棚戶區改造項目建設存在的問題及對策

陳廣麗

摘要：棚戶區改造工作是我國的一項民生工程，關系著千千萬萬人民的安居問題，是保障人民能夠安居樂業的一項重要舉措。廣西實施棚戶區改造項目建設以來，解決了數百萬人的安居問題，在棚戶區改造工作過程中，取得了一定的成效，但也存在一些問題。文章先概述廣西棚戶區改造項目建設現狀，從而發現存在的問題，最后根據問題提出相應的解決對策。

關鍵詞：棚戶區;審計風險;管理

一、廣西棚戶區改造項目建設現狀

據統計，截至2019年12月31日，全區共建設棚戶區改造項目2735個，涉及棚戶區改造安置住房95.66萬套（如圖1），其中占比較大的為百色市、柳州市、梧州市、南寧市和崇左市，分別為9.75%、8.76%、8.65%、8.51%和6.20%。

（一）竣工驗收項目情況

截至2019年12月31日，廣西全區棚戶區改造安置住房竣工驗收項目1389個共45.56萬套，其中占比較大的為河池市、桂林市、梧州市、南寧市和欽州市，分別為18.83%、10.66%、10.18%、9.53%和8.17%，其他市、區占比共為42.63%（如圖2所示）。

（二）未竣工驗收項目情況

截至2019年12月31日，廣西全區1389個棚戶區改造項目建設未竣工驗收，涉及棚戶區改造安置住房50萬套。其中占比較大的為百色市、農墾片區、柳州市、崇左市和林業片區，分別為12.40%、10.82%、8.24%、7.06%和6.68%，其他市、區占比共為54.80%（如圖3所示）。

二、存在的問題

（一）土地征收難度大

在棚戶區改造項目建設過程中，碰到的首要難題是土地征收難問題，并且難度逐年增加。征收難原因之一是有些還建戶為孤寡老人，這些老人覺得出去租房麻煩，而且房子建好后還要裝修，不愿意搬;二是有些還建戶不同意房子被征收，無論工作人員如何做思想工作都不行;三是“釘子戶”的存在，這部分還建戶期望值過高，對征收補償款漫天開價，更有甚者通過搶修強建增加建筑面積以多要補償款，使得房子拆不動;四是部分還建戶觀望思想嚴重，害怕先簽協議吃虧，最后拆遷“好處”多，一直處于觀望狀態。此外，棚改工作人員對棚改政策宣傳不夠深入，工作中碰到困難容易產生畏難情緒，方式方法單一也是造成征收難的主要因素。

（二）項目周期長

棚改項目建設一般包括立項、招投標、設計、施工、竣工驗收和結算等階段，整個建設周期一般3～5年。本來建設期就長，如果項目立項后出現招標流標或者土地未能按期征收，項目建設過程中資金無法保障項目需求，項目完工后由于開發商與承建商的矛盾遲遲未能竣工驗收等情況，將會導致項目遲遲未能開工或開工后出現停工，又會使得項目建設周期變得更長。目前廣西全區有10個棚改項目3570套未開工或停工，78個棚改項目43287套開工五年以上仍未建成，這些項目的建設周期將比預期的建設期長。建設周期太長，嚴重影響到住戶的入住問題。

（三）代建方或施工方資金壓力大

資金是棚改項目正常運轉的保障，棚戶區改造需要大量資金，資金跟不上，棚改項目存在停工風險。目前廣西大部分棚改項目建設資金，主要采用施工前期由代建方或施工方墊付，施工后期采用職工自籌和申請政策性扶持資金方式解決。職工自籌有全款、商業貸款和公積金貸款三種方式。由于商業貸款利率太高，所以職工幾乎選擇全款支付或者公積金貸款支付。大部分職工通過公積金貸款籌集資金，然而公積金貸款是職工籌集資金最慢的一種方式，因為部分職工未能及時去公積金中心辦理貸款手續，即使辦完貸款手續到銀行放款一般需要兩到三個月，資金到賬耗時較長。此外，棚改項目申請政策性扶持資金也需要一定的時間。因此，即使項目前期代建方或施工方已經墊付了部分資金，后期如果不能及時籌集到資金，棚改項目就可能存在停工風險。

