房地產開發企業稅務籌劃思路及路徑研究

姚敏

（桂林萊茵康爾生物技術有限公司，廣西 桂林 541100）

一、引言

在日新月異的市場經濟環境下，稅務籌劃對房地產開發企業的重要意義逐漸凸顯，但部分企業在實際的工作推進過程中，存在較多的誤區，對稅務籌劃的內涵認知不足。部分企業甚至錯誤地認為稅務籌劃即逃稅，導致企業面臨稅務風險，不但影響企業信譽度，而且危及企業穩定經營。基于此，房地產開發企業應當樹立正確認知，結合自身經營發展需求，優化內部管理架構，制定科學完善的稅務籌劃方案，使自身在當前競爭激烈的市場環境中得以健康穩定可持續發展。

二、稅務籌劃的意義

近年來，隨著各項宏觀調控政策的陸續出臺，房地產開發企業經營環境發生了巨大的改變，潛在稅務風險影響因素不斷增加。基于此，在企業內部管理中融入精細化管理理念是企業發展的必然趨勢，而稅務籌劃工作的全面落實，能夠從以下三方面推動企業精細化管理水平提升。

第一，科學合理減輕企業稅務負擔，提升企業盈利能力及核心競爭力，即通過稅務籌劃的全面落實，幫助企業強化涉稅風險管控，降低稅負，在促進企業利潤增加方面有著積極的作用。

第二，幫助房地產開發企業全員樹立正確法律意識，即稅務籌劃工作的落實建立在企業全員正確解讀各項政策法規并嚴格遵循的基礎之上。因此，納稅籌劃能夠幫助企業強化自身法律意識，確保自身合法合規經營［1］。

第三，優化房地產企業資源配置效果。納稅籌劃基于企業整體運營管理狀況進行規劃與落實，對企業實現內部資源配置優化有統籌作用。

三、房地產開發企業的涉稅情況及籌劃現狀

（一）涉稅情況

房地產開發企業的各項經營管理活動涉及不同的稅種，以財產稅和行為稅進行劃分。對于房地產開發企業而言，財產稅一般與土地資源相關，即企業獲取土地使用權形成的土地增值稅和土地使用稅［1］。前者是指企業項目竣工以后，建筑項目在銷售階段需要繳納的稅款。倘若項目用于企業福利活動，按照規定應當繳納一定比例的土地增值稅。后者基于項目開發建設過程中占用的土地資源面積進行計稅，確定企業需要繳納的稅款。行為稅則以印花稅、契稅、耕地占用稅、城市建設稅為主。在稅務籌劃階段，房地產開發企業需要結合不同稅種關聯的經濟活動和納稅特征開展籌劃工作，重點把控房屋買賣（租賃）合同簽署、房產權屬轉移、耕地占用面積、營銷方式等關鍵節點，立足于企業戰略全局部署對差異化稅種的籌劃方案。

（二）稅務籌劃現狀

1.稅負變動

現階段，我國稅收環境變化較大，市場主體增多使國家各項收入逐漸增長。近年來，宏觀政策調控不斷深入推進，房地產開發企業稅務負擔也在不斷加重，稅務成本已經成為房地產開發企業成本支出的重要事項。營改增政策落實后，由于對增值稅籌劃缺乏實踐經驗，很多房地產開發企業的稅務成本反而大幅度上升。近年來，我國稅收呈現逐年上漲趨勢，房地產領域的稅收收入在國家總稅收方面發揮了較大的作用，同時增加了企業的稅收成本。在不斷增長的稅負之下，出臺各項稅收優惠政策，能在減輕房地產行業稅務負擔的同時，穩定國家稅收，并引導企業開展稅務管理工作，保證稅務籌劃的合法性與合理性。營改增背景之下，房地產開發企業應當合理應用稅務籌劃手段，幫助自身減輕稅負，降低稅務風險，維持穩定經營［2］。

2.稅務籌劃中存在的問題

受我國稅務籌劃開展時間較短的影響，部分房地產企業未建立完整的稅務管理體系。部分企業的管理層認為稅務管理會增加企業的管理成本，很少有企業加大稅務管理方面的資金投入。部分房地產開發企業并未樹立正確的稅務籌劃理念，甚至錯誤地認為納稅籌劃等同于偷稅漏稅，并未依法履行納稅義務。在實際的工作推進過程中，并未設置獨立稅務管理部門負責開展稅務籌劃工作，通常由財務人員兼職處理，崗位劃分不夠合理，各崗位權限職責不夠明確，導致稅務籌劃流程規范性不足。部分企業雖設置了稅務部門負責相關工作，但缺乏高素質人才，現有稅務管理人員的綜合素質難以滿足稅務籌劃開展的需求。此外，企業信息化建設程度尚待提升，難以有效提升稅務管理人員的工作效率及質量，無法助力企業于當前行業環境下實現穩定發展。

