新時(shí)期房地產(chǎn)項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)登記中建筑面積問(wèn)題的探討

張希美

東營(yíng)市自然資源和規(guī)劃局河口分局 山東東營(yíng) 257200

房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易均以建筑面積來(lái)核算和計(jì)價(jià)，房地產(chǎn)業(yè)登記同樣可被稱作是不動(dòng)產(chǎn)的登記。房地產(chǎn)登記制度指的是法律方面明文規(guī)定的內(nèi)容，即國(guó)家法定機(jī)關(guān)按照當(dāng)事人相關(guān)情況遞交房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定客體信息方面的登記，此類登記信息具有相當(dāng)?shù)姆尚Я?，由此可見房地產(chǎn)登記制度屬于房地產(chǎn)權(quán)屬管理當(dāng)中的重要內(nèi)容[1]。

1 新時(shí)期房地產(chǎn)項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)登記中建筑面積問(wèn)題

1.1 登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一

當(dāng)下，中國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)登記方面的工作需交由土地、房產(chǎn)機(jī)關(guān)分別予以登記，這種狀況便可能出現(xiàn)很多工作的重復(fù)進(jìn)行，也可能會(huì)引發(fā)不同部門間的利益沖突。對(duì)此，有關(guān)房地產(chǎn)交易方面的時(shí)間、成本均會(huì)大幅提升，同時(shí)相關(guān)登記效率卻會(huì)下降。除此之外，重復(fù)抵押等狀況也可能出現(xiàn)，這對(duì)于人力及物力來(lái)講是很大的浪費(fèi)，也代表中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展重確實(shí)存在著很多的問(wèn)題。

1.2 層高限制造成的面積差異

《房產(chǎn)規(guī)范》明確層高不足2.2m的，不計(jì)算建筑面積；但《建筑規(guī)范》則明確結(jié)構(gòu)層高在2.2m及以上的，計(jì)算全面積，結(jié)構(gòu)層高在2.2m以下的計(jì)算半面積。另外，部分城市出臺(tái)地方規(guī)定，對(duì)層高非常規(guī)建筑的面積計(jì)算進(jìn)行了特別約定，如海南省規(guī)定，住宅樓層高大于或等于4.9m時(shí)，計(jì)容面積按照該層建筑面積2倍計(jì)算，大于或等于7.6m時(shí)，按3倍計(jì)算；辦公建筑層高大于或等于5.5m按2倍計(jì)算，大于或等于8.8m按3倍計(jì)算；商業(yè)建筑大于或等于6.1m按2倍計(jì)算，大于或等于10m按3倍計(jì)算。這種規(guī)定差異，特別是地方規(guī)定，使得部分項(xiàng)目規(guī)劃批建面積較房產(chǎn)測(cè)繪面積大大增加。

2 新時(shí)期房地產(chǎn)項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)登記中建筑面積管理措施

2.1 數(shù)據(jù)整理平臺(tái)

第一階段:數(shù)據(jù)整理平臺(tái)與不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，兩系統(tǒng)之間進(jìn)行接口開發(fā)，不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)辦理業(yè)務(wù)過(guò)程中，登記系統(tǒng)可以實(shí)時(shí)調(diào)用權(quán)籍調(diào)查成果及圖形數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)更新，不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)可對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)中生成的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)進(jìn)行維護(hù)，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供數(shù)據(jù)支撐。第二階段：不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)將按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行必要字段檢查、審核、數(shù)據(jù)規(guī)范化梳理，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、規(guī)范性、一致性且符合國(guó)家要求，同時(shí)需將匯交的數(shù)據(jù)提交至不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供數(shù)據(jù)支撐，逐步將未整合數(shù)據(jù)量縮小。