（四）棚戶區改造項目管理不規范

目前大部分單位的棚戶區改造項目大部分由單位委托代建公司進行管理。代建公司雖然是專業的房地產公司，有豐富的房地產管理經驗，但是棚戶區改造項目跟一般房地產項目相比，有諸多差異，所以代建公司對棚改項目的管理存在不規范之處。一是棚改項目涉及很多政策性文件，代建公司不會花太多時間了解與棚戶區改造相關的政策，也不會主動申請棚改專項補貼，房價提高，會損害住戶的利益。二是代建公司不是棚改單位內部人員，在制定各項具體方案的時候，難以從單位的實際情況出發考慮，導致大部分購房戶對選房結果不滿意。三是對于主要材料，如鋼筋、混凝土、磚、電梯等，代建公司無法兼顧成本與質量時，首選成本低的材料，棚改項目的質量得不到保障。

三、改進建議

（一）加快土地房屋征收進度

針對目前土地房屋征收困難的問題，建議成立專門的機構和征收工作小組，征收前對工作人員進行征收工作培訓，提高征收工作認識，使征收工作人員消除畏難情緒。征收過程中碰到問題要分析成因，因戶因人施策，重點對象專人跟進，定期召開協調會匯報征收工作進展情況，交流經驗、提出要求，組織、指導、協調征收全過程。采取提前介入、強化監控、嚴防死守等措施堅決制止搶修強建。通過宣講會、廣播電視、宣傳手冊等宣傳媒介，進一步加大輿論宣傳力度。通過上門做工作、耐心講政策、反復講道理等方法，通過手機短信、微信等方式及時解答還建戶的問題，并使還建戶消除疑慮，積極配合做好土地征收工作。

（二）多種方式解決施工周期問題

對于未能開工或開工后停工的項目，需找出未能開工或停工的原因，并從原因下手，盡早讓項目早日開工或者恢復施工。對于開工后遲遲未能竣工的項目，采取重點城市重點抓、重點項目重點監管措施，首先保障項目不能爛尾，之后如果項目已經具備入住條件的，先協商入住，未具備入住條件的，積極采取途徑讓項目盡早竣工，以縮短工期，住戶盡早入住。

（三）多渠道解決資金問題

大部分棚改項目資金來源單一，資金到位耗時較長，故存在資金無法保障項目需求的風險。解決方式之一是多渠道尋求資金，如統籌協調各金融機構通過提供各類擔保、銀行貸款和發行公司債、項目收益債等方式，按需求向各棚戶區改造項目建設法人單位提供融資，解決資金需求問題。解決方式之二是相關部門為棚改項目建設單位申請政策性扶持資金和住戶申請住房公積金貸款開設綠色通道，簡化審批手續，以使資金盡快到位。

（四）規范棚戶區改造管理

對于代建公司管理不規范的問題，其中一個解決辦法是可在代建合同中約定代建公司應積極主動了解棚改政策，爭取住戶利益最大化，并約定重大事項應報棚戶區改造項目建設法人單位批準才能實施。另一個解決辦法是棚戶區改造建設單位成立專門的棚改部門對棚戶區改造項目進行管理，由棚改部門管理，可達到項目安全、質量、高效運行的目的。

參考文獻：

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[2]鐘巖，席楓.新時期棚戶區改造存在的問題及對策研究[J].市場周刊，2019（07）：188-190.

[3]張才寬.新時期棚戶區改造存在的問題及對策研究[J].商訊，2020（08）：125-127.

*本論文屬于2018年百色學院校級科研立項項目（2018KS27）研究成果。

（作者單位：百色學院）