《民法典》中對不動產抵押權追及效力的解釋

蘇祎昕

（陜西工業職業技術學院，陜西 咸陽 712000）

在抵押物發生轉讓時，抵押人、抵押權人和買受人之間的利益及權利會發生較為復雜的變化，一直以來是立法的難點之一［1］。2007年通過的《物權法》中由于存在一定缺陷，并沒能較好地解決三者間的利益失衡問題［2］，之后，在學界中也研究了不少解決辦法，如抵押登記、滌除權等，但經過多年的實踐仍然沒有形成統一流程。直至《民法典》出臺之后，首次明確承認了抵押權的追及效力，并去除了關于對抵押財產轉讓的條款，但明確提出無論如何轉讓，其包含的抵押權仍存在，并不會隨抵押財產的轉讓而消亡，極大程度地保護了抵押權人的利益。

一、《民法典》中明確不動產抵押權追及效力概述

《物權法》第一百九十一條通過限制抵押財產的轉讓，即必須征得抵押權人同意方可轉讓，來試圖維護其中所涉各方的利益，但由于經轉讓的財產不存在物上負擔，也就不存在是否需對抵押權進行追及的問題。而且，根據《物權法》的設定，抵押權人的同意對于相關財產的轉讓來說是一個明顯的限制項，第三取得人并不能越過這一條限制去獲得財產的所有權［3］。而《民法典》第四百零六條則對此作了修正，不再限制抵押財產的轉讓，但也約定了抵押人應承擔的通知義務，并由抵押權人根據該轉讓行為是否有損抵押權來決定是否需提前清償債務，即使在抵押財產轉讓的情況下，抵押權仍受到保護［4］。

二、《民法典》中不動產抵押權追及效力的解釋和意義

（一）在經濟價值上做到物盡其用

《民法典》物權編較好地體現了定分止爭和物盡其用兩大原則，使物的使用價值能充分實現。在原本《物權法》中對抵押財產轉讓的限制，事實上剝奪了抵押人對不動產的處分權，也無視了不動產的市場需求。在此類轉讓行為中，最典型的是不動產的轉按揭交易，其中，受讓人完全承擔了不動產轉讓時同時被轉移的還貸義務，也同時兼顧了抵押權人利益和受讓人對不動產的使用需求。但受限于《物權法》，多數法院在裁決此類轉讓問題時，仍以轉讓行為是否取得抵押權人同意為準，即使在抵押人無力償還且買受人愿意承擔物上負擔的情況下，仍不承認抵押權追及效力，影響了不動產的經濟效用。除此之外，抵押財產出資入股也會由于必須首先取得抵押權人的同意而受到制約，存在資本的不確定性，不利于“放活土地經營權”政策的落實［5］。

負擔抵押權的不動產本身有著流轉市場的需求，但在以往《物權法》所規定的限制轉讓模式中，卻大大限制了這種流通。抵押財產能正常流通的前提為辦理注銷登記，由于《物權法》的制約，以往的裁判實踐中，有不少案例存在法院就消滅抵押權的判決已經生效，而相關抵押權登記尚未注銷的情況，當事人仍由于抵押權登記未注銷而不能辦理不動產所有權轉移登記。而這種情況也被多數裁判認為是合乎法律也是合理的。然而，財產的流通性是做到物盡其用的前提，抵押財產在附負擔時即被投入市場中，由第三取得人對其進行支配和使用，能充分實現其流通性，避免了資源浪費，也增加了對不動產利用方式的可選手段。

《民法典》對不動產抵押權追及效力的承認，可謂同時兼顧了物盡其用原則和抵押權保障［6］。不動產之所以為不動產，就在于它的固定性和低耗性，其價值主要受到社會環境、政策所影響，不管所有權如何變動，也不會造成物理位置的改變。再加上即使所有權發生多次變更，仍在同一本登記簿上進行記載，不會因為登記簿的變更而導致既往記錄丟失、無法查詢的情況，抵押權的存續和行使完全不會受到影響，也不會損害抵押權人的利益，也就不存在因不經允許的所有權轉讓而增加抵押權人風險一說。所以，基于抵押權人同意基礎上的不動產轉讓，也就成了過分限制不動產流轉的桎梏。

