試談商業廣場物業管理成本控制存在問題及優化措施
——以廣州市D商業廣場為例

李勝聰

（廣州大源商業廣場經營管理有限公司，廣東 廣州 510540）

D廣場處于廣州市黃金商圈中心，位置極其優越，交通極為便利，該區域為某區商業發源地之一，極具開發價值。項目總占地面積X萬平方米，商業建筑面積達Y萬多平方米，停車位充足，約800個、超大廣場。D廣場周邊配備套有、肯德基、巨幕影院、酒店、KTV、休閑會所、實驗學校、醫院等。

一、D商業廣場物業管理公司的主要成本構成

分析D公司多年來財務報表數據可以發現，廣場成本支出科目繁多，金額瑣碎。如何在面對此類物業管理公司的主要成本構成由以下幾個方面：

第一，由于提供物業管理服務的主題對象是人，所以物業管理行業是典型的勞動力密集型企業。分析近幾年財報中有關人力資源成本支出發現，超過了總成本支出的一半以上，且有逐年升高之態勢，不管是有著豐富行業經驗的物業管理公司的管理人員，還是一線的保潔、保安等工資持續上漲，且對應的社保、保險等方面的開支也在不斷增加。

第二，電梯、空調等與商業廣場配套的設備的運營費用也在總支出中占有較大比例。且為了保證人民群眾的生命財產安全，此類費用也會隨著廣場運營的年限增加而增加。

第三，水、電、燃氣、綠化等用于維持商業廣場正常運營的所消耗的能源資源所產生的費用。此類費用的特點是只要商業廣場正常經營，就會不斷發生。

第四，由于某電梯維保、房屋修繕等需要分包給具備專業資質公司，在此類費用發生時，相對供應商單體商業廣場規模有限，從而導致了議價空間的薄弱。導致此類費用在整個支出中準備明顯[1]。

以上便是分析D商業廣場近年來費用支出主要大項，接下來將分項闡述其在成本控制方面存在的問題。

二、D商業廣場物業管理公司成本控制方面存在的問題

（一）人力資源成本存在的問題

為一線操作人員如保潔、保安等，存在的問題主要是：人員配置是否合理，人力資源分配是否合理。以D商業廣場保潔為例，人員配置應考慮商業廣場本身的經營屬性及特點，比如周末顧客多，工作日顧客相對較少；工作日非工作時間顧客多，工作時間顧客少；依據顧客人數，安排保潔頻次及密度。能有效降低保潔人員的工作時間從而降低人力資源成本。對于一些自己做做不好的部分，是否可以考慮外包給一些專業的有資質的公司去完成。或者是否可以由工資制轉化為包干制，這些問題都需要探索。

對于物業管理公司行政管理人員而言，有競爭力的薪資待遇、合理的晉升空間顯得更為重要。因為這類人員一旦發生變動，再啟動人員招聘，并培訓入職上崗無形中都加大了物業管理公司的人力資源成本[2]。

對于物業管理公司如電工、前臺等特殊工種，在平時工作中的客戶滿意度又直接影響著整個物業管理公司的成本。因為他們經常與客戶、廣場租戶發生直接接觸，如果服務意識不夠，直接影響了客戶的體驗，從而間接影響了物業管理公司的品牌形象，無形中造成資源成本的增加。

（二）設備維護維修成本中存在的問題

通過走訪其他類似商業廣場不難發現，部分物業企業為了降低成本，經常忽視或有意減低諸如電梯等維護保養次數。一方面，這種行為容易造成安全隱患，引發安全事故；另一方面，長期如此，也會對每天都在滿負荷工作狀態下工作的設備造成損壞，從而帶來更大成本支出。另外，部分物業公司缺乏對需定期維護維修的設備進行長期跟蹤，維修保養無法形成體系，管理制度缺失。

（三）水電燃氣等資源型消費所產生成本中存在的問題

由于廣場采用中央空調，在如何平衡人體舒適度和節約用電問題上應考慮廣場營業時間、顧客人數數量、季節等因素合理配置。另外，對樓宇照明燈應多采用聲控、節能燈具等。

另外在廣場綠化用水上，及時更新噴灌設備，采用節水裝置，避免無人值守的大水漫灌，能有效降低不必要的水資源浪費從而節約相應成本。另外在綠化植物的選擇上是否考慮其后續的維護成本，是否可以多形式多樣化的手段來增加綠化。

（四）日常運維中采購方面存在的問題

針對日常運營中，經常需要更換的易損易耗件應按照規格及更換頻度成批采購，并妥善保管。這樣既可以避免多次采購直接導致采購成本的上升，又可以以采購量的增加，加大自身與供貨商的議價能力；對偶發用品的采購，應規范采購制度及采購渠道，譬如選擇諸如京東、淘寶等價格相對透明的采購渠道；對達到一定金額的采購，應按正規程序通過招投標形式選定供應商或服務提供商。另外在產品的領取、保管、使用當中，應明確責任人，定期抽查，發現問題及時處理解決[3]。

