企業的財務狀況和經營成果的趨勢發展。因縱向比較以本企業的歷史數據作為比較基礎，只能反映過去的財務狀況和經營成果，如經營環境發生很大變化導致指標的增減變化，未必能真實反映企業自身的管理水平。橫向比較是與同業或標桿比較，指將本企業的財務報表數據與行業內的平均水平，最高水平和競爭對手的同類同期財務指標比較，以評價本企業在行業內的級次，企業經營的優勢和劣勢。橫向比較通常選用同業標準作為比較對象，應在行業內選取經營規模相近、項目性質相似企業，否則比較結果可能無效。同時橫向比較分析是以大量歷史數據為依據，對企業未來營運預測較差。實際完成與預算比較指將企業本期財務數據與同期預算進行對比，通過實際發生數與預算數的差異情況反映預算執行情況，特別是重大不利偏差，應分析其原因并加以有效的改善措施，促使企業完成經營目標。實際完成與預算比較發生的差異原因，可能是預算編制不合理，也可能是執行過程中存在的問題，需要區分兩者原因也較困難。

總量比較分析的總量指財務報表科目的總金額，如資產總計、所有者權益合計、利潤總額等。總量比較分析一般用于企業經營的變化趨勢以評價其增長潛力，也可以用于行業內對比，評價企業的行業地位。結構百分比比較分析指財務報表某一科目金額占對比總量指標的比例，通過權重關系反映內在聯系。一般用于分析指標權重是否合理，從而進一步分析形成原因。財務比率是報表指標之間的數量關系，反映其內在聯系。因財務比率是相對數，使用比率分析可以避免規模的影響，可以同行業內各企業對比，在歷史指標比較中應用廣泛。也是財務分析中最重要的比較方法。

（二）因素分析法

因素分析法是財務報表中某一項目分解為若干個與其相互聯系的因素，通過各相關某一個因素變化對財務報表指標影響程度的方法，運用該種分析方法需要將各個因素逐一替代，也稱之為連環替代法。因素分析法前提是在假設基礎上，是在某種假設情況下通過替代各個驅動因素得出影響結果。因此，假設條件要有合理性，不能脫離企業自身情況，否則分析結果可能無法達到預期效果，導致企業管理者無法做出正確決策。

二、房地產行業財務報表分析方法的案例分析

（一）比較分析法案例

比較分析法運用簡單，是財務報表分析的基礎分析方法，在財務分析中運用作為廣泛。通過指標對比可以分析本企業的定位以及企業內部經營優勢與劣勢，從而進行挖潛剖析，采取有效措施解決經營劣勢，維持或發揮企業優勢，達到提升企業價值的目的。

A房地產公司2018-2020年營業收入、營業成本和營業利潤指標情況如下：營業總收入分別為，2018年7050萬元，2019年11116萬元，2020年5637萬元，其中營業收入分別為2018年7050萬元，2019年11116萬元，2020年5637萬元，營業總成本分別為2018年4563萬元，2019年5106萬元，2020年5729萬元，其中營業成本分別為2018年3116萬元，2019年3642萬元，2020年2255萬元，稅金及附加分別為2018年176萬元，2019年204萬元，2020年2441萬元，管理費用分別為2018年910萬元，2019年840萬元，2020年790萬元，財務費用分別為2018年-26萬元，2019年-31萬元，2020年252萬元，營業利潤別為2018年2513萬元，2019年4955萬元，2020年-344萬元。

從數據看，A公司2019年和2018年數據相比，營業收入、營業成本、稅金及附加、財務費用和營業利潤等指標相對穩定，各項指標基本是穩定增加。但2020年指標數據同2019年比較后發現，營業收入由8167萬元降至5637萬元，增長率為-31%，營業成本由3642萬元降至2255萬元，增長率為12%，稅金及附加由204萬元升至2255萬元，增長率為1096%，財務費用由-31萬元增加至252萬元，增長率為913%。營業利潤由盈利變為虧損。異常指標為營業收入增長率由正轉負，稅金及附加和財務費用漲幅巨大。是什么原因使得A公司經營指標出現如此之大的變化，導致公司基本面發生改變，是公司運營發生了重大問題？通過深入分析，營業收入降低的主要原因是宏觀政策提出“住房不炒”和個人購房貸款政策導致房地產行業整體去化較慢，公司受其影響銷售不達預期，加之公司開發項目接近收尾，可售房源存量較少的原因。稅金及附加變動原因是公司開發的項目中在2020年度滿足土地增值稅清算條件，清算申報補繳土地增值稅2300萬元，剔除該影響稅金及附加科目正常。財務費用大幅增長的原因為開發項目在2020年度竣工驗收，借款利息有資本化轉為費用化，竣工后發生的貸款利息290萬元計入財務費用。通過上述分析得出，由于房地產行業本身的特性，A公司經營基本穩定，未出現經營重大問題。

（二）比率分析法案例

比率分析法也是財務報表分析最基礎最常用的分析方法，與其他分析方法相比具有排出規模影響，數據相關性高，分析內容全面和使用簡單的特點。

A房地產公司2018-2020年資產、負債指標情況如下，貨幣資金2019年3910萬元，2020年15101萬元，應收賬款2019年292萬元，2020年261萬元，其他應收款2019年208萬元，2020年208萬元，存貨2019年35299萬元，2020年21193萬元，流動資產合計2019年39709萬元，2020年36763萬元，固定資產2019年315萬元，2020年271萬元，非流動資產合計2019年315萬元，2020年271萬元，資產總計2019年40024萬元，2020年37034萬元，短期借款2019年5000萬元，2020年5000萬元，預收款項2019年7188萬元，2020年8617萬元，流動負債合計2019年12188萬元，2020年13617萬元，負債合計2019年12188萬元，2020年13617萬元，所有者權益（或股東權益）合計2019年27836萬元，2020年23417萬元。分析其償債能力和優化建議。

