房地產企業破產中購房人權利保護研究

劉壽市

（湖南鑫昊成律師事務所，湖南 長沙 410000）

“爛尾樓”對于已經支付了部分或者全部房款的購房人，能否對其所購房屋行使取回權？對于其所購房屋在何種條件下具有優先權？什么樣的購房人可以被管理人行使解除權、撤銷權等等。針對復雜問題，為保障購房人的合法權益，在承辦過的此類案件中筆者總結了相應解決方案，以便參考實踐。

一、購房人可以行使房產取回權

（一）商品房買賣合同中預售的“期房”性規定

房地產企業與預購房屋人的買賣合同具有特殊性：合同標的物不能進行實時交付，即房地產企業將房屋預售給購房人后并不能及時交付，因該房屋具有“預期”性質，實質是房屋期貨買賣，因此只有在預售后的某個確定時間段才能履行交付義務。從預售時起至交付前的這段時間，若房地產企業經營狀況穩定，不存在資金鏈斷裂等情形，便可依約向購房人履行交付義務，此時買賣合同履行完畢。反之，若房地產企業經營不善導致其不具有清償能力，該房屋便無法完成竣工驗收也無法交付而成為所謂的“爛尾樓”。此時，已經交付全部或大部分款項的購房人將面臨兩難選擇：主張購房款返還請求權還是房屋取回權？同時，購房人還可以區分為消費性購房人和投資性購房人。

（二）破產企業中財產取回權的法律規定

關于財產取回權，我國《破產法》第三十八條作了原則性規定。所謂取回權是指對于不屬于破產企業的那部分財產，財產權利人有權向管理人主張返還或交付。對財產取回權給予肯定，是各國破產法的通例。破產管理人誤將不屬于破產人的其他人財產置于自己的控制之下，事實上已構成對他人財產的“善意侵權”。雖然此時管理人對該部分財產仍擁有處分權，但財產所有權人行使取回權，并非接受債權清償，因此無需通過破產程序。

（三）購房人付清全部購房款享有取回權

根據《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條第五項規定，在特定物買賣中，只要相對人已完全支付對價即使未轉移占有，該財產也不屬于破產財產。因此購房人可以依據上述規定，向管理人行使取回權，此時管理人應當配合辦理過戶手續并履行交付房產義務。但購房人行使取回權的前提在于竣工驗收，符合交付標準的。然而在房屋尚未建成時，管理人客觀上暫時無法向購房人交付房屋，購房人此時訴請要求管理人交付房屋并辦理產權登記的要求事實上是無法實現的。對于該在建工程應由管理人基于公平公正的原則進行處置。由于破產法中“共益于所有債權人”的原則，在房地產企業破產時續建工程可能是對所有債權人最為有利的方式，實踐中也確有管理人決定繼續工程建設以期向購房人交付房屋、辦理產權登記來解決這部分債權。但需要強調的是，不少管理人認為對在建工程進行整體處置，重新進行布局規劃更有利于維護包括購房人在內的債權人的利益。因此，對于尚未竣工、不滿足交付條件的在建工程，應作為債務人財產的一部分由管理人進行處置。

二、購房人可以行使優先受償權

（一）購房人優先權的認定

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（下稱“《若干規定》”）、《中華人民共和國消費者權益保護法》第一條、《最高人民法院執行工作辦公室<關于有關消費者權利應優先保護的規定>應如何理解的答復》之規定，“消費者交付購買商品房”系指消費者為生活所需購買的用于滿足居住功能的房屋，不包括為投資或經營用途所購置的房屋；“大部分款項”，法律并未明確“大部分”的衡量標準，但可參考《若干規定》第二十九條所采用的50%標準。因此，開發商破產案件中，對于符合本文所述情形之購房人享有基于特定不動產的非金錢債務屬性的特殊債權，該債權屬于可對抗建設工程款優先受償權的法定優先權。

（二）購房人優先債權的清償順序

根據《建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規定可知，承包人根據民法典第三百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。由此可知，購房人之優先權優于承包人，而承包人之優先權先于擔保債權與普通債權，根據日常法律邏輯推理，購房人之優先權亦先于擔保債權與普通債權，這也是法律對購房人合法權益特別保護的體現。

