基于流程的房地產建筑項目成本預算及動態控制

何金莎

（山西建筑工程集團有限公司，山西太原 030001）

1 基于流程的成本控制方法

房地產建筑項目由于開發周期長、施工環節多、涉及要素多，施工過程中出現成本超支是一種非常普遍的現象[1]。為改變房地產建筑項目整個開發周期中出現的成本超支現象，使建筑企業和建筑行業獲得更好的經濟效益，很多學者對房地產建筑項目的整個開發流程中的關鍵環節進行了深入研究，如以建筑工程的施工過程為研究對象，研究構成工程成本的各項關鍵要素；除施工環節，部分學者還對房地產建筑項目的整個開發流程進行分階段研究，如對招投標階段、施工準備階段、工程實施階段等階段中出現的各類成本管理問題，并從成本控制角度提出不同的解決措施；另有部分學者認為成本控制效果不佳，與施工單位的管理水平存在關聯，對施工單位的管理制度、成本控制思路、成本控制方法等進行研究，并提出需要合理協調施工工期、施工質量等與成本支出息息相關要素的關系。除以上研究觀點外，基于流程角度對房地產建筑項目整個開發過程中產生的成本進行控制也是一種有效的辦法，此種方法是將整個項目開發流程分為若干個小的階段，結合每個階段的不同特點采取針對性更強的成本控制方法，最后將各個階段進行有效銜接。在整個建筑項目開發的推進過程中，由于涉及人員和建設單位數量較多，會計人員通常會采用單項目歸集的方法進行成本核算，便于明確不同項目的責任主體，能更好地控制工程的建設質量。此外，建筑項目的開發過程具有明顯的過程階段特征，施工建設周期長，之前房地產開發企業在進行成本控制時，在不同階段采用較多的隨機控制方法，從過程的角度對房地產建設項目進行成本控制，能對不同階段的支出成本進行更加準確的預算，并在建筑項目建設推進的過程中對其進行持續的動態控制。

2 案例分析

2.1 案例介紹

本文以某房地產建設項目作為案例進行詳細分析，本項目中共包含高層寫字樓4 棟，酒店樓1 棟，大型地下停車場1 個，工程中建筑面積約110000m2，工程占土地面積約62000m2。高層寫字樓和酒店樓的建筑結構都采用框架剪力墻結構與混凝土灌注樁，建筑外墻采用玻璃幕墻。酒店樓預期等級為四星，在造價、施工、結構設計等方面的難度都遠高于高層寫字樓，建筑主體完成施工后，需要以四星級標準進行配套設施的裝修。該房地產建設項目于2014 年6 月正式啟動，2015 年5 月開始施工，于 2019 年7 月竣工。建筑工程項目采用公開招標方式選擇合作建筑企業，如圖1 所示。

圖1 高層寫字樓

2.2 項目成本預算及動態控制

中標的建筑單位將整個施工環節分為前、中、后三個階段，在每個階段中采取不同的成本預算和動態控制方法，各項方法和措施綜合后，最終項目實際支出比預計成本減少約8500 萬元。

2.2.1 立項階段的成本管理

工程立項是工程項目的起始工作，也是一個非常重要的工作階段，需要在該階段對工程進行全面的評估，確定工程具有高度可行性后才能繼續推進工程項目的后續環節，此階段中需要完成的工作包括成本預算、組建專項組、建立并完善激勵制度等[2]。對工程成本進行預算的方法有兩種∶①按照時間的順序對工程的所有環節先框算再精算；②將工程項目按照性質分為常規項目和特殊項目兩種，對不同性質的工程項目分別進行成本預算。第一種成本預算方式是在立項之前采用費用定額控制的方法對工程項目的可行性進行論證，在立項過程中對主要成本項目進行框算，在工程正式施工前對主要項目成本進行預測，并根據市場調研數據最終確認目標成本指標。第二種成本預算方式的應用需要依托建筑單位的建造經驗，以其他房地產項目的建造經驗和成本數據對本工程中的常規項目成本進行推算，由于數據真實，能大幅減少常規項目成本推算時間，并且能保證計算結果的準確性。另外，根據市場行情單獨測算特殊項目，測算時需要充分考慮彈性因素。為順利推進建筑項目，建筑單位成立了專項組對項目成本進行綜合性控制，由項目經理擔任總負責人，明確不同崗位人員的職責和權限，對不同崗位需要承擔的成本控制指標進行合理分配。建立成本控制激勵制度，對符合質量要求并順利達成成本控制指標的情況予以獎勵，對預算超支嚴重的情況進行處罰。

