新時期房地產(chǎn)項目不動產(chǎn)登記中建筑面積問題的探討

張希美

東營市自然資源和規(guī)劃局河口分局 山東東營 257200

房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易均以建筑面積來核算和計價，房地產(chǎn)業(yè)登記同樣可被稱作是不動產(chǎn)的登記。房地產(chǎn)登記制度指的是法律方面明文規(guī)定的內(nèi)容，即國家法定機關(guān)按照當(dāng)事人相關(guān)情況遞交房地產(chǎn)權(quán)屬認定客體信息方面的登記，此類登記信息具有相當(dāng)?shù)姆尚ЯΓ纱丝梢姺康禺a(chǎn)登記制度屬于房地產(chǎn)權(quán)屬管理當(dāng)中的重要內(nèi)容[1]。

1 新時期房地產(chǎn)項目不動產(chǎn)登記中建筑面積問題

1.1 登記機構(gòu)不統(tǒng)一

當(dāng)下，中國有關(guān)房地產(chǎn)登記方面的工作需交由土地、房產(chǎn)機關(guān)分別予以登記，這種狀況便可能出現(xiàn)很多工作的重復(fù)進行，也可能會引發(fā)不同部門間的利益沖突。對此，有關(guān)房地產(chǎn)交易方面的時間、成本均會大幅提升，同時相關(guān)登記效率卻會下降。除此之外，重復(fù)抵押等狀況也可能出現(xiàn)，這對于人力及物力來講是很大的浪費，也代表中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展重確實存在著很多的問題。

1.2 層高限制造成的面積差異

《房產(chǎn)規(guī)范》明確層高不足2.2m的，不計算建筑面積；但《建筑規(guī)范》則明確結(jié)構(gòu)層高在2.2m及以上的，計算全面積，結(jié)構(gòu)層高在2.2m以下的計算半面積。另外，部分城市出臺地方規(guī)定，對層高非常規(guī)建筑的面積計算進行了特別約定，如海南省規(guī)定，住宅樓層高大于或等于4.9m時，計容面積按照該層建筑面積2倍計算，大于或等于7.6m時，按3倍計算；辦公建筑層高大于或等于5.5m按2倍計算，大于或等于8.8m按3倍計算；商業(yè)建筑大于或等于6.1m按2倍計算，大于或等于10m按3倍計算。這種規(guī)定差異，特別是地方規(guī)定，使得部分項目規(guī)劃批建面積較房產(chǎn)測繪面積大大增加。

2 新時期房地產(chǎn)項目不動產(chǎn)登記中建筑面積管理措施

2.1 數(shù)據(jù)整理平臺

第一階段:數(shù)據(jù)整理平臺與不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，兩系統(tǒng)之間進行接口開發(fā)，不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)辦理業(yè)務(wù)過程中，登記系統(tǒng)可以實時調(diào)用權(quán)籍調(diào)查成果及圖形數(shù)據(jù)，實現(xiàn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)更新，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)可對數(shù)據(jù)庫中生成的不動產(chǎn)單元號進行維護，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供數(shù)據(jù)支撐。第二階段：不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)將按照國家標準要求進行必要字段檢查、審核、數(shù)據(jù)規(guī)范化梳理，保證數(shù)據(jù)的準確性、規(guī)范性、一致性且符合國家要求，同時需將匯交的數(shù)據(jù)提交至不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供數(shù)據(jù)支撐，逐步將未整合數(shù)據(jù)量縮小。

