農村閑置土地利用法律研究

方曉燕

（浙江錢王律師事務所，浙江 杭州 311300）

一、引言

在現代社會發展進程下，相關部門要高度重視提升閑置土地資源的利用率，通過及時有效制定頒布相關法律法規政策，督促各地區合理規劃使用農村閑置土地，確保能夠最大程度發揮出農村閑置土地的作用，避免出現土地資源浪費現象。從國家法律層面來說，農村土地資源是歸集體所有的，但是并沒有具體法律明確說其是歸于自然村，還是歸屬于行政村。農村閑置土地的流轉利用缺乏專業完善的法律政策進行規范管理，這樣一來就容易導致市場上出現閑置土地流轉利用較為混亂的情況。針對于此，相關部門必須加強農村閑置土地規劃利用的立法工作，并對閑置土地使用過程進行合法監督管理，確保農村閑置土地能夠到得有序合理化利用。

二、農村閑置土地利用中存在的主要法律問題

（一）閑置土地流轉利用缺乏完善法律程序

根據國家頒布的相關法律規定，農村家庭承包取得的土地承辦經營權，依法采用轉讓、出租、轉包等不同形式進行流轉利用閑置土地。基于該項法律法規政策實行，一定程度上提升農村閑置土地的利用率，避免農村大量土地資源浪費現象的發生。然而當農村土地承包戶在流轉利用這些閑置土地時，會因為各參與主體利益權責關系不夠明確的問題，影響到農村閑置土地的高效流轉利用。造成此種現象發生的主要原因具體體現在以下幾點：（1）土地流轉利用缺乏規范程序和形式。在農村閑置土地流轉使用中，大多數利益主體之間會采用口頭形式或者紙張文字承諾形式進行轉讓使用土地，很少會正式簽訂法律保障合同，他們缺乏對相關法律法規知識的認識了解；（2）土地流轉方式隨意性。由于農村閑置土地流轉利用方式過于隨意性［1］，會導致難以明確雙方權利義務主體，這樣一來就會造成各方切身權利與義務不明確的情況，國家相關法律無法科學高效幫助解決土地利用糾紛事件。針對這一情況，有關部門必須及時制定出統一明確的農村閑置土地流轉利用形式和程序，確保能夠促進農村閑置土地管理活動依法順利進行。

（二）農村閑置土地流轉利用缺乏明確法律依據

在農村閑置土地流轉利用過程中，存在較多的非農業閑置土地被非法承辦經營利用。農村非農業用地主要包括了農村宅基地、學校、廠房以及礦區等占用地，當前我國政府針對農村非農業用地所指導采用的流轉方式有聯合經營、轉讓以及出租等。伴隨著城市用地資源越來越緊缺，社會各界人士開始高度關注到農村閑置土地的利用價值。而這也導致部分企業單位或者個人為了牟取不良利益，選擇與各地區農村集體進行簽訂相關合同，非法承租獲得農村閑置土地，亦或者是入股農村集體土地，在不報備任何機關部門進行法律審核批準情況下就開發使用農村土地，會容易產生各種環境破壞污染問題。因此，國家有關部門必須加強對農村閑置土地流轉利用的立法工作，促進農村非農業用地流轉利用的規范化，促進農村經濟建設與生態環境保護工作的共同進步發展。

（三）農村閑置土地缺乏健全糾紛解決機制

基于社會經濟發展新形勢下，城鎮化建設腳步不斷加快，人們對于非農業建設用地需求變得越來越大，而一些農村居民為了獲得利益會選擇私下與市場企業單位簽訂合同，導致農村閑置土地被非法開發利用。當前，農村農業用地流轉為非農業建設用地的方式主要包括兩種，一種是國家政府以補償方式進行征收利用，一種是農村集體內部的依法轉讓和非法轉讓。在針對農村閑置土地非法轉讓形式上，我國政府制定頒布的《農村土地承包經營法》有明確規定：任何企業單位與個人都不能自行與農村經濟組織或者個人簽訂相關協議，將農村閑置用地轉化為建設用地［2］。該法律內容決定了市場企業單位、個人與農村居民簽訂土地轉讓合同是非法無效的，但是在司法實踐過程中，國家法律并不會影響到私下合同的簽訂履行，這樣一來就會容易發生利益糾紛問題，如果司法部門直接采用合同無效進行處理解決，將會導致雙方利益的受損。針對于此，國家有關部門需要有效健全農村閑置土地糾紛解決機制，明確雙方責任義務。