四、房地產開發企業稅務籌劃的具體路徑

（一）增值稅籌劃路徑

1.納稅人身份

對于房地產開發企業而言，運營管理主要由開發項目組成。就開發項目來說，最好是設置子公司，以保持納稅申報的獨立性。此方式的優點在于各個項目財務及經營管理狀況各不相同，在成立時可結合具體狀況，選擇合適的納稅人身份開展稅務籌劃工作，幫助企業減輕稅務負擔。

2.增加進項抵扣額

在房地產開發企業經營管理過程中，增加進項稅抵扣額的措施主要有三種。

第一，在選擇建筑公司時應當充分考量對方的信譽度、價格以及納稅人身份等內容。因為根據稅務政策、法規，一般納稅人身份的建筑公司能夠提供抵扣稅率較高的進項稅發票，能夠有效降低增值稅負。

第二，積極爭取甲供材方式。由于在甲供材方式之下，房地產開發企業能從一般納稅人身份的材料供應商處獲得13%進項稅率的專用發票，此方式與非甲供材方式提供的進項稅率專用發票存在不小的差距［3］。

第三，強化增值稅進項稅發票的細化管理質量。例如房地產開發企業涉及出差、會議等，應當盡量取得可抵扣的進項稅發票。對于交通費如車票、機票等須嚴格按照計提比例，對進項稅進行計提，以提高房地產開發企業總體進項稅抵扣率，有效降低增值稅負。

（二）土地增值稅籌劃路徑

1.對清算時點的籌劃

土增稅清算須達到既定條件才可進行。基于此，房地產開發企業可以考慮合理利用該項征收方式，有效控制清算時點，以達到獲取稅金時間價值的目的。若想控制清算時點，企業應當明確清算額與預征額之間的土地增值率平衡點。當實際土地增值率大于預征率，則可以推出未來清算額會超過預增額，房地產開發企業即可在此時采取合理合法的手段，延遲清算時間，進一步推遲企業稅金流程時間，否則要盡快清算，增強企業資金流動性。

2.利用利息扣除

房地產開發企業需要大量資金支撐自身的穩定運營，同時項目建設周期較長，因此在實際的經營管理過程中，多數企業會選擇負債融資的方式，緩解資金壓力。但大規模的貸款必然會影響到企業的財務杠桿、債務結構和利息收入配比問題。依據相關政策規定，房地產開發企業在計算貸款利息成本環節，可以利用以下公式。一種為貸款并無金融機構相關證明、利息費用未能設置獨立核算科目、無法根據具體項目進行利息支出分攤，扣除額計算公式即為土地資源獲取成本加上項目開發成本減去資本化利息的結果，整體乘以10%。另一種為上述三種條件同時符合時，計算方式為土地使用權獲取成本加上項目開發成本再減去資本化利息，乘以5%的結果，與貸款利息相加。房地產開發企業在選擇時，會根據最終計算利息扣除額大小考量，企業負債融資較高時通常會選擇第二種方案，權益融資規模較大時則常選擇第一種方案［4］。

（三）企業所得稅籌劃路徑

在房地產開發企業稅務籌劃落實的過程中，對企業所得稅進行籌劃可采取的具體措施有兩種。

第一，結合現行企業所得稅相關政策規定，對企業廣告費、宣傳費以及業務招待費等內容進行統籌規劃，在所得稅稅前扣除限額標準之內合理控制各項費用支出。

第二，通過成立獨立銷售公司分散企業銷售收入。在一定條件之下成立獨立的銷售公司，將房地產開發企業商品房以合理價格出售給銷售公司，由銷售公司負責銷售，能夠有效降低企業所得稅稅負。

（四）其他稅種籌劃

房地產開發企業的經營管理活動還涉及一些其他稅種。例如，企業在繳納城鎮土地使用稅的過程中，在取得土地使用權后，受各項因素影響，項目建設工程可能無法及時開展，存在閑置土地。房地產企業為避免土地閑置，可通過合理方式推動土地產生其他收益，如將其租借給農業生產人員或其他企業，促使企業產生收益，幫助房地產開發企業解決資金問題。企業在籌劃契稅的過程中，如果沒有轉移房產權，則并不會被征收契稅。企業在獲取土地使用權環節，可通過股權轉讓方式獲得。與其他稅種相比，印花稅稅率較低，但籌劃也要基于成本效益原則，房地產企業在稅務籌劃工作推進過程中可不考量印花稅。同時，針對房地產企業儲存的房產，可以結合現階段房產市場的變化與發展，合理減少庫存數量，保證籌劃工作的全面性［5］。