通過A房地產公司報表情況得出比率如下，流動比率=流動資產合計÷流動負債合計：2019年325%年2020年269%，速動比率=（流動資產合計－存貨凈額）÷流動負債合計：2019年36%年2020年114%，資產負債率=負債總額/資產總額×100%：2019年30%年2020年37%，剔除預收款后的資產負債率=（總負債-預收）/（總資產-預收） ：2019年15%年2020年18%，凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/合并權益：2019年4%年2020年-43%，現金短債比=貨幣資金/短期有息債務：2019年78%年2020年302%。比率指標情況可以看出，公司2019年資產負債率30%，剔除預收賬款后的資產負債率15%，流動比率326%，反映A公司償債能力較強。但觀其速動比率36%，凈負債率4%和現金短債比78%又遠遠低于同業水平，劇“三道紅線”的調控政策要求也有很大差距。結合報表數據，A公司應采取最有效的措施應加大銷售支持，加快房屋銷售和回款以提升政策關注指標。通過2020年度指標來看，公司資產負債率37%，剔除預收賬款后的資產負債率18%，流動比率270%，速動比率114%，凈負債率-43%和現金短債比302%，公司償債能力依然很強，滿足了“三道紅線”的政策中的“綠檔”要求。通過報表數據可以看出，A房地產公司存貨比2019年降低14106萬元，預收賬款增加1429萬元，數據變動的原因是由房屋銷售達成。同時，A公司2020年末短期借款5000萬元，貨幣資金15101萬元，如后續沒有較好的投資項目，可以歸還公司短期借款，降低公司資金成本。

（三）因素分析法案例

因素分析法把確定好分析的一個財務指標分解為預期相互關聯的驅動因素，通過逐一替換各個因素得出對財務指標的影響程度，找出關鍵驅動因素，把管理重心和有限的資源更多傾向關鍵因素上，提升管理效益。

A房地產公司通過和對標企業比較后發現公司營業利潤指標偏低，主要原因為銷售毛利率差異較大，公司希望采取有效措施提高本企業銷售毛利率，以達到縮小差距的目的。采用因素法分析，將銷售毛利率構成因素：銷售毛利率=（主營業務收入-主營業務成本）/主營業務收入×100%，影響銷售毛利率的為主營業務收入和主營業務成本兩個財務指標，提高銷售毛利的辦法是提高主營業務收入或降低主營業務成本。影響主營業收入指標因素為公司銷售的住宅和商業的銷售價格和面積。即主營業務收入=住宅單價*住宅銷售面積+商業單價*商業銷售面積。影響主營業務成本指標的因素是產品單位成本和銷售面積，即主營業務成本=住宅單位成本*住宅銷售面積+商業單位成本*商業銷售面積，通過公式可以看出，通過提高開發產品的單價或銷售面積可以提高主營業務收入，通過降低產品的單位成本和銷售面積可以降低主營業務成本。另外通過自身不同的開發產品對公式進行分解，銷售毛利率=（住宅單價*住宅銷售面積+商業單價*商業銷售面積）-（住宅單位成本*住宅銷售面積+商業單位成本*商業銷售面積）/住宅單價*住宅銷售面積+商業單價*商業銷售面積，分解后得出通過提高高毛利產品的商業銷售面積也可以提高公司的銷售毛利率。通過因素分析得出影響銷售毛利率的驅動因素是提高產品銷售單價，降低產品銷售成本和增加商業銷售面積。找到具體的驅動因素后，A公司充分考慮項目所在地的城市概況、城市房地產分析、項目本體分析、項目競品分析，從人口、經濟、產業、規劃等方面調研了解這個城市的概況。結合當地房地產供應面積，去化面積，去化周期，項目位置、交通、配套設施等優缺點分析，提高產品銷售價格方式對產品銷售去化產生嚴重影響，同時也會對當地監管部門造成沖擊。通過對開發產品的成本進行分析后的出，為了保證開發產品的質量和品質，公司在開發成本管控中已經嚴格按照成本目標和預算指標的要求執行，當期市場物價趨勢也在上升，短期內沒有降價的可能。因此降低開發產品的單位成本也不可能實現。如果采用提升高毛利產品商業銷售面積，可以通過對產品的宣傳，增加銷售渠道和激勵措施等方面進行資源配置去實現，將管理重心向商業銷售上傾斜，是短期內實現銷售毛利率最好的方案。在今后開發產品中應在規劃設計階段優化產品結構，增加高毛利產品的比重，實現開發項目價值最大化。

三、結束語

財務報表分析能夠揭示企業的財務狀況和經營成果和現金流量情況。但是，如果只是通過表面數據和簡單的計算分析企業財務狀況和運營情況那還是停留在財務報表分析的初期。加之房地產行業和適用會計政策的特殊性，高質量的財務分析應是通過數據分析看到企業運營中的問題并采取有效措施加以應對。為企業管理者提供有效的管理決策需求，為企業決策管理、經營預測、內部控制和績效評價等工作提供參考依據。