2.2 厘清職責(zé)，依法登記

不動產(chǎn)登記原則上保護權(quán)利人合法權(quán)益的物權(quán)公示行為，對合法建造的房屋應(yīng)予以登記。經(jīng)竣工驗收、符合規(guī)劃條件的房地產(chǎn)項目，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和其他房產(chǎn)測量的有關(guān)規(guī)定對房產(chǎn)測繪成果進行審核，確定不動產(chǎn)登記建筑面積。對于按照建筑容積率計算規(guī)則不計入容積率的建筑面積，依照《房產(chǎn)測量規(guī)范》應(yīng)予以計算建筑面積的部分，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，列入首次登記建筑面積范圍。容積率在土地核驗、房屋竣工驗收規(guī)劃條件核實時已經(jīng)自然資源和規(guī)劃局審核確認，原則上不動產(chǎn)登記機構(gòu)無需審核容積率情況。且超容積率問題實際上是竣工驗收時的實測計容面積超過審批計容面積，與不動產(chǎn)登記并無直接關(guān)系。但考慮到不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)為自然資源和規(guī)劃局，故不動產(chǎn)登記機構(gòu)若發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目實測計容面積超過審批計容面積的，應(yīng)讓房地產(chǎn)項目補辦增容手續(xù)后予以辦理不動產(chǎn)登記；對于因規(guī)范不一致導(dǎo)致房產(chǎn)實測建筑面積超過規(guī)劃批準建筑面積的，可將有關(guān)情況告知自然資源和規(guī)劃局，同時不動產(chǎn)登記機構(gòu)依照《房產(chǎn)測量規(guī)范》予以計算并登記房屋建筑面積。

2.3 制定完善的不動產(chǎn)登記法

房地產(chǎn)登記屬于《物權(quán)法》當(dāng)中的重要制度內(nèi)容。對于房地產(chǎn)登記的正常開展來講，必須有相對完善的不動產(chǎn)登記制度為其保駕護航，同時對相關(guān)信息內(nèi)容進行登記公示，進一步提升房地產(chǎn)登記的安全性水平。中國出臺了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，就不同類型的資產(chǎn)界定與登記予以了明確，由此奠定了房地產(chǎn)制度的相關(guān)基礎(chǔ)，中國房地產(chǎn)登記制度也由此開始正式實施起來。《物權(quán)法》當(dāng)中明確，國家有關(guān)房地產(chǎn)是進行統(tǒng)一登記的，然而就實際來看，并無統(tǒng)一化的房地產(chǎn)登記流程，部分狀況下還存在權(quán)責(zé)部門模糊的狀況。由此關(guān)于《物權(quán)法》的正常落實，即必須有專門性、統(tǒng)一化的法律進行保障。在這當(dāng)中首先需確定出的是申請登記人的相關(guān)資格與條件，針對登記申請流程需予以簡化，由此確保登記記錄的真實性水平，減少相關(guān)糾紛的出現(xiàn)，讓當(dāng)事人相關(guān)權(quán)利有更大的保障。除此之外，有關(guān)房地產(chǎn)登記方面的審查工作也是十分重要的，由此也需安排專門的人員或部門開展審查工作，保證整個房地產(chǎn)交易工作可以順利進行，同時在減少登記成本投入的基礎(chǔ)上提升整個房地產(chǎn)登記環(huán)節(jié)的效率水平。

2.4 推動不動產(chǎn)登記信息共享集成是不動產(chǎn)登記提質(zhì)增效

的前提條件和必然要求。為了實現(xiàn)這一目標，要利用制度約束作用強化部門間的業(yè)務(wù)協(xié)同和信息共享應(yīng)用，建立多維、立體的信息交互平臺，實現(xiàn)信息的自由安全流動。目前各地仍然存在交易登記信息不共享、假共享的情況，與稅務(wù)總局、工商總局、民政部等有關(guān)部門的信息共享工作推進較為緩慢，影響了“放管服”工作和不動產(chǎn)登記提速增效。同時，為了適應(yīng)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國電子簽名法》等新法、新規(guī)的落實，下一步應(yīng)加快落實部門間信息共享和電子證照的開發(fā)和利用工作。

3 結(jié)語

當(dāng)然，地方政府還可以采用建立跨部門的協(xié)調(diào)機制、制定地方性的技術(shù)規(guī)定等多種方式，解決因不同部門參照規(guī)范引起面積差的同時，堵塞偷面積或隱藏面積的技術(shù)漏洞。