（三）購房人的優先權的行使

首先，可參考適用《最高人民法院關于適用民事訴訟法的解釋》第五百零八條的規定，購房人可直接主張行使優先受償權，參與破產財產分配。其次，根據《破產會議紀要》第二十五條規定可知，在破產清算程序中，擔保權人對債務人特定財產享有擔保權時，可隨時向管理人主張行使其優先受償權，管理人應及時變價處理，不得以未經債權人會議同意為由予以拒絕，但因處置該財產會降低其他破產財產價值的除外。因此，除單獨處置將使債務人財產整體價值降低外，管理人應根據購房人的主張及時處置房屋并優先向購房人分配變價財產。

三、房企進入破產程序后，購房人面臨的風險

（一）管理人的合同解除權

在房屋未建成、交付、辦理產權轉移登記情況下，購房人已支付全部或大部分房款時，理論上屬于房地產企業單方未履行的合同，此時管理人是無權解除商品房買賣合同的。但此類合同的特殊性在于，房地產企業已經破產，合同事實上已無法繼續履行。因此在房產無法交付的情況下，實務中仍由管理人依據解除權的規定通知購房人解除合同。根據《民法典·?合同篇》的相關規定，法律上或事實上不能履行的非金錢債務，對方不能要求履行。在房地產項目尚未竣工驗收的情況下，即使購房人已經履行完畢合同約定的支付義務，管理人也可以解除該商品房買賣合同，此時若要房地產企業繼續履行交付義務顯然已客觀不可能，但對于購房人已支付的購房款該如何處理，根據前面所述，消費者購房人可以對抗其他債權人的優先受償權得到清償，而其他購房人的購房款則作為普通債權得到清償。

（二）管理人的撤銷權

1.對以房抵債合同的撤銷權

以房抵債作為一種特殊的債的清償方式，在房地產企業破產中是常見的情形。［1］對于以房抵債合同的性質，學界有兩種看法，一種認為是實踐合同說，即在債務人將房屋交付給債權人并轉移登記后，才發生以房抵債的法律效果，此時以轉移登記為條件；另一種是諾成合同說，雙方在達成一致簽訂買賣合同后即發生債務清償的法律效果，不以轉移登記為條件。以房抵債是債權人與債務人對雙方權利義務的調整，意思自治，非強迫性，為債的自由，理應得到尊重。然而，以房抵債畢竟作為一種債務清償的方式，屬于事后將債權人本來享有的金錢債權轉化為物權請求權的一種法律行為，這與正常的商品房買賣合同存在一定區別。以房抵債的債權人在未進行預告登記的情況下于破產清償的順位并沒有實際變化，但如果此時符合《企業破產法》第三十二條規定，管理人則有權按照法律規定行使撤銷權。

2.對惡意轉移財產行為的撤銷

我國破產法的有關法律規定在利益權衡方面向消費者購房人傾斜，實踐中難免有房地產企業與購房人惡意串通，利用法律對消費者的特殊保護來轉移財產，以達到規避清償債務的作用。因此，對于在破產臨界期內簽訂的商品房買賣合同應該嚴格審查，仔細鑒別合同和付款記錄的真偽，堅決杜絕此類現象發生。其一，因網簽具備部分公示功能，作為防止一房二賣的行政管理手段，對于無特殊理由不網簽的合同均不予認可；其二，對于大宗的購房款，無轉賬記錄或銀行流水僅有現金收據的，不予認可。前述商品房買賣合同，管理人應當適用《企業破產法》第三十一條的規定予以撤銷。

四、結語

《破產法》和破產法理論為調整債務人和各方債權人的利益提供了一整套制度和基本原理［2］，給我們起到很好的借鑒作用。在制定房地產企業破產中關于保護購房人權利的各種制度時，應最大程度利用現有法律關于該項內容的規定，包括雙方均未履行完畢合同的處理原則、購房人已經履行完畢義務時的處理原則、用公益債務理論實現購房人利益最大化以及在一定情形下禁止管理人行使解除權的原理。在破產法和其他法律措施的配合實施下，使購房者風險得以最大限度緩解，外部債權人的可預測性及交易安全也得到最大限度地保障。［2］