2.2 厘清職責(zé)，依法登記

不動(dòng)產(chǎn)登記原則上保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的物權(quán)公示行為，對(duì)合法建造的房屋應(yīng)予以登記。經(jīng)竣工驗(yàn)收、符合規(guī)劃條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和其他房產(chǎn)測(cè)量的有關(guān)規(guī)定對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行審核，確定不動(dòng)產(chǎn)登記建筑面積。對(duì)于按照建筑容積率計(jì)算規(guī)則不計(jì)入容積率的建筑面積，依照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》應(yīng)予以計(jì)算建筑面積的部分，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，列入首次登記建筑面積范圍。容積率在土地核驗(yàn)、房屋竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)時(shí)已經(jīng)自然資源和規(guī)劃局審核確認(rèn)，原則上不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無(wú)需審核容積率情況。且超容積率問(wèn)題實(shí)際上是竣工驗(yàn)收時(shí)的實(shí)測(cè)計(jì)容面積超過(guò)審批計(jì)容面積，與不動(dòng)產(chǎn)登記并無(wú)直接關(guān)系。但考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)為自然資源和規(guī)劃局，故不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)若發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)測(cè)計(jì)容面積超過(guò)審批計(jì)容面積的，應(yīng)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目補(bǔ)辦增容手續(xù)后予以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；對(duì)于因規(guī)范不一致導(dǎo)致房產(chǎn)實(shí)測(cè)建筑面積超過(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積的，可將有關(guān)情況告知自然資源和規(guī)劃局，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》予以計(jì)算并登記房屋建筑面積。

2.3 制定完善的不動(dòng)產(chǎn)登記法

房地產(chǎn)登記屬于《物權(quán)法》當(dāng)中的重要制度內(nèi)容。對(duì)于房地產(chǎn)登記的正常開展來(lái)講，必須有相對(duì)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度為其保駕護(hù)航，同時(shí)對(duì)相關(guān)信息內(nèi)容進(jìn)行登記公示，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)登記的安全性水平。中國(guó)出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，就不同類型的資產(chǎn)界定與登記予以了明確，由此奠定了房地產(chǎn)制度的相關(guān)基礎(chǔ)，中國(guó)房地產(chǎn)登記制度也由此開始正式實(shí)施起來(lái)。《物權(quán)法》當(dāng)中明確，國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)是進(jìn)行統(tǒng)一登記的，然而就實(shí)際來(lái)看，并無(wú)統(tǒng)一化的房地產(chǎn)登記流程，部分狀況下還存在權(quán)責(zé)部門模糊的狀況。由此關(guān)于《物權(quán)法》的正常落實(shí)，即必須有專門性、統(tǒng)一化的法律進(jìn)行保障。在這當(dāng)中首先需確定出的是申請(qǐng)登記人的相關(guān)資格與條件，針對(duì)登記申請(qǐng)流程需予以簡(jiǎn)化，由此確保登記記錄的真實(shí)性水平，減少相關(guān)糾紛的出現(xiàn)，讓當(dāng)事人相關(guān)權(quán)利有更大的保障。除此之外，有關(guān)房地產(chǎn)登記方面的審查工作也是十分重要的，由此也需安排專門的人員或部門開展審查工作，保證整個(gè)房地產(chǎn)交易工作可以順利進(jìn)行，同時(shí)在減少登記成本投入的基礎(chǔ)上提升整個(gè)房地產(chǎn)登記環(huán)節(jié)的效率水平。

2.4 推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享集成是不動(dòng)產(chǎn)登記提質(zhì)增效

的前提條件和必然要求。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，要利用制度約束作用強(qiáng)化部門間的業(yè)務(wù)協(xié)同和信息共享應(yīng)用，建立多維、立體的信息交互平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息的自由安全流動(dòng)。目前各地仍然存在交易登記信息不共享、假共享的情況，與稅務(wù)總局、工商總局、民政部等有關(guān)部門的信息共享工作推進(jìn)較為緩慢，影響了“放管服”工作和不動(dòng)產(chǎn)登記提速增效。同時(shí)，為了適應(yīng)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)電子簽名法》等新法、新規(guī)的落實(shí)，下一步應(yīng)加快落實(shí)部門間信息共享和電子證照的開發(fā)和利用工作。

3 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)然，地方政府還可以采用建立跨部門的協(xié)調(diào)機(jī)制、制定地方性的技術(shù)規(guī)定等多種方式，解決因不同部門參照規(guī)范引起面積差的同時(shí)，堵塞偷面積或隱藏面積的技術(shù)漏洞。