（二）有利于實現三方的利益平衡

當抵押財產發生轉讓時，主要涉及了抵押權人、抵押人和買受人間的利益，《物權法》中的規定雖對尋求上述三方間的利益平衡作出探索，卻明顯犧牲了抵押權追及效力，得不償失，而在《民法典》中對抵押權追及效力的認可，則是實現三方利益平衡的最佳手段。

首先，雖然限制抵押財產轉讓可以使交換價值提前實現，在抵押權被消滅的前提下來實現不動產流轉，有利于降低流轉過程中的風險，但上述交換價值的實現必須建立在價金的物上代位基礎上，若價金物上代位沒有被承認，就可能會出現優先受償權變成普通債權的情況，反而不利于交換價值的實現。再加上若存在當事人雙方惡意串通的情形，也會使抵押權人實際權益受損，且債權人撤銷權難以發揮作用。在實際案例中，抵押人無可供物上代位的價金情況也較為多見，均不利于保障抵押權。根據《民法典》第四百零七條規定，不動產抵押權從屬于債權，只要相關的債權仍存在，在抵押權追及效力下，抵押權也會一直依附于抵押財產上，同樣持續存在。此外，抵押人或買受人對不動產使用的是否得當，得需要抵押權人的監督，均不受限于限制財產轉讓或抵押權追及效力。

其次，與不動產轉讓限制相比，《民法典》中對抵押權的追及效力會更有利于對其真實權利人權益的維護。在不動產所有權已被轉移，第三取得人在其上為他人設立抵押權后，該轉讓合同被認定無效的情況下，出讓人可要求返還不動產。若在限制轉讓的規則下，只要抵押權人不同意且抵押權尚存，出讓人的請求就無法得到支持，除非出讓人愿意清償抵押權所擔保的債權，才可能再次取得不動產所有權。也就是說，在合同無效的情況下，不動產所有權能否返還，仍需受到抵押權的阻礙，出讓人的所有權并不受到保護。但在抵押權追及效力的規則下，出讓人返還不動產所有權的請求，是得到法律支持和保護的，這樣一來，既維護了出讓人的權益，也不影響抵押權的正常行使。

最后，以往之所以不承認抵押權追及效力，其中一個原因就是買受人可能會由于抵押權的被行使而失去所有權，且對轉讓價金的請求也未必會得到法院支持，其實際權益難以得到維護。但由于不動產抵押權是被明確記載于不動產登記簿上的，買受人在受讓時本就應負有查詢義務，若在查詢后得知該不動產的抵押負擔，那么由此產生的風險是可預見的，且足以幫助買受人以此作出理性判斷，使牽涉到該抵押不動產的交易在信息對稱的前提下進行。反之，若買受人并未查詢，則相當于自愿承擔風險。同時，《民法典》去除了原本《物權法》中所有的“受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”這句話，根據《民法典》解釋來看，買受人為減少來自抵押權的利益風險而清償債務、消滅抵押權的行為，屬于買受人的權利而不是其應盡的義務。因此，在《民法典》第五百二十四條中，又對買受人及債權人間的履行債權及債權轉讓等問題作了進一步規定，認為買受人對主債務的履行應該是享有合法權益的，債權也應隨著買受人的清償行為而得以轉移。

總之，《民法典》中對不動產抵押權追及效力的承認，既有利于保障當事人三方利益的平衡，又能避免抵押權對不動產流轉的限制，滿足不動產本身市場流轉的需求，充分實現抵押財產物盡其用的經濟效益。同時，由于不動產抵押登記簿的記載，買受人在交易前需要認真查詢，以便于作出理性判斷，降低自身風險。