解析老舊小區維修改造項目推進的難點問題

陳利平

阜新市住房和基礎設施建設服務中心 遼寧阜新 123000

老舊小區投入使用時間比較長，存在配套設施不完善和老化嚴重的現實情況，由于小區居民居住的房屋位置、裝修情況、經濟能力不盡相同，導致居民對維修方案、意愿存在一定差異，無法完全統一。同時，房屋破損程度、小區配套設施參差不齊，施工環節導致居民生活受到影響，這些因素都會給老舊小區維修改造造成巨大的阻力與困難。需要在維修改造實施前進行必要的溝通和協調。本文以已實施的老舊小區維修改造項目實際情況為出發點，進行改造項目管理難點分析，從政府、項目實施單位角度出發提出切實可行的解決措施。

1 政策背景

2019年國家起正式啟動老舊小區維修改造這項民心工程，計劃到2025年底，基本完成對2000年底前建成的城鎮老舊小區綜合改造提升。為盡快將中央決策部署落到實處，各地區政府及時對轄區內老舊小區具體數量進行了詳細摸底調查，制定了相應的實施方案，出臺了相關政策。很多老舊小區都投入到改造建設中。國家計劃通過實施老舊小區維修改造工程，使城市居住社區環境明顯改善，基本補齊既有居住社區配套設施短板，居民生活環境得到明顯提高[1]。因此，國家對實施老舊小區改造高度重視，提供良好的政策支持，為工作開展提供基礎保障。

2 存在問題

一是居民對實施老舊小區改造工程的認知度不高，參與的積極性不強，更有甚者，要橫加阻攔，例如：在個別老舊小區改造期間，需要對違建房屋或設施進行拆除，影響部分居民個人利益，個別居民阻攔施工。

二是居民對具體維修改造設計方案沒有統一的意見，例如：綠化方面，二樓居民要求種植柳樹、松樹等樹種，一樓居民怕種樹擋光，要求種植灌木。

三是維修改造資金存在較大缺口，國家要求對基礎類改造工程要做到應改盡改，但由于地方財力有限，自籌資金實施改造難度較大。

四是專業經營單位配合度不高。例如：老舊小區內通訊、網絡等弱電線路的鋪設雜亂無章，嚴重影響小區居民生活環境。各地已結合老舊小區改造積極推進架空線治理工作。目前，部分已改造完成的老舊小區已預留通訊穿線管路，但由于運營商施配合不及時，線路改造進展緩慢，大部分架空線問題尚未得到有效解決。

3 應對措施

3.1 充分進行講解溝通

老舊小區維修改造工作是為了提升居民生活水準，需要以居民為中心，在實施改造前，街道、社區、產權單位、物業單位、建設單位要相互配合，及時做好居民意見征求和信息傳遞工作，將居民反映強烈的問題及時匯總，避免出現信息傳遞不及時導致維修工作不徹底或難以推進情況發生。此外，還要發揮社區黨組織的作用，做好宣傳和思想教育工作，征得居民充分理解，消除各方的異議，確保不會因為維修改造出現的矛盾影響正常施工，保障改造項目盡快組織開展[2]。同時，施工單位也應采取措施，盡量減少或避免影響居民日常生活，對不可避免的情況，要及時與居民溝通，征得居民理解。

3.2 引導居民共謀設計方案

因為老舊小區投入運用時間較長，需要改造的項目也是比較多的，不同居住區域的人群訴求也有著明顯差異，應該提前做好各個方面的分析，制定出切實可行的維修設計方案。因此，項目實施前應在街道、社區引導下開展多種形式基層協商，搭建溝通議事平臺，組織規劃師、建筑師、工程師進小區，輔導居民參與居住社區建設和管理，就改造內容、改造設計方案等方面征求小區居民意見，在綜合分析后，進行多方面的論證和分析，避免損害居民的合法權益，保證改造方案滿足國家法律法規的標準[3]。

3.3 多方籌集維修改造資金支持

研究建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。其中政府資金重點支持基礎類改造內容，對涉及完善類、提升類的改造內容，統籌居民、原產權單位、社會資本、專業機構共同參與。允許居民通過使用或補交的住宅專項維修資金，提取公積金等方式籌集改造資金。優先將居民改造意愿強烈、承諾出資和繳納物業費比例高的小區納入改造計劃。出臺優惠政策引入投資意愿的社會資本參與建設工作，進行投資，保證各方面都能夠受益，社會資本的積極參與可以減少資金壓力，而社會資本可以通過投資，在后期經營中獲取經濟利益，并且給居民提供完善的服務，解決老舊小區居民的生活問題。同時，各地方政府還應積極與銀行部門溝通，通過建設完整居住社區的理念統籌考慮城鎮老舊小區改造中相關存量公共資源利用，爭取銀行部門支持，協助地方做好城鎮老舊小區改造的規劃研究，提出系統性融資方案，做好債券資金爭取。

3.4 積極應對專業經營單位參與積極性不高問題

建立改造方案聯合專業審查規則，老舊小區改造計劃制定后，要與各管線專營單位及時溝通，對接老舊小區管線改造方案，同步推進管線改造管理。通過明確相關設施設備產權關系，協調各專營單位積極參與相關設施設備改造，承擔改造出資和后續維護管理責任。對參與積極性不高問題，要出臺政策，講明出資和受益關系，明確老舊小區改造后五年內不允許再次破土動工原則。同時，嚴格做好規劃監控管理，嚴禁隨意修改線路，涉及的專業經營單位要根據老舊小區改造計劃自行整改。對未能及時整改的企業，社區、物業企業及小區管理單位可在其提供接續服務時督促整改到位，相關主管部門應依法依規進行處理和曝光。

4 結語

老舊小區維修改造是重要民生工程，政策性工程。要想保證這項工作順利進行，需要結合具體情況做出改進和分析，逐步提高維修改造的總體水平，促進老舊小區維修工作順利進行，保證人民生活質量。