（五）關于核算主體中存在的問題

對于商業廣場物業管理公司而言，在進行組織架構設計時，不應設立太多管理部門。對于一些經營較為獨立的如巨幕影院、酒店、KTV等營業性獨立經營的租戶而言，應將其物業配套盡量從整個廣場中獨立出來。這樣既方便了這些租戶針對自身經營特點配套其相應的物業管理，又將其自身成本控制的責任歸屬賦予這些獨立經營的租戶。但應注意，在將物業管理權限下放同時，還應考慮整個廣場的整體物業管理，確保獨立租戶的物業管理規定不與廣場相違背，做到要求明確，經常溝通，定期抽查。

（六）大數據互聯網、萬物互聯對商業廣場的成本影響

支付方式的變革，從過去的現金支付為主到現在的二維碼支付為主。諸如此在租戶繳納房租及水電費用時應開通對應的二維碼支付渠道，方便租戶。在停車場管理上，引入智能化停車管理系統，將車輛進場、尋找位置停放、繳納停車費出場，有機整合方便外來車輛，提高工作效率，降低人工成本。

三、物業管理公司成本控制的優化措施

（一）強化績效考核，多措并舉，降低人力成本

由于人力成本在整個商業廣場成本支出中占比巨大，為了有效降低商業廣場成本，應首先人力成本入手。而且控制人力成本最為有效的手段莫過于績效考慮。一個合理的績效考核制度，可以大大提升員工的主觀能動性。另外對于難于績效考慮的工位工種是否可以考慮采取責任包干制或者分包制，這樣既保證的廣場的良好運營，又有效降低了人力成本。

（二）設備運維制度化，控制維修成本

應認真研究每天設備的保養手冊并與供貨方積極協調，形成能夠發揮設備效益最大化的設備維修方案并形成制度。制度形成后應當責任到人，明確每臺設備的養護對接負責人，對每臺設備維護設立臺賬，確保其使用年限。從而防止因維護失當，引發的設備損壞。另外，還應對廣場的昂貴或重要設備進行投保，通過保險機制分散設備使用風險從而降低成本。一旦出現因誤操作或不可抗力引發的設備損壞，可聯系保險公司索賠處理，有效降低因意外產生的風險成本。

（三）積極更換節能化設備，對有助于能耗下降的意見進行物質獎勵

廣場物業應于業主單位做好溝通，在節能化改造方案的選擇上得到業主的支持。在節能設備的更換及推進當中，應根據現有技術成熟度做較為長遠的規劃，分批分項逐年推進實施。對于能夠提出有效的合理降低能耗的意見的員工，在方案被采購后，應通報進行表揚并進行物質獎勵，確保人人想節能，節能減排與廣場每一位員工都息息相關。

（四）加強采購管理，推進陽光采購招標

廣場物業管理公司應該建立相對應的采購管理制度和辦法。首先，應對租戶反饋的某些問題有明確的相應渠道和回應機制，另外在每項產品或服務的采購過程中，應以制度為依據，招標或選擇多家供應商產品進行比價；其次，對采購產品的金額實行預算審批機制，對預算超標問題應對整個采購過程進行審計；再次，對違規人員，索取回扣等失當行為，應公布廉政舉報電話；最后，廣場物業管理公司可以考慮對小批量、多批次采購產品進行較為長遠計劃，形成采購量后在與供應商議價中獲得更為有力優惠價格。

（五）落實成本意識，加強教育培訓宣導

對廣場物業管理公司員工，要定期進行成本意識教育。使大家了解廣場存在的成本浪費的實際情況，并努力改進實踐，使得管控成本意識深入人心。例如可以通過張貼標語、舉辦成本控制主題月，塑造成本控制貢獻標兵，評選先進個人進行適當物質獎勵等方法，讓全員都參與到成本控制當中。

（六）更新成本理念，增強服務意識

商業廣場物業管理，既要考慮業主方利益，經常性主動與業主方進行溝通。又要與租戶保持積極溝通，對租戶反映的問題積極響應，及時解決處理。同時，在整體商業廣場的定位上，也要站在一定高度，考慮商業容量及競爭對手，打造自身特有的定位及優勢。

四、結束語

綜上，商業廣場物業管理公司，因其產品的特殊性及服務型定位，在當今日新月異，萬物互聯的大時代大背景下，要找準自身的定位、塑造自身的特點，及時更新工作思路，對內嚴控成本，對外展示形象，使所在商業廣場在激烈的市場競爭中處于領先位置。