五、房地產開發企業稅務籌劃保障措施

（一）加強對稅收政策的解讀、學習

房地產開發企業首先應樹立正確認知，明確依法納稅是每個公民的義務。在實際的工作推進過程中，強化全員稅務籌劃意識，嚴格遵循當前稅務政策、法規指引，引導企業全員落實政策解讀工作。定期組織員工學習稅務政策法規，尤其是新稅收政策落實后，部分內容產生變動，房地產企業須明確與自身相關的稅務政策法規，以便在稅務籌劃工作落實的過程中能夠合理利用稅收優惠政策，幫助企業降低稅負。

（二）完善稅務風險防控體系

現階段，房地產開發企業構建完善的稅務風險防控體系面臨的最大阻礙是各環節存在不同程度的缺失，導致稅務風險管理成效減低。新時期背景下，房地產開發企業應當引進現代化管理理念，樹立正確發展觀。基于此，房地產開發企業在完善稅務風險防控體系的過程中，應當基于風險防控視角，實現稅務管理各環節的優化改進。一方面優化稅務風險管理流程，另一方面推動房地產開發企業稅務管理質量提升，進一步強化企業風險防控能力。

首先，企業應當積極引進現代化稅務管理思想，實現稅務風險管理制度的健全。實現稅務風險精細化管理，促使員工形成統一的工作標準，為稅務風險防控體系的完善奠定良好的基礎。

其次，在基礎的稅務風險管理機制上，進一步強化風險評估、監督考核、獎懲機制的建立，充分彌補傳統模式下房地產開發企業制度結構上存在的缺陷，推動稅務風險管理體系的不斷完善。在此，基于完善的制度支撐，房地產開發企業應當根據工作落實需求，組建一個專業的稅務風險評估機構，由該機構負責稅務籌劃方案風險系數以及可操作性的審核。監督管理部門負責對稅務風險管理決策落實效果進行監控，有效發揮約束力，保障各項工作流程的規范性與嚴謹性。

最后，立足于信息化時代背景，房地產開發企業應當全面推進稅務管理信息化建設，基于自身需求充分引進大數據、云計算等先進技術，搭建一體化信息管理平臺，落實稅務管理風險實時監測。并且依托于先進的信息化管理平臺，有效解決傳統模式下企業各職能部門存在的信息孤島問題，實現各部門信息數據的共享，保障數據傳輸效率及準確性，進一步實現對企業稅務風險管理的全方位優化，助力企業于當前行業環境下穩定健康可持續發展。

（三）提升稅務管理人員能力

信息化時代背景下，稅務籌劃工作的落實對稅務管理人員的專業素養提出了更高的要求。因此，房地產開發企業在落實稅務籌劃的過程中，應當秉承以人為本的發展精神，積極組織稅務管理人員參與培訓活動。這一方面能夠幫助員工提升政策解讀、數據分析以及管理方面的能力；另一方面能夠切實提升企業人力資源利用率，進一步提高企業稅務籌劃質量，提升企業核心競爭力。在課程設置方面，企業應當關注以下三個方面。

第一，稅務風險內容。通過該課程幫助企業稅務管理人員了解常見的稅務風險，如資金風險、違法風險、信譽損失風險等，指導員工充分掌握各項稅務風險的規避手段。

第二，稅法政策內容。幫助稅務管理人員充分解讀當前國家稅務政策、法規，切實提升員工對稅務政策、法規變化的敏感度，確保稅務籌劃方案的合法性與合規性，進一步為企業創造更大的稅籌效益。

第三，信息化管理內容。強化稅務管理人員信息化數據，幫助員工充分掌握信息化系統操作方式，促進自身稅務籌劃工作質量及效率的提升。

六、結語

稅務籌劃工作的全面落實對房地產開發企業而言至關重要，因此企業在落實稅務籌劃的過程中，應當遵循企業發展戰略規劃指引，制定合理的稅務籌劃目標，有效彌補傳統模式下企業稅務管理存在的漏洞，充分把控自身各項涉稅行為，深入解讀國家現行稅收政策法規，合理利用各項稅收優惠政策，切實降低企業稅負，進一步強化企業行業競爭力，助力企業實現長遠發展。