三、農村閑置土地利用法律問題解決措施

（一）科學明確農村閑置土地權屬界限，完善農業用地流轉程序

在農村閑置土地利用法律改進工作上，國家有關部門首先要科學明確農村閑置土地的權屬界限。比如，關于農村閑置土地的主體明確，在相關法律內容中要有效明確農村閑置土地的所有權主體和使用權主體，當地部門要做好對各區域閑置土地所有權、使用權歸屬者的如實準確登記工作，避免出現閑置土地權屬不清的問題。在用途明確上，國家相關法律制度也要對農村閑置土地流轉后的利用用途方式展開明確工作，土地承包使用者必須依法到有關部門做好登記工作，簽訂土地使用合同協議，在當地部門審核批準后才能夠按照申請用途進行開發利用土地，不能夠隨意更改土地用途，將農村閑置農業田地轉化為非農業建設用地。除此之外，有關部門還需完善農村農業用地的流轉利用程序，促使農村農用地流轉利用能夠朝著法律化、制度化以及程序化的方向不斷發展［3］，充分保障各方主體利益。比如，當地有關部門要為閑置土地流轉參與方提供標準法律合同，為閑置土地流轉雙方主體訂立合同可依據的參照物。其次，當地部門還需構建出完善的閑置土地流轉利用檔案，明確農村閑置土地的完善流轉程序，向流轉主體方解釋明確好各自的法律義務責任，這樣能夠確保妥善解決各類糾紛問題。

（二）健全閑置土地流轉利用法律體系，保障各方主體合法權益

我國當前農村閑置土地流轉利用缺乏科學完善的法律依據，需要有關立法部門健全農村閑置土地流轉利用法律體系，充分保障各方主體合法權益。首先，要結合各地區農村閑置土地流轉利用發展情況，及時優化改善立法工作，科學有效明確我國農村農民土地產權的主體地位，防止農村閑置土地所有權出現主體多元化的現象；其次，國家立法部門要積極完善農村集體建設用地使用權流轉利用相關的法律法規內容，制定農村閑置土地的流轉利用法律操作程序、形式以及需要具備的可行條件，并充分發揮出法律合同制度在閑置土地流轉利用過程中的重要作用，確保農村閑置土地流轉使用能夠做到有法可依，切實維護好流轉各方主體合法權益；最后，農村閑置土地集體使用權的流轉利用收益分配要努力做到合法公平公開性，政府有關部門要結合具體土地流轉形式，合理制定出相對應的利益分配制度，保證農民在閑置土地流轉上能夠獲取到自身應得的利益。

（三）設置農村閑置土地合同糾紛解決機制，明確合同糾紛的法律依據

為了確保解決農村閑置土地流轉利用中的各類合同糾紛問題，相關部門要有效設置完善的農村閑置土地合同糾紛解決機制，明確合同糾紛中的法律依據。首先，當農村閑置土地流轉參與主體的合同雙方均無重大過錯與過失時，可以依照法律公平原則科學分配雙方需要承擔的賠償責任［4］；其次，當其中一方存在著刻意隱瞞土地性質而促使對方遭受到利益受損時，則需要嚴格按照法律法規制度判定隱瞞一方需要承擔起全部賠償責任，而無過錯的一方則需要履行自己的舉證責任，說明自身在閑置土地流轉利用中所遭受的具體損失；最后，

倘若閑置土地流轉利用參與雙方在合同簽訂過程中，存在著雙方約定村民有辦理土地轉化手續的義務，亦或是因為對方無法使用土地而產生的違約保證義務，那么就需要依據我國頒布的《合同法》條例內容，依法解決合同糾紛問題。

綜上所述，為了促進我國農村閑置土地流轉利用工作順利發展，最大程度發揮出農村閑置土地資源的作用，國家要加強相關立法工作，明確各方主體責任和義務，完善閑置土地流轉程序和形式。