2.2.2 規劃設計階段的成本管理

規劃設計階段的成本控制效率會對后續正式施工環節中的成本控制水平產生直接的影響，若未能有效地進行成本管理，甚至會使整個建筑項目都面臨成本失控的風險[3]。因此，相關人員應充分論證規劃設計方案的科學性和可行性，選擇綜合效益最優的規劃設計方案。如本建筑項目中包含小型園林景觀項目，在充分對比了各項園林景觀設計方案后最終選擇了以原有地形為基礎，將噴泉設計更改為小型瀑布設計，既能顯著節省施工成本，又能獲得良好的園林景觀效果。完成建筑項目的整體施工后，分階段對不同項目的預計成本和實際成本進行比較，既能實時掌握二者之間的偏差，還能對未實時項目成本控制指標的科學性進行評估。

2.2.3 采購階段的成本管理

建筑項目的采購環節是整個房地產開發過程中成本支出最大的環節，主要包含施工材料和設備的采購[4]。由于市場形勢變化較快，企業應綜合多種方法保證施工材料和設備價格的穩定性，避免材料和設備價格突增影響建筑項目的成本控制水平，如利用招標、年度協議等彈性控制方法，既能保證采購成本的合理性，也能避免制定剛性指標對成本控制造成的影響。建筑材料和設備的采購是一項具有持續性特征的環節，可能會貫穿整個建筑項目的開發環節，只是簡單以定額成本控制的方式進行成本管理，是難以應對施工過程中可能出現的各種意外因素的影響，造成建筑項目的實際支出與成本管理目標偏差較大，甚至會因成本控制的死板性較高，對工程的順利推進造成影響。而以彈性控制的方式進行成本指標管理，除結合不同項目的實際情況設立明確的成本控制指標外，還根據市場實際情況設置科學的浮動范圍，使采購人員在進行采購時，能在成本浮動范圍能直接進行采購，無須進行額外的審批和報備流程，大幅提高了該環節的工作效率。在采購過程中應用多種采購方式，能提高建筑企業對不同建筑材料和設備采購成本的管控能力，本工程從正式施工到竣工共歷時4 年零2 個月，大量建筑材料需要分批次采購并運輸到施工現場，若未能在工程開始前與供應商簽訂年度合作協議，建材很可能會隨著時間的推移而不斷漲價，造成建筑工程的實際建造成本與預期成本支出的出入較大。通常情況下，在完成建筑材料和設備的采購后，需要進行動態調整采購實際成本和成本控制指標，以提高成本控制指標的科學性和指導性[5]。

2.2.4 施工階段的成本管理

人工成本和材料設備成本是建設項目施工階段的主要成本管理目標，具體實施方法包括定額控制、對比分析、動態控制等[7]。從材料設備方面來說，該房地產建筑項目根據各建筑主體的位置特點確定1 棟高層寫字樓與酒店樓在建設過程中共用1 臺塔吊設備，根據工程的建設要求和工藝要求規定塔吊的使用天數，既能最大化發揮設備的應用價值，還能有效控制設備使用成本。另外，為保障設備在作業過程中始終保持良好的狀態，安排維修人員2 名專門對塔吊進行養護和檢修，對人工成本進行控制的手段分為兩種，一種是與施工進度進行同步控制，一種是采用定額控制。成本對比分析和動態控制的方式與采購環節的控制方式一致[6]。

2.2.5 交付階段的成本管理

在房地產建筑項目的交付過程中，應對項目整個建造過程中的各類成本信息進行匯總和整理，并將匯總結果收錄到建筑企業的信息數據庫中，為后續其他建筑項目的開展提供必要的參考[7]。

3 結語

綜上所述，房地產建筑項目的開發是一項建設周期長、涉及環節多、支出資金量巨大的工作，隨著建筑行業的快速發展，行業內競爭壓力不斷增大，建筑企業若想切實提高自身的核心競爭力，勢必要對自身的成本管理方式進行有效的優化，基于流程的房地產建筑項目成本預算和動態控制方式，將成本管理分散到每個開發環節中，既能有效規避傳統成本管理中的不足，也能有效提